Skema A for omdannelse af erhvervslejemål til familiebolig, Kirkealle 6 i Gram

Indstilling

Kommunaldirektøren indstiller, at Økonomiudvalget over for kommunalbestyrelsen
anbefaler, at
Nedlæggelse af erhvervslejemålet på Kirkealle 6, st. th. i Gram godkendes.
Skema A om ydelsesstøtte til etablering af 1 almen familiebolig med en
anskaffelsessum på 1,798 mio. kr. godkendes.
De bevillingsmæssige konsekvenser godkendes jf. de økonomiske forhold
Kommunal garantistillelse på 1,618 mio. kr., svarende til realkreditlånets størrelse
på 90 % af anskaffelsessummen, godkendes.
Kommunal grundkapital på 0,144 mio. kr., svarende til 8 % af anskaffelsessummen
godkendes.
Foreløbig årlig husleje på 1.139 kr./m 2 godkendes.

Sagsfremstilling

Den 16. december 2025 godkendte kommunalbestyrelsen rammesag for udvikling af almene
boliger i Gram by. I denne sag ønsker Gram Boligforening at omdanne et erhvervslejemål i
afdeling 2 til en almen familiebolig i forbindelse med renoveringen af øvrige boliger i afdelingen.
Lejemålet er beliggende på Kirkealle 6, st. th., 6510 i Gram. Årsagen til omdannelsen er, at
erhvervslejemålet har stået tomt de seneste år, og udlejning har svære betingelser.
Sammenlægning af lejemål
Bygningen på Kirkealle 6 er i 1 1/2-plan med i alt 3 lejemål. I stueetagen er der en 1-værelses

familiebolig på 38 m2 og erhvervslejemålet på 72 m 2. På 1. salen er der en familiebolig på 93
Det er hensigten at sammenlægge erhvervslejemålet med familieboligen i stueetagen, når
erhvervslejemålet er konverteret til bolig, så der etableres ét stort boliglejemål i stueetagen.
Sammenlægning af almene boliger kræver Social- og Boligstyrelsens godkendelse efter
indstilling fra kommunalbestyrelsen. Særskilt dagsordenspunkt om sammenlægning vil komme
til politisk behandling, hvis omdannelsen af dette erhvervslejemål godkendes. Det bemærkes,
at sammenlægningen af boligerne i stueetagen ikke er en nødvendighed for omdannelsens
gennemførelse. Bliver sammenlægningen ikke godkendt, vil Gram Boligforening fastholde den
nuværende opdeling af de to lejemål.
Anskaffelsessum og finansiering
Den samlede anskaffelsessum for projektet er 1,798 mio. kr. Anskaffelsessummen svarer til
maksimumbeløbet for almene familieboliger i 2025, hvor skema A-ansøgningen blev indsendt.
Maksimumbeløbet fastsættes endeligt på tidspunktet for kommunalbestyrelsens godkendelse
af skema B.
Projektet finansieres som følger (angivet i mio. kr.):
Realkreditlån 90 %

Kommunal grundkapital 8 %

Beboertilskud 2 %

I alt

Følgebrev til kommunen samt skema A er vedlagt som henholdsvis bilag 1 og 2.
Husleje
Den forventede årlige husleje for erhvervslejemålet efter omdannelsen (men uden
sammenlægning med nabolejemålet) er 1.139 kr./m2. Dette svarer til en månedlig husleje på
6.834 kr. ekskl. forbrug. Huslejen er på niveau med alment nybyggeri i Region Syddanmark.
Varmeforbruget forventes at udgøre 422 kr./måned.
Organisationsbestyrelsen har godkendt nedlæggelsen af erhvervslejemålet på møde den 20.
januar 2026. Nedlæggelsen indgår som en del af den samlede økonomiske og fysiske
genopretningsplan (helhedsplan) for afdeling 2, som blev godkendt på møde den 15. april 2025
og 26. maj 2025. Referaterne er vedlagt som bilag 3, 4 og 5.
Det ekstraordinære afdelingsmøde har godkendt nedlæggelsen af erhvervslejemålet på møde
den 6. februar 2026. Der blev afgivet 6 stemmer i alt, alle stemte for. Afdelingsmødet har
godkendt helhedsplanen på møde den 25. maj 2025. Begge referater er vedlagt som
henholdsvis bilag 6 og 7.

Økonomiske forhold
Det kommunale grundkapitallån på 0,144 mio. kr. finansieres af Økonomiudvalgets pulje til
grundkapital, hvor der i 2026 er afsat 0,9 mio. kr. Der resterer herefter 0,756 mio. kr. i puljen i
Bevillingsmæssige konsekvenser:
Finansiering

Grundkapitalindskud Kirkealle 6

Pulje til Grundkapitalindskud

Finansiering i alt

Ud over det kommunale grundkapitallån påtager kommunen sig en kommunal garanti for den
del af realkreditlånet, som ligger ud over 60 % af ejendommens værdi. Garantikravet kan ikke
opgøres, før omdannelsen er gennemført, og garantien opgøres teknisk set beløbsmæssigt
indtil da til lånets størrelse på 1,618 mio. kr. Når omdannelsen er gennemført, opgøres
garantien på grundlag af markedsværdien. Garantikravet for dette konkrete tilsagn kendes
først, når garantierklæringen fremsendes af realkreditinstituttet.

Juridiske aspekter
Kommunen giver på statens vegne tilsagn om ydelsesstøtte til en almen boligorganisation til
etablering af almene boliger ved omdannelse af erhvervslejemål til almene boliger, jf.
almenboliglovens § 115, stk. 1, nr. 3.
Kommunen bidrager til finansieringen med 8 % i kommunal grundkapital ved gennemsnitlige
boligstørrelser op til 90 m2, jf. almenboliglovens § 118a, stk. 2.
Efter almenboliglovens § 127 omfatter den kommunale garanti den del af lånet der har
sikkerhed ud over 60 % af ejendommens værdi på låneoptagelsestidspunktet.
Garantien medregnes ikke i kommunens låneramme, jf. lånebekendtgørelsens § 3, stk. 2, nr. 1.

Procedure
Økonomiudvalget 17. februar 2026
Haderslev Kommunalbestyrelse 24. februar 2026

Beslutning

Godkendt.
Fraværende:
Kjeld Thrane