Skema A til nybyggeri på Slotsvej 19 i Gram, ALFABO

Indstilling

Kommunaldirektøren indstiller, at Økonomiudvalget over for kommunalbestyrelsen
anbefaler, at
Skema A om ydelsesstøtte til etablering af 23 almene familieboliger på Slotsvej 19
i Gram med en anskaffelsessum på 48,999 mio. kr. godkendes.
Kommunal garantistillelse på maksimalt 44,099 mio. kr., svarende til
realkreditlånets størrelse på 90 % af anskaffelsessummen, godkendes.
Kommunal grundkapital på 3,920 mio. kr., svarende til 8 % af
anskaffelsessummen, godkendes.
De bevillingsmæssige konsekvenser godkendes, jf. de økonomiske forhold.
Foreløbig årlig husleje på gennemsnitligt 1.123 kr./m 2 godkendes.
Kommunalt støttesagsgebyr på 2,5 ‰ af anskaffelsessummen godkendes.

Sagsfremstilling

Den 16. december 2025 godkendte kommunalbestyrelsen rammesag for udvikling af almene
boliger i Gram by. I denne sag ønsker ALFABO at opføre 23 almene familieboliger på Slotsvej
19 i Gram. Projektet rummer 4 boligblokke med 23 almene familieboliger fordelt på:

2 stk. 4-rums boliger på 105 m 2
8 stk. 3-rums boliger på 90 m 2
13 stk. 2-rums boliger på 80 m 2

Alle boliger er i ét plan, heraf 9 boliger på 1. sal og 14. boliger i stueplan. De varierende
boligtyper understøtter en social diversitet og giver mulighed for, at beboerne kan blive boende
gennem forskellige livsfaser.
Byggeriet tænkes opført med fladt tag, facader i træ og gavlender i sort zink. Der er fokus på
optimal udnyttelse af sollys, private haver og terrasser og grønne fællesområder, der giver
plads til leg, afslapning og fælles aktiviteter. Desuden er det tanken at bevare det grønne
landskab omkring den tidligere højskole. Projektforslag er vedlagt som bilag 1.
Teknik og Klima har forud for godkendelse af rammesagen vurderet, at boligefterspørgslen kan
absorbere de nye boliger i Gram, jf. bilag 2, hvor også ALFABOS vurdering af boligmarkedet i
Gram indgår.
Anskaffelsessum
Projektets skønnede anskaffelsessum udgør (angivet i mio. kr.):
Grundudgifter

Entrepriseudgifter

Omkostninger

Gebyr til offentlige myndigheder

I alt

Anskaffelsessummen udgør 48,999 mio. kr., svarende til maksimumsbeløbet for almene
familieboliger i 2025. Maksimumsbeløbet fastsættes endeligt på tidspunktet for
kommunalbestyrelsens godkendelse af skema B.
Finansiering
Projektet finansieres som følger (angivet i mio. kr.):
Realkreditlån 90 %

Kommunal grundkapital 8 %

Beboertilskud 2 %

I alt

Husleje
Den forventede årlige husleje vil gennemsnitligt være 1.123 kr./m 2 uden forbrug. For en bolig
på 90 m2 svarer dette til en månedlig husleje på 8.423 kr. ekskl. forbrug. Huslejen er på niveau
med alment nybyggeri i regionen.
Varmeforbruget forventes er udgøre ca. 450 kr./måned pr. bolig.

Organisationsbestyrelsen har godkendt grundkøb og iværksættelse af nyt byggeri på grunden
den 2. februar 2026, jf. bilag 3.

Økonomiske forhold
Byggeriet finansieres med et realkreditlån på 90 % svarende til 44,099 mio. kr., 8 % af
finansieringen er kommunal grundkapital på 3,920 mio. kr. og de sidste 2 % er beboerindskud
svarende til 0,980 mio. kr.
Siden rammesagen blev godkendt i december 2025, er maksimumbeløbet reguleret til 2026niveau, hvorfor den kommunale garantistillelse og grundkapital er forøget.
Anskaffelsessummen og deraf garantistillelse og grundkapital fastsættes endeligt på
tidspunktet for godkendelsen af skema B.
Den kommunale grundkapital på 3,920 mio. kr. finansieres af Økonomiudvalgets pulje til
grundkapital, hvor der i 2027, er afsat 10,9 mio. kr. Der er tale om en periodeforskydning
mellem år.
Bevillingsmæssige konsekvenser:
Finansiering

Grundkapital Slotsvej 19

Pulje til grundkapital

Finansiering i alt

Ud over det kommunale grundkapitallån, som opkræves af Landsbyggefonden, påtager
kommunen sig en kommunal garanti for den del af lånet, som ligger ud over 60 % af
ejendommens værdi. Garantikravet kan ikke opgøres, før byggeriet er opført, og garantien
opgøres teknisk indtil da beløbsmæssigt til lånets størrelse på 44,099 mio. kr. Når byggeriet er
opført, opgøres garantien på grundlag af markedsværdien. Garantikravet for dette konkrete
tilsagn kendes først, når garantierklæringen fremsendes af realkreditinstituttet.
Kommunen opkræver et kommunalt støttesagsgebyr på 2,5 ‰ af anskaffelsessummen uden
gebyr, svarende til 0,121 mio. kr. Beløbet opkræves senest ved skema C.

Juridiske aspekter
Kommunen giver på statens vegne tilsagn om ydelsesstøtte til en almen boligorganisation til
etablering af almene boliger ved nybyggeri, jf. almenboliglovens § 115, stk. 1, nr. 1.
Kommunen bidrager til finansieringen med 8 % i kommunal grundkapital ved gennemsnitlige
boligstørrelser op til 90 m2, jf. almenboliglovens § 118a, stk. 2.
Efter almenboliglovens § 127 omfatter den kommunale garanti den del af lånet, der ligger
udover 60 % af ejendommens værdi på låneoptagelsestidspunktet.
Garantien medregnes ikke i kommunens låneramme, jf. lånebekendtgørelsens § 3, stk. 2, nr. 1.

Procedure
Økonomiudvalget 17. februar 2026
Haderslev Kommunalbestyrelse 24. februar 2026

Beslutning

Godkendt.
Fraværende:
Kjeld Thrane