Skema C for renoveringen af afdeling 5, Sydhavnsvej, HAB

Indstilling

Kommunaldirektøren indstiller, at Økonomiudvalget over for kommunalbestyrelsen
anbefaler, at
Skema C med en samlet anskaffelsessum på 137,583 mio. kr. godkendes.
Hjemtagelse af supplerende støttet lån på 8,114 mio. kr. godkendes.
Kommunal garanti på 100 % af det supplerende støttede lån på 8,114 mio. kr.
godkendes.
Anvendelsen af 6,266 mio. kr. fra afdelingens reguleringskonto til finansiering af
ustøttede ekstraarbejder godkendes.
Gennemsnitlig årlig husleje på 913 kr./m 2 godkendes.

Sagsfremstilling

Haderslev Byråd besluttede den 22. december 2020 at godkende skema A til en helhedsplan i
afdeling 5, Sydhavnsvej 3-25 og Aarøsund Landevej 79-85 i Haderslev. Forvaltningen
godkendte den 2. marts 2022 skema B administrativt, da licitationen i totalentreprise
resulterede i en lavere anskaffelsessum end den ved skema A godkendte. Afledt af dialog
mellem bygherre og Landsbyggefonden godkendte forvaltningen den 8. maj 2023 en tilpasning
af projektet. Tilpasningen indebar en reduktion i antallet af tilgængelighedsboliger fra 24 til 12,
for at kunne holde projektet inden for den godkendte anlægsramme i skema B.
Renoveringen er nu gennemført og afsluttet og omfatter etablering af 12 tilgængelige boliger,
tilpasning af tage med udhæng samt renovering eller udskiftning af facader. Køkkener og
badeværelser er udskiftet, vinduer og døre er udskiftet og varme-, vand-, elinstallationer og
kloak er renoveret eller udskiftet. Nye ventilationsanlæg er etableret og udearealer renoveret
og forbedret. Boliger er ombygget og sammenlagt.

Den samlede anskaffelsessum er som følger:
Anskaffelsessum (mio. kr.)

Skema B

Skema C

Afvigelse

Håndværkerudgifter
Omkostninger
Gebyrer
Driftsresultat

Anskaffelsessum i alt

Anskaffelsessummen fordelt på støttede og ustøttede arbejder er som følger:
Anskaffelsessum, opdelt (mio.kr.)

Skema B

Skema C

Afvigelse

Støttede arbejder
Ustøttede arbejder

Anskaffelsessum i alt

Renoveringsprojektet er realiseret for i alt 137,583 mio. kr., svarende til en merudgift på 14,380
mio. kr. i forhold til skema B.
Merforbruget vedrører hovedsageligt uforudsete forhold under renoveringen, herunder
omfattende asbestsanering samt statiske udfordringer og omprojektering i bygning 3 ved
etablering af nye elevatorskakte. Derudover har der været ekstraarbejder relateret til fugt- og
skimmelsanering, forstærkninger af facader og gavle samt ændrede installations- og
konstruktionsforhold. Endelig har udefrakommende forhold, bl.a. fjernvarmearbejder i området,
påvirket tidsplan og omkostninger, hvorved udgifter til genhusning og byggelånsrenter er
steget. Byggeregnskabet er vedlagt som bilag 1.
Landsbyggefonden har, med forbehold for kommunalbestyrelsens godkendelse, godkendt
skema C-oplægget med støttede arbejder på 62,217 mio. kr.
Anskaffelsessummen finansieres som følger:
Finansiering (mio. kr.)

Skema B

Skema C

Støttet lån - delvist hjemtaget (skema B)
Ustøttet lån - hjemtaget
Fællespuljetilskud
Kapitaltilførsel
Trækningsret
Henlæggelser
Reguleringskonto

Finansiering i alt

Der er hjemtaget støttet realkreditlån på baggrund af skema B. Den garanterede del af lånet er
100 %, svarende til en kommunal garanti på 54,103 mio. kr. Boligorganisationen anmoder om
kommunal garanti på tillægslånet på 100 %, svarende til 8,114 mio. kr. Landsbyggefonden yder
regaranti på 50 %. Den samlede garanti på det støttede lån, inkl. garanti på tillægslånet, er
herefter 62,217 mio. kr.
Garanti for det ustøttede lån er uændret. Det skyldes, at der er midler på reguleringskontoen
(konto, der oprettes i afdelingen i renoveringssager med støtte fra Landsbyggefonden), som
afdelingen kan benytte med Landsbyggefondens og Haderslev Kommunalbestyrelses
godkendelse. Ved brug af midler fra reguleringskontoen, opnår boligorganisationen samme
finansiering af det ustøttede lån som ved skema B, trods øgede udgifter. Kommunen har
underskrevet og stillet den endelige garanti, som udgør 33,93 % af hovedstolen.
Beboerne har på afdelingsmøde den 29. juni 2020 godkendt en gennemsnitlig husleje på 909
kr./m2/år, dog med en ramme på op til 955 kr./m 2/år. Den gennemsnitlige husleje udgør efter
renoveringen 913 kr./m2/år, hvilket er inden for rammen. Ved skema A godkendte
kommunalbestyrelsen den forventede gennemsnitlige husleje på 909 kr./m2/år, og skal nu
godkende den endelige husleje.
Baseret på de nyeste tal er det gennemsnitlige fjernvarmeforbrug i 2025 reduceret med 12 %
ift. fjernvarmeforbruget i 2021, som var sidste år inden renoveringen.
Bestyrelsen har godkendt og underskrevet byggeregnskabet digitalt, jf. revisionsprotokollat
vedlagt som bilag 2.

Økonomiske forhold
De støttede arbejder finansieres med et støttet realkreditlån. Kommunen yder en kommunal
garantistillelse for lånet på 100 %, hvoraf 50 % af denne forpligtelse dækkes af
Landsbyggefonden. Der er hjemtaget støttet lån på baggrund af skema B. Det betyder, at
kommunen skal stille en kommunal garanti for tillægslånet på 8,114 mio. kr.
Garantien medregnes ikke i kommunens låneramme, jf. lånebekendtgørelsens § 3, stk. 2, nr. 1.

Juridiske aspekter
Landsbyggefonden kan med hjemmel i almenboliglovens § 91 give tilsagn om støtte til ydelsen
på lån til renovering af almene boliger. Kommunen yder en kommunal garantistillelse for
lånene, hvoraf 50 % af denne forpligtelse dækkes af Landsbyggefonden.
Landsbyggefonden kan efter § 92 yde særlig driftsstøtte til arbejderne efter § 91 bl.a. som
tilførsel af penge til afdelingen. Der kan gives kommunal garanti for lån til ustøttede arbejder
efter lovens § 98. Efter § 29, stk. 1 skal boligorganisationens låneoptagelse godkendes.
Efter lovens § 127 omfatter den kommunale garanti den del af lånet der har sikkerhed ud over
60 % af ejendommens værdi på låneoptagelsestidspunktet.

Procedure

Økonomiudvalget 17. marts 2026
Haderslev Kommunalbestyrelse 26. marts 2026

Behandling i Økonomiudvalget 17. marts 2026

Godkendt.

Beslutning

Godkendt.
Fraværende:
Leif Storgaard Pedersen
Tina Rosenkilde-Hansen