Skema A for renovering af afdeling 6 i Gram Boligforening

Indstilling

Kommunaldirektøren indstiller, at Økonomiudvalget over for kommunalbestyrelsen
anbefaler, at
Skema A med en samlet anskaffelsessum på 27,952 mio. kr. godkendes.
Låneoptag på 28,092 mio. kr. godkendes.
Kommunal garanti på maksimalt 28,092 mio. kr. for det ustøttede lån godkendes.
Huslejestigning på gennemsnitlig 32,8 % godkendes.
Midlertidig suspendering af kommunens anvisningsret godkendes.
Midlertidig suspendering af ventelisten godkendes.
Fravigelser fra AB18/ABR18/ABT18 godkendes.

Sagsfremstilling

Den 16. december 2025 godkendte kommunalbestyrelsen rammesag for udvikling af almene
boliger i Gram by, herunder tidsplan for projekternes politiske behandling. Gram Boligforening
ønsker den politiske behandling af projektet i afdeling 6, Skipperkobbel 61-143 i Gram
fremrykket. Det skyldes, at genhusningsmulighederne for beboerne i afdeling 2 afhænger af,
om projektet i afdeling 6 kan gennemføres som planlagt. En tidligere politisk behandling vil give
større sikkerhed om både tidsplan, genhusning og praktisk tilrettelæggelse af renoveringerne.
I denne sag ønsker Gram Boligforening at gennemføre en helhedsrenovering i afdeling 6.

Visionerne med projektet er at skabe et bedre indeklima, fastholde familier og minimere
gennemgangslejere, skabe en grøn profil og attraktive boliger. Derudover er det ambitionen at
øge muligheden for sociale aktiviteter samt skabe en bedre fysisk sammenhæng med det
omkringliggende område.
Projektet omfatter bl.a. arbejder på udearealerne, herunder nye tage på skure og carporte
samt nye hegn imellem boliger og ved affaldsøer. Ydervægge og trapper repareres og vinduer
og døre udskiftes. Der etableres nye køkkener og badeværelser, nye varmeinstallationer,
gulve, vægge og kloakrenovering. Projektbeskrivelse er vedlagt som bilag 1.
Boligforeningen har bevidst valgt at gennemrenovere afdelingen, så boligerne fremstår som
”nye” og ikke blot delvist opdaterede. Boligorganisationen kan ikke se potentialet i udlejning af
boligerne, hvis huslejen bliver forholdsvis høj, men standen stadig ikke er som nye.
Samtlige beboere genhuses, for at kunne lave en så nænsom renovering for afdelingens
beboere som muligt.
I september 2025 redegjorde Gram Boligforening for deres oplæg til renovering af afdeling 6 i
Gram for Økonomiudvalget. Efterfølgende har boligforeningen arbejdet videre med projektet og
kvalificeret det yderligere. Ved kvalificeringen har boligforeningen opnået besparelser på bl.a.
genhusningsudgifter samt uforudseelige udgifter, som følge af en lavere risikovurdering af
projektet. Projektet er således identisk med det projekt, som beboerne har stemt igennem, det
er blot blevet billigere at udføre. Det betyder, at den forventede gennemsnitlige huslejestigning
nedsættes fra 40,8 % til 32,8 %. Revideret præsentation af projektet er vedlagt som bilag 2.
Huslejekonsekvens
Låneoptaget vil medføre en gennemsnitlig huslejestigning på 32,8 %. Den gennemsnitlige
husleje bliver herefter 1.130 kr./m2/år. Der er planlagt differentieret husleje således stand,
beliggenhed, størrelse af bolig og faciliteter vægtes individuelt og der tages samtidig hensyn til
markedslejen på lokaliteten. Oversigt over huslejefordeling efter indbyrdes værdi er vedlagt
som bilag 3. Som det ses af oversigten vil en bolig på 83 m2 med en nuværende husleje på
5.752 kr./måned stige til 7.560 kr./måned efter renoveringen.
Huslejeniveauet efter helhedsrenoveringen vil med 1.130 kr./m 2/år ligge på niveau med
nybyggeri i Region Syddanmark. Den gennemsnitlige husleje for almene boliger i Haderslev
Kommune for 2026 er 883 kr./m2/år.
En større andel af beboerne i afdelingen er desuden i målgruppen for at kunne modtage
boligstøtte, hvilket nedsætter huslejen betragteligt.
Hertil kommer energibesparelser, der forventeligt udgør omkring 300-500 kr./lejemål/måned,
svarende til omkring 5 % af huslejen. Indregnes den forventede energibesparelse i huslejen, vil
den gennemsnitlige husleje blive 1.049 kr./m2/år, svarende til en huslejestigning på 23,2 %.
Organisationsbestyrelsen har godkendt renoveringsprojektet og den tilhørende økonomi på

møde den 15. april 2025 og 26. maj 2025. Referaterne er vedlagt som bilag 4 og 5.
Det ekstraordinære afdelingsmøde har godkendt projektet og huslejeniveauet på møde den 25.
maj 2025. 44 stemte for, 6 stemte imod og 2 stemte blankt. Referat af afdelingsmøde er
vedlagt som bilag 6.
Finansiering
Den samlede anskaffelsessum for projektet er 27,952 mio. kr. Projektet finansieres som følger
(angivet i mio. kr.):
Ustøttede arbejder

Forbedringslån

Egen trækningsret

Reguleringskonto

Samlet eksternt finansieringsbehov

Ansøgning om midlertidig suspendering af kommunens anvisningsret
Renoveringens omfang nødvendiggør, at lejerne skal genhuses i en længere periode.
Organisationsbestyrelsen har besluttet, at genhusningen af lejerne skal ske i Gram
Boligforenings egne boliger eller i tilsvarende boliger. For at undgå en uforudsigelig tilgang af
lejere, som vil komplicere genhusningsprocessen, anmoder Gram Boligforening om midlertidig
suspendering af kommunens anvisningsret i alle boligforeningens afdelinger fra den 1.
september 2025 til den 31. december 2028 med mulighed for forlængelse, hvis renoveringen
bliver forsinket. Idet renoveringsprojektet først behandles politisk i juni 2026, vil
suspenderingen af anvisningsretten gælde fra den 1. juli 2026.
Forvaltningen vurderer, at der til trods for en suspendering af kommunens anvisningsret i de
angivne boliger, fortsat vil være egnede boliger i Gram at tilbyde borgerne.
Forvaltningen vurderer hermed, at ansøgningen om midlertidig suspendering af kommunens
anvisningsret kan godkendes.
Ansøgning om midlertidig suspendering af ventelisten
I tillæg til ansøgningen om midlertidig suspendering af kommunens anvisningsret, ansøger
Gram Boligforening om midlertidig suspendering af ventelisten i de samme boliger i samme
periode, fra den 1. september 2025 til den 31. december 2028 med mulighed for forlængelse,
hvis renoveringen bliver forsinket. Tilsvarende vil suspenderingen af ventelisten gælde fra den
Forvaltningen vurderer, at ansøgningen om midlertidig suspendering af ventelisten kan
godkendes.
Ansøgning om ændringer til AB18/ABT18/ABR18
Gram Boligforening ansøger om følgende ændringer til AB18/ABT18/ABR18:

1) Ændring af vedståelsesfristen fra 20/40 til 90 dage.
2) Ændring af betalingsfristen fra 15 til 30 dage.
Det er almindeligt kendt i branchen, at der er et behov for en længere vedståelsesfrist og
betalingsfrist. Forvaltningen vurderer, at ansøgningen om ændringer kan godkendes.

Økonomiske forhold
Renoveringen finansieres med et realkreditlån på 28,092 mio. kr.
Kommunen påtager sig en kommunal garanti for den del af lånet, som ligger ud over 60 % af
ejendommens værdi, jf. almenboliglovens § 127. Garantikravet kan ikke opgøres, før
renoveringen er gennemført, og garantien opgøres teknisk set beløbsmæssigt indtil da til
lånets størrelse på 28,092 mio. kr. Når renoveringen er gennemført, opgøres garantien på
grundlag af markedsværdien. Garantikravet kendes først, når garantierklæringen fremsendes
af realkreditinstituttet.

Juridiske aspekter
Kommunalbestyrelsen skal godkende en almen boligorganisations optagelse af lån, jf.
almenboliglovens § 29.
Kommunalbestyrelsen kan yde garanti for lån til ekstraordinære renoveringsarbejder, jf.
almenboliglovens § 98. Det vurderes, at der er tale om ekstraordinære renoveringsarbejder.
Kommunal garanti efter almenboligloven påvirker ikke kommunens låneramme, jf.
lånebekendtgørelsens § 3, stk. 2, nr. 1.
Lejeforhøjelser over 5 % som følge af forbedringsarbejder skal godkendes af
kommunalbestyrelsen, jf. almenlejelovens § 10, stk. 3.

Procedure
Økonomiudvalget 16. juni 2026
Haderslev Kommunalbestyrelse 24. juni 2026

Behandling i Økonomiudvalget 16. juni 2026

Godkendt.
Fraværende:
Bo Morthorst Rasmussen
Holger Mikkelsen

Beslutning

Godkendt.