At igangsætte ny lokalplan for et tæt-lav boligprojekt på Vibjerg Sandvej i Ølsted

Indstilling

Direktionen indstiller, at byrådet vedtager at:
1. der igangsættes et planarbejde med en ny lokalplan for et tæt-lav boligprojekt på
Vibjerg Sandvej,
2. projektet bearbejdes i forhold til at skaffe arealer til vandhåndtering, fællesarealer
med mere og,
3. lokalplanarbejdet prioriteres til igangsætning efter 1. januar 2027.

Sagsfremstilling

Administrationen har modtaget et udkast til et boligprojekt med 20 tæt-lav boliger på Vibjerg
Sandvej i Ølsted. Boligerne er tænkt etableret i forlængelse af de tæt-lav boliger, der blev
opført i 2025, og er tænkt holdt i samme struktur og stil (se skitse på bilag 1).
I første omgang ønsker bygherre en beslutning, om Halsnæs Kommune vil igangsætte en
lokalplan for projektet.

Administrationen vurderer overordnet, at det vil være fint at fortsætte i samme struktur og stil
som det allerede opførte byggeri, da det ønskede nye projekt, ikke i sig selv er så stort som det
eksisterende med 54 boliger, og derfor vanskeligere vil kunne få sin egen identitet. Den
eksisterende lokalplan 07.34 giver mulighed for at opføre op til 10 parcelhuse på arealet. I det
større parcelhusområde syd for Vibjerg Sandvej er der fortsat lidt over 15 ubebyggede grunde
samt et antal skræntgrunde til lidt mere krævende indbyggede skrænthuse op mod Ølsted
skole. Der er i årene 2023-26 opført 11 parcelhuse syd for Vibjerg Sandvej (bilag 2).
Administrationen vurderer, at hvis byrådet vælger at igangsætte en lokalplanproces for et tætlav projekt, så vil projektet skulle bearbejdes i forhold til at kunne håndtere regnvand, skabe
brugbare fælles opholdsarealer, skurarealer, og at den gennemsnitlige boligstørrelse er over
90 m2, jævnfør kravet i Kommuneplan 2025. Disse forhold vil kunne føre til, at antallet af
boliger må reduceres en anelse. Gennemsnitsstørrelsen i skitseprojektet er 81 m2, hvilket er
for lidt. Der er tillige flere uafklarede forhold, som f.eks. brug af materialer, farver og lignende,
da der indtil nu kun er fremsendt en skitse.
De allerede opførte tæt-lav boliger er opført på baggrund af en cirka 20 år gammel lokalplan,
og projektet skulle derfor opfylde de bestemmelser, der fremgik af denne lokalplan. Det nye
projekt vil derimod skulle leve op til rammer og retningslinjer i Kommuneplan 2025.
På baggrund af Exometrics analyse for Halsnæs Kommune 2023, er det fundet, at Ølsted
typisk appellerer til pensionerede arbejdere, der ønsker at bo i mindre boliger. Det er også
fundet, at Ølsted appellerer til familier med erhvervsfaglig uddannelse og hjemmeboende børn
samt til en gruppe af ressourcestærke familier med lang uddannelse og høj købekraft. Et tætlav projekt vil især understøtte den første gruppe og i mindre omfang de sidste to grupper af
borgere, hvis boligønsker bedst understøttes af parcelhuse.
Administrationen anbefaler, at bygherre meddeles, at der kan arbejdes med lokalplanen fra
januar 2027.

Lov- og plangrundlag
Lovbekendtgørelse nr. 572 af 29. maj 2024 - Lov om Planlægning
Kommuneplan 2025, afsnit 3.3, By- og Boligudvikling.

Konsekvenser
Hvis tæt-lav projektet bliver gennemført, vil der komme cirka otte boliger mere i området end
de cirka 10 parcelhusgrunde, som den eksisterende lokalplan 07.34 muliggør. En ny lokalplan
vil muliggøre cirka 18 tæt-lav boliger på mellem cirka 60 og 125 m2.
Administrationen vurderer, at såvel parcelhuse som tæt-lav boliger vil kunne fungere godt på
stedet.

Høring, dialog og formidling
Der vil skulle gennemføres den lovmæssige høring af naboer med mere af et lokalplanforslag.
Der vil også skulle være en dialog med bygherre og dennes rådgivere for at få bearbejdet

projektet, så det lever op til kravene i Kommuneplan 2025 og anden lovgivning.

Økonomi

Sagen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser.

Beslutning

Byrådet.