Rammer for arbejdet med forslag til Lokalplan 192 - for boliger på Nebbegård

Baggrund

Arbejdet med lokalplan for boliger og fritidsboliger på Nebbegård ved Sjælsø er sat i bero på
grund af flere problemstillinger. Med denne sag skal udvalget orienteres om disse
problemstillinger og tage stilling til, om og på hvilke vilkår arbejdet med lokalplanforslaget skal
genoptages. Ejer og udvikler, Ib Henrik Rønje, forventes at deltage i mødet ved den indledende
BYU-behandling af dette dagsordenspunkt.

Forslag
Administrationen indstiller at Byudviklingsudvalget anbefaler Økonomiudvalget og
Kommunalbestyrelsen:
1) At tage orienteringen om problemstillinger ift. arbejdet med lokalplanforslaget til
efterretning.
2) At genbekræfte tidligere beslutninger om, at lokalplanforslaget skal udarbejdes indenfor
følgende rammer:
A) Maks. 14 helårsboliger.
B) Maks. 15 fritidsboliger, der udlejes erhvervsmæssigt og ikke kan udstykkes
enkeltvis og sælges.
C) Den lokalplanafgrænsning, som blev besluttet på byudviklingsudvalgsmødet
den 10. oktober 2025.
D) At overholde aftalen med PLST om, at al sekundærbebyggelse skal ligge inden
i den eksisterende bygningsmasse, og at der ikke må bygges nyt.
3) At godkende, at lokalplanarbejdet genoptages, når:
A) Udvikler har meddelt sin accept af ovennævnte rammer.
B) Rudersdal Kommune har godkendt et vejprojekt.
C) Udvikler har fremsendt dokumentation for, at 5 af boligerne tidligere har været
anvendt som funktionærboliger.

Sagsfremstilling

Sagshistorik
I 2018 besluttede Miljø- og Planlægningsudvalget at igangsætte arbejdet med en
landzonelokalplan for Nebbegård, Lokalplan 168 - for boliger på Nebbegård ved Sjælsø.
Lokalplanforslaget gjorde det muligt at udvikle 41 helårsboliger.
Forslaget blev sendt i høring fra den 8. februar 2024 til den 28. juni 2024. I høringsperioden
skrev Plan- og Landdistriktsstyrelsen (herefter PLST) i et høringssvar, at 41 boliger skal

karakteriseres som byvækst, og at byvækst på Nebbegård er i strid med planlovens regler om,
at byvækst skal ske i umiddelbar tilknytning til eksisterende byzone samt den statslige
Fingerplanens regler om, at der ikke må ske byvækst i områder uden for Fingerplanens
såkaldte byfingre, samt at Fingerplanens grønne kiler skal friholdes for ny bymæssig
bebyggelse.
På den baggrund besluttede kommunalbestyrelsen den 27. januar 2025, at arbejde videre med
et revideret lokalplanforslag for maksimalt 15 helårsboliger og 15 ferieboliger.
Problemstillinger som har medført, at lokalplanarbejde er sat i bero
Arbejdet med lokalplanen er aktuelt sat i bero på grund af flere problemstillinger, som er
beskrevet i det følgende og anbefales afklaret før lokalplanarbejdet genoptages.
Problem 1: Antal boliger og definitionen af fritidsboliger
Som førnævnt besluttede kommunalbestyrelsen den 27. januar 2025, at der skulle arbejdes
med et revideret lokalplanforslag for maksimalt 15 helårsboliger og 15 ferieboliger.
På Byudviklingsudvalgsmødet den 10. april 2025 blev det endvidere besluttet at tage Lille
Nebbegård med én bolig ud af lokalplanområdet, hvorefter lokalplanforslaget for Nebbegård
kan rumme planlægning for i alt 29 boliger - 14 helårsboliger og 15 ferieboliger.
Udvikler har imidlertid oplyst, at han ønsker 41 boliger – 15 helårsboliger og 26 ferieboliger, der
alle kan udstykkes enkeltvis og sælges.
Det er administrationen vurdering, at en forøgelse af antallet af boliger atter vil få PLST til at
vedlægge veto mod et lokalplanforslag. Som førnævnt nedlagde PLST, i forbindelsen med
høringen af det tidligere lokalplanforslag, veto med den begrundelse, at 41 helårsboliger ville
være at karakterisere som byvækst, som i henhold til Planlov og Fingerplan ikke er mulig på
Nebbegård. PLSTs høringssvar fremgår af bilag 2.
I dialogen med PLST har administrationen spurgt til den planmæssige definition af en
feriebolig. Ifølge PLST er en feriebolig en fritidsbolig, der kun kan udlejes erhvervsmæssigt.
Ferieboliger er således ikke det samme som sommerhuse og kan ikke udstykkes enkeltvis og
sælges. De skal ligge på en samlet matrikel og med kun én udlejer.
Udvikler har oplyst, at han vil gå i dialog med PLST mhp. at muliggøre planlægning for
ferieboliger, der kan udstykkes enkeltvis og sælges som sommerhuse.
Administrationen vurderer, at dette vil kræve ændringer af eksisterende lovgivning og
Fingerplanen, som der tidligere ikke har været politisk vilje til at gennemføre hos skiftende
regeringer og ministre.
Problem 2: Lokalplanområdets afgrænsning
BYU og udvikler har tidligere godkendt et forslag til afgrænsning af lokalplanområdet. Før
sommerferien har udvikler imidlertid sendt et revideret forslag til afgrænsning af
lokalplanområdet.

Forskellen mellem den gamle og den nye lokalplanafgrænsning kan ses på det af udvikler
fremsendte bilag 1 og bilag 3. Forslaget indebærer konkret, at det syd-vestlige hjørne tages ud
af lokalplanområdet.
En ny lokalplanafgrænsning kræver en ny politisk godkendelse. Udvikler har ikke begrundet sit
ønske om at ændre lokalplanafgrænsningen. Administrationen vurderer, at der med fordel kan
holdes fast i den tidligere godkendte lokalplanafgrænsning, fordi dette vil sikre en samlet
planlægning for den del af området, der ikke er fredet. Det gælder bl.a. en samlet planlægning
i forhold til stiforbindelsen til skoven og i forhold til anvendelsesmulighederne for det areal, som
udvikler har forslået udtaget af lokalplanafgrænsningen.
Problem 3: Vejadgang til lokalplanområdet
Vejadgangen til Nebbegård sker via Nebbegårds Allé, der forbinder til Ravnsnæsvej, som er
beliggende i Rudersdal Kommune. Rudersdal Kommune er meget bekymret for, at
etableringen af et større antal boliger på Nebbegård vil belaste både Nebbegårds Allé og
Ravnsnæsvej negativt.
Ejer har indsendt en ansøgning om et vejprojekt til Rudersdal Kommune, hvor ansøgningen
skal behandles politisk. Det er pt. meget usikkert, hvordan Rudersdal Kommune vil forholde sig
til ansøgningen. I dialogen med Rudersdal Kommune om vejadgangen har kommunen ved
flere lejligheder udtrykt en bekymring for den øget trafik til og fra Nebbegård. Hvis det samlede
antal boliger bliver øget, er det administrationens vurdering, at Rudersdal Kommune formentlig
vil nedlægge veto mod lokalplanforslaget grundet øget trafikbelastning.
Administrationen vurderer, at problemstillingen med vejadgangen er væsentlig at få løst forud
for lokalplanarbejdet, da det er en forudsætning for, at området kan lokalplanlægges med
henblik på at ændre anvendelsen af eksisterende bygninger inden for indre grøn kile i
Fingerplanen. Fingerplanen 2019 fastlægger således, at hvis anvendelsen af bygninger
beliggende inden for indre grøn kile skal ændres gennem lokalplanlægning, så må det ikke
medføre en væsentlig forøget trafikbelastning og støj samt behov for nye vejanlæg, jf.
Fingerplanes § 18, stk. 9, nr. 7.
Problem 4: Manglende dokumentation for anvendelse som funktionærboliger
Af førnævnte høringssvar fra PLST fremgik det endeligt, at det er en forudsætning for at
etablere helårsboliger, at Nebbegårds ejer fremsender dokumentation for, at 5 af boligerne
tidligere har været anvendt som funktionærboliger. Denne dokumentation udestår.
Problem 5: Overholdelse af de aftaler som er indgået med PLST
I forlængelse af høringen af PLST blev det aftalt med PLST, at lokalplanforslaget tilrettes
således, at det opfylder ovennævnte punkter, og at sekundær bebyggelse placeres inden for
eksisterende bebyggelse. Dvs. at der ikke kan etableres ny bebyggelse på ejendommen. Dog
er nedgravede affaldsløsninger en undtagelse.
Det er administrationens vurdering, at PLST formentlig vil nedlægge veto mod et
lokalplanforslag, der ikke opfylder dette.

Problem 6: Ændringer af stinettet gennem Nebbegård-området
Denne problemstilling behandles i en særskilt sag, som forelægges for Byudviklingsudvalget.

Sagens tidligere behandling

Beslutning

BYUDVIKLINGSUDVALGET DEN 20-08-2026
1) Tiltrådt.
2A-D) Ikke tiltrådt idet udvalget ønsker at afvente udviklers dialog med Plan- og
Landdistriktsstyrelsen om bl.a. antal og typen af boliger på ejendommen mv. og med
Rudersdal Kommune om vejadgang.
3A) Ikke tiltrådt idet udvalget ønsker at afvente udviklers dialog med Plan- og
Landdistriktsstyrelsen om bl.a. antal og typen af boliger på ejendommen mv. og med
Rudersdal Kommune om vejadgang.
3B) Tiltrådt.
3C) Ikke tiltrådt idet udvalget ønsker at afvente udviklers dialog med Plan- og
Landdistriktsstyrelsen om bl.a. antal og typen af boliger på ejendommen mv. og med
Rudersdal Kommune om vejadgang.

ØKONOMIUDVALGET DEN 03-09-2026
Økonomiudvalget følger beslutning fra Byudviklingsudvalget:
1) Tiltrådt.
2A-D) Ikke tiltrådt idet Økonomiudvalget følger Byudviklingsudvalgets beslutning om at
afvente udviklers dialog med Plan- og Landdistriktsstyrelsen om bl.a. antal og typen af
boliger på ejendommen mv. og med
Rudersdal Kommune om vejadgang.
3A) Ikke tiltrådt idet Økonomiudvalget følger Byudviklingsudvalgets beslutning om at
afvente udviklers dialog med Plan- og
Landdistriktsstyrelsen om bl.a. antal og typen af boliger på ejendommen mv. og med
Rudersdal Kommune om vejadgang.
3B) Tiltrådt.
3C) Ikke tiltrådt idet Økonomiudvalget følger Byudviklingsudvalgets beslutning om at
afvente udviklers dialog med Plan- og Landdistriktsstyrelsen om bl.a. antal og typen af
boliger på ejendommen mv. og med
Rudersdal Kommune om vejadgang.

KOMMUNALBESTYRELSEN DEN 28-09-2026
Kommunalbestyrelsen følger beslutningen fra Byudviklingsudvalget og Økonomiudvalget:
1) Tiltrådt.
2A-D) Ikke tiltrådt idet Økonomiudvalget følger Byudviklingsudvalgets beslutning om at
afvente udviklers dialog med Plan- og Landdistriktsstyrelsen om bl.a. antal og typen af
boliger på ejendommen mv. og med Rudersdal Kommune om vejadgang.
3A) Ikke tiltrådt idet Økonomiudvalget følger Byudviklingsudvalgets beslutning om at
afvente udviklers dialog med Plan- og
Landdistriktsstyrelsen om bl.a. antal og typen af boliger på ejendommen mv. og med
Rudersdal Kommune om vejadgang.
3B) Tiltrådt.
3C) Ikke tiltrådt idet Økonomiudvalget følger Byudviklingsudvalgets beslutning om at
afvente udviklers dialog med Plan- og Landdistriktsstyrelsen om bl.a. antal og typen af
boliger på ejendommen mv. og med Rudersdal Kommune om vejadgang
Louise Zabel deltog ikke under punktet.