Fortætning på Stationsvej 24, 7500 Holstebro

Sagsfremstilling

AD/TM - TU
En udvikler har købt ejendommen Stationsvej 24 med henblik på at udvikle et projekt på
grunden.
Ejendommen bestod af en 1½ etages etagebolig mod Stationsvej og ældre
erhvervsbebyggelser i baggården. Disse bygninger har udvikleren allerede nedrevet med
henblik på at gennemføre en udvikling på arealet.
Ud mod Stationsvej påtænkes det at opføre en 2-etages etageejendom med 4 lejligheder i alt.
Derudover er det påtænkt at opføre 6 rækkehuse på grundens bagerste del.
Da projektet ikke er vurderet lokalplanpligtigt, kræver projektets gennemførelse en
helhedsvurdering efter Bygningsreglementet. Det foreslåede projekt opfylder således ikke
byggeretten og er heller ikke reguleret af eksisterende lokalplanlægning i området.
I helhedsvurderingen skal projektet vurderes efter bebyggelsens omfang, placering, lys- og
skyggeforhold på egen og nabos grund, fri- og opholdsarealer, parkering, samt tilstødende
områders benyttelse.
Den projekterede bebyggelse giver en samlet bebyggelse på 693 m² beboelse + 78 m²
sekundær bebyggelse i form af skure, orangeri til ophold for beboerne og altangang.
Projektets samlede bebyggelsesprocent bliver på 47,6%.
For grunden gælder 2 forskellige kommuneplanrammer - en kommuneplanramme mod
Stationsvej, der fastlægger anvendelsen til etageboliger, med en mulighed for 150 %
bebyggelse. Og en kommuneplanramme for baggården, der kommer fra bykvarteret ved
Skivevej, med mulighed for 30 % ved åben-lav boligbebyggelse (enfamiliehuse) eller 40 % ved
tæt-lav boligbebyggelse. Tæt-lav boligbebyggelse kan dog kun ske efter en nærmere
planlægningsmæssig vurdering.
Om området, hvor projektet ønskes realiseret, kan der oplyses, at området omkring
ejendommen består af meget varierede bebyggelser i form af både murermestervillaer,
rækkehuse, etageboliger, Holstebro Station samt mindre erhvervsejendomme. Det er især
områdets meget blandede karakter, der giver mulighed for at nytænke den store centralt
beliggende matrikel. Området er beliggende udenfor de særligt udpegede områder i
kommuneplanen med særligt fokus på fortætning og fornyelse. Administrationen har dog, med
den beliggenhed og tilstand/karakter af området som det har, vurderet, at der kunne ske en
fortætning i området.
Den nærmere vurdering af dette sker med baggrund i, at etageejendommen ud mod
Stationsvej vil komme til at følge den klart definerede karakter, der er mod Stationsvej på
begge sider. Selvom der ikke umiddelbart er byggeret til den, så er helhedsvurderingen for den
del, at der sker en fin indpasning i det område, som kan opfylde behovet for fri- og

opholdsarealer, samt parkeringspladser til de fire boliger i etageejendommen.
De 6 rækkehuse på den bagerste del af grunden medfører en væsentlig fortætning og en ny og
anderledes karakter, end det der tidligere var på grunden. Administrationen har, efter dialog
med udvikler om flere versioner af en bebyggelsesplan, haft sendt projektet i nabohøring.
Helhedsvurderingen for denne del er, at projektet har forsøgt at tilpasse sig nogle af de træk,
der findes i området bredere set og som beskrevet i indledningen af dagsordenen. Udformning
og materialevalg for byggeriet vurderes overordnet at bidrage positivt. Med en relativt høj
bebyggelsesprocent, antallet af boliger samlet set og grundens form og det afledte behov for
parkering, så skal de tæt lave beboelser placeres i den østlige del af grunden.
Fri- og opholdsarealer er skabt dels via små terrasser på terræn, ophold på altangang for
etagebebyggelsen og et fælles orangeri i bunden af grunden. Arealerne til individuelt ophold er
ikke store, men kompenseres ved et fælles orangeri.

Bemærkningerne fra naboerne handler primært om, at de mener fortætningen - med de 6
rækkehuse bagerst på grunden – er for voldsom. De synes ikke, projektet er hensigtsmæssigt
indrettet, og at det er projekteret uden hensyn til naboer og kvarteret som helhed.
Især den ene nabo frygter for støj- og indbliksgener og har nogle store træer, hvor han er
bekymret for skader på disse træers rødder på grund af byggeriet.
Derudover indeholder bemærkningerne en indsigelse om en fejl i beregningerne om
bebyggelsesprocent, som dog ikke er korrekt. Der findes et fradrag for sekundær bebyggelse,
hvorfor de arealer ikke skal medregnes.

Administrationen har vurderet, at projektet kunne sendes i nabohøring i sin nuværende form,
da området på visse parametre kan sidestilles med de områder, som er udlagt i
kommuneplanen til særlige fortætningsprojekter. Administrationen vurderer dog samtidig, at
tætheden i den østlige del kan genovervejes, netop fordi den er ikke en del af de særligt
udpegede områder, som byrådet har fastlagt i kommuneplanen til væsentlig fortætning.
Reduceres antallet af boliger med én i den østlige del, kan der gives mere luft mod den del af
området langs Skivevej, som mest afviger fra den tætte karakter, og hvor der er placeret ældre
"murmestervillaer".

Indstilling

Det indstilles, at Teknisk Udvalg beslutter om projektet skal
godkendes i den nuværende form, eller

om administrationen skal genoptage dialog med udvikler med henblik på bedre
tilpasning af omfang og indretning af den østlige del af projektarealet.

Beslutning

Udvalget besluttede, at administrationen genoptager dialog med udvikler med henblik på
bedre tilpasning af omfang og indretning.
Helle Husted Lehmann (Æ) deltog ikke ved sagens behandling.