Endelig vedtagelse - Lokalplan nr. 448, Boligområde, Ahornvej, Ejstrupholm Øst (D)

Indstilling

Teknik- og Stabsdirektøren indstiller, at
Lokalplan nr. 448 - Boligområde, Ahornvej, Ejstrupholm Øst, vedtages endeligt med
de ændringer, der er anbefalet i sagsfremstillingen.

Sagsfremstilling

Byrådet godkendte på mødet den 15. december 2025 (pkt. 17) et forslag til Lokalplan nr. 448 Boligområde, Ahornvej, Ejstrupholm Øst. Planforslaget var i offentlig høring i perioden fra den
18. december 2025 til 5. februar 2026. Høringsperioden er overstået, så Byrådet kan beslutte,
om planen skal vedtages endeligt.
Lokalplanområdet består i dag af et ubebygget landbrugsareal, som delvist er omgivet af
læhegn. Området ligger nord for boligområdet Engbækparken og nordvest for den offentlige sti
"Den Skæve Bane". Nord for området, på Ahornvej nr. 135, ligger en landbrugsejendom med
planteavl. Mod vest grænser området op til boligkvarteret Ahornvej og mod sydøst ligger et
erhvervsområde. Lokalplanområdet er på 2,8 ha og skal overføres til byzone ved den endelige

vedtagelse af lokalplanen.

Oversigtskort med lokalplanområdet med rød stipling. Nord er opad

Lokalplanens 3 delområder

Formålet med Lokalplan nr. 448 er at udlægge området til åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse,
fællesarealer, fælleshus, regnvandsbassin, veje, stier og parkeringsarealer. Lokalplanområdet
er derfor inddelt i 3 delområder. Delområde 1 ligger nærmest det eksisterende
parcelhusområde på Ahornvej og må anvendes til åben-lav boligbebyggelse. Delområde 2 kan
rumme både tæt-lav og åben-lav boligbebyggelse - dog højst 28 tæt-lave boliger for at undgå
for stor fortætning. Hvis der ikke opføres tæt-lave boliger i delområde 2, må der opføres åbenlave boliger i hele delområdet. Der må endvidere etableres fælles friarealer, fælleshus og
drivhus i delområdet. Delområde 3, som ligger i den syd-sydøstlige del af planområdet, er
udlagt til grønt areal. Her kan der etableres parkering, regnvandsbassin, beplantning,
støjafskærmning samt mindre bygninger til områdets drift og vedligehold. Der må ikke opføres
boliger i delområde 3, og delområdet må heller ikke anvendes til anden støjfølsom anvendelse.

Bygherres illustrationsplan med 34 boliger, hvoraf 28 er tæt-lave boliger, og 6 er åben-lave boliger.
Vejadgang skal ske fra Ahornvej, der vil blive forlænget mod øst.

Lokalplanen skal være med til at sikre vandhåndteringen i området, så bygherre har udarbejdet
en vandhåndteringsplan for området. Et af hovedprincipperne i vandhåndteringsplanen er, at
overfladevand skal håndteres ved hver enkelt bolig, og at der skal etableres dræn på tværs af
området, hvilket kræver permanent grundvandssænkning. Desuden skal området
separatkloakeres.
Lokalplanen skal både sikre, at realiseringen af boligområdet ikke begrænser drifts- og

udviklingsmulighederne for de eksisterende og kommende erhverv syd for Den Skæve Bane
og at boligområdet ikke bliver støj- eller lugtbelastet. Der er derfor fastlagt en bufferzone i
delområde 3, så der bliver en afstand fra erhvervsområdet til de nye boliger på mindst 50
meter. Inden for denne zone må der ikke placeres boliger, opholdsarealer eller anden
støjfølsom anvendelse. Derudover sikres det, at der opføres støjafskærmning i delområde 3,
inden der kan etableres boliger indenfor lokalplanområdet. Det er vurderet, at Miljøstyrelsens
vejledende grænseværdier for virksomhedsstøj dermed kan overholdes ved boligerne.
Afstanden til den tidligere gylletank på den nordligt beliggende landbrugsejendom er ca. 130
meter. Teknik og Miljø vurderer, at boligområdet ikke vil blive udsat for væsentlige lugtgener
herfra.
Lokalplanen er i overensstemmelse med Ikast-Brande Kommuneplan 2025-2037, hvor området
er rammelagt til boligområde.
Indsendte høringssvar og vurdering af høringssvarene
Høringsperioden er slut, og der er indkommet 5 høringssvar fra henholdsvis naboer,
naboerhverv samt Brand & Redning MidtVest. Teknik og Miljø vurderer, at høringssvarene fra
naboerhvervet sydøst for lokalplanområdet samt nabo nord for lokalplanområdet giver
anledning til ændringer i den endelige lokalplan.
Høringssvarene omfatter følgende emner:
1. Bemærkninger fra Brand og Redning til placering af brandhaner indenfor lokalplanområdet
2. Bemærkninger fra naboerhverv (ejer og lejer) vedrørende risiko for støjkonflikter og
virksomheders fremtidige drifts- og udviklingsmuligheder
3. Bemærkninger fra nabo om manglende adkomst til vejareal
4. Bemærkninger fra naboer vedrørende risiko for oversvømmelser, vandhåndtering og
påvirkning af eksisterende boliger syd for lokalplanområdet
5. Bemærkninger fra nabo vedrørende risici for et eksisterende regnvandsbassin og
omkringliggende ejendomme.
I et vedhæftet høringsnotat har Teknik og Miljø oplistet alle høringssvarene. Det fremgår af
høringsnotatet, hvordan Teknik og Miljø vurderer bemærkningerne, herunder om de eventuelt
bør medføre ændringer i den endelige lokalplan.
Teknik og Miljø vurderer, at 2 af høringssvarene giver anledning til ændringer i den endelige
lokalplan. Det drejer sig om høringssvar nr. 2 vedrørende risiko for konflikter mellem boliger og
erhverv samt høringssvar nr. 3 vedrørende manglende adkomst til vejareal. Der er efter
høringsperioden indgået aftale mellem indsiger og udvikler, således der er sikret vejadgang og
dermed den fornødne vejtilslutning til lokalplanområdet. Teknik og Miljø anbefaler derfor, at
lokalplanens redegørelse omhandlende vejadgang og ekspropriation tilrettes i
overensstemmelse hermed.
Teknik og Miljø foreslår at bemærkninger i høringssvar nr. 2 fra naboerhvervene

imødekommes med henblik på at forebygge støjkonflikter mellem det kommende boligområde
og det eksisterende erhvervsområde. På baggrund af høringssvarene, er der gennemført
supplerende undersøgelser af støjpåvirkningen i området. Undersøgelserne viser, at
planlægningen kan realiseres, forudsat at lokalplanen justeres. Teknik og Miljø anbefaler
derfor, at bestemmelsen om støjafskærmning præciseres til en maksimal højde på 4,5 meter i
stedet for de fastsatte 8 meter og at støjafskærmningen skal være etableret, inden der kan
etableres boliger indenfor lokalplanområdet. Bestemmelsen om, at bebyggelse maksimalt må
opføres i 8,5 meters højde, anbefales samtidig suppleret med, at bebyggelse maksimalt kan
opføres i én etage.
Derudover anbefaler Teknik og Miljø, at muligheden for at etablere fælleshus og fælles
friarealer ændres fra at kunne placeres i delområde 3 til delområde 2. Det bør samtidig
præciseres, at delområde 3 ikke må anvendes til støjfølsom anvendelse, men alene må
anvendes til parkering, vandhåndtering, grønne områder, støjafskærmning samt mindre
bebyggelse til områdets daglige drift. Lokalplanens § 3.8 foreslås justeret, så det fremgår, at
der ikke må etableres støjfølsom anvendelse i delområde 3. Endelig anbefales det, at der
under § 11, ”Forudsætninger for ibrugtagning”, tilføjes en bestemmelse om, at støjvolde og
støjhegn skal være etableret, inden der kan opføres støjfølsom anvendelse i delområde 2.
På baggrund af de supplerende undersøgelser vurderer Teknik og Miljø, at planlægningen kan
realiseres med ovennævnte justeringer. I forbindelse med etablering af parkeringspladser i
delområde 3, bør der stilles krav om, at de afskærmes af beplantning, så naboer syd for
lokalplanområdet ikke vil blive generet af lyskegler.
Ændringer i lokalplanen er aftalt med ansøger. I høringsnotatet redegøres der nærmere for,
hvorfor de øvrige høringsbidrag ikke vurderes at give anledning til ændringer.
Alle høringssvar fremgår i deres fulde omfang i et selvstændigt bilag til dagsordenteksten. De
konkrete rettelser til den endelige lokalplans redegørelse, bestemmelser og kortbilag fremgår
af dokumentet "Ændringer fra lokalplanforslag til endelig lokalplan".
Ændringer i forhold til det offentliggjorte lokalplanforslag og den efterfølgende tekniske
gennemgang
Teknik og Miljø anbefaler, at der foretages følgende ændringer i lokalplanen:
Redaktionelle rettelser
Rettelserne omfatter korrektion af tastefejl, tilføjelse af manglende kort samt billedtekster samt
mindre tekstjusteringer af forståelseshensyn. Der er foretaget opdateringer vedrørende trafik
og veje af redaktionel karakter i overensstemmelse med administrationspraksis og
standardfraser. Kortbilag er tilpasset, så de fremstår i korrekt målforhold samt et billede er
fjernet, da det viser et område udenfor lokalplanområdet.
Ændret placering af støjfølsom anvendelse indenfor lokalplanen
På baggrund af indkomne høringssvar, har Teknik og Miljø rekvireret en supplerende vurdering
af virksomhedernes støjpåvirkning i området fra en ekstern rådgiver. Hensigten har været, at
kvalificere den i lokalplanforslaget udlagte bufferzone samt støjafskærmning gennem
støjmålinger og beregninger af minimumhøjde på støjafskærmningen mod erhvervet mod
sydøst. På den baggrund er den støjfølsomme anvendelse flyttet fra delområde 3 til 2 og at der

indenfor delområde 2 ikke må placeres støjfølsom anvendelse. Der er derfor indsat en
supplerende tekst i lokalplanens redegørelse herom. Lokalplanens bestemmelser er opdateret,
så de afspejler den ændrede placering. I lokalplanens redegørelse anbefaler Teknik og Miljø,
at afsnittet "Støj og Lugt revideres, så det beskriver støj og lugtkilder fra erhvervsområdet og
hvordan området disponeres for at sikre, at der ikke er konflikter mellem det nye boligområde
og erhvervsområdet.
Tilføjelser til redegørelse og bestemmelser
Der er tilføjet en bestemmelse i lokalplanen om, at der skal etableres støjafskærmning, inden
der kan etableres boliger, ligesom det er præciseret, at bebyggelse indenfor området
maksimalt må opføres i 1 etage. Der er indarbejdet en bestemmelse om bevaring af egetræer i
den nord/nordøstlige del af området i overensstemmelse med lokalplanens redegørelse.
Udlægget til stamvejen mod nord er præciseret, så det svarer til det eksisterende vejudlæg for
Ahornvej. Bestemmelse om rekreative stier justeres, så den også rummer almindelige stier. For
at imødekomme høringssvar vedrørende lyspåvirkning, er der indsat supplerende tekst i en
bestemmelse om afskærmning af parkering i delområde 3, således at boliger syd for
lokalplanområdet ikke påvirkes af lyskegler. Redegørelsestekst om naboerhvervets miljøklasse
er tilrettet i overensstemmelse med den gældende lokalplan for området. Endvidere er der
tilføjet ibrugtagningsbestemmelser, der sikrer, at bebyggelse først kan tages i brug, når den
nødvendige støjafskærmning er etableret.
Sletning af redegørelsestekst og bestemmelser om ekspropriation
Bestemmelse og redegørelsestekst vedrørende frivillig aftale om vejret samt tekst om
ekspropriation er slettet, idet der efter høringen er indgået privatretlig aftale mellem udvikler og
grundejer nord for området, som gør tekst om frivillig aftalt og ekspropriationsbestemmelsen
overflødig. Fejl i en bestemmelse om facadefarver ændres for at begrænse detailregulering i
lokalplanen og da facade-materialerne er tilstrækkelig regulering af bebyggelsens udtryk.
Justering af kortbilag
Udover ovennævnte redaktionelle rettelser, ændres signaturen for støjafskærmning, så den
afspejler, at støjafskærmning kan etableres som skærm eller vold samt beplantning i
overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser.
De anbefalede nye, slettede og tilrettede formuleringer i den endelige lokalplan samt
begrundelser for ændringerne fremgår samlet i et bilag til dagsordenspunktet.
Udvalget skal tage stilling til følgende
Udvalget skal beslutte, om Lokalplan nr. 448 kan blive vedtaget endeligt med de anbefalede
ændringer.
Planlægnings- og lovgivningsmæssige forhold
En lokalplan er en fysisk plan, der fastlægger de fremtidige forhold inden for lokalplanens
område. Byrådet kan gennem lokalplanen fastlægge juridisk bindende bestemmelser for,
hvordan arealer, nye bygninger, beplantning, veje, stier m.m. skal placeres og udformes inden
for lokalplanens afgrænsning. Lokalplanen indebærer ikke handlepligt, men ejere og brugere af
en ejendom skal i forbindelse med nyt byggeri og anlæg overholde planens bestemmelser. En
lokalplan er ikke til hinder for, at eksisterende lovlige forhold kan fortsætte som hidtil. En
lokalplan må ikke være i uoverensstemmelse med kommuneplanen.

Lokalplanforslaget er udarbejdet efter Planlovens § 13 og er i overensstemmelse med IkastBrande Kommuneplan 2025-2037. I lokalplanen er der redegjort nærmere for anvendelse,
udstykning, placering og udformning af ny bebyggelse, veje og parkeringsarealer samt
placering af støjvold.
Lokalplanen kræver, at der søges tilladelser eller dispensationer ved andre myndigheder til
ophævelse af landbrugspligt, udledning af spildevand samt til permanent
grundvandssænkning.
Teknik og Miljø vurderer, at der ikke er tale om så omfattende ændringer, at der reelt foreligger
et nyt planforslag, og at ændringerne derfor kan rummes indenfor Planlovens §27, stk. 2 og
vedtages, uden behov for fornyet høring af lokalplanen. Vurderingen er baseret på, at:
planens overordnede formål og hovedstruktur ikke ændres: der er fortsat tale om en
lokalplan, der muliggør åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse i delområde 1 og 2.
Delområde 3 fastholdes som en bufferzone mod erhvervet. Der ændres ikke på
lokalplanområdets zonestatus, afgrænsning eller udstykningsmuligheder i hele området.
der ikke tilføjes nye anvendelser eller øget bebyggelsesmulighed; der sker alene en
intern omplacering af allerede planlagte funktioner (støjfølsom anvendelse som fælleshus
og rekreativ anvendelse flyttes længere væk fra erhvervet, parkering flyttes ind i
bufferzonen)
ændringen styrker beskyttelsen af naboerhvervet og reducerer potentielle miljøkonflikter
mellem boliger og erhverv, hvilket ligger i klar forlængelse af de hensyn, der skal
varetages efter planloven, herunder redegørelseskravene vedrørende
produktionsvirksomheder.
Ændringerne vurderes ikke på væsentlig måde at berøre naboer negativt i forhold til det
offentliggjorte lokalplanforslag, idet vandhåndteringen fortsat sikres internt i området uden øget
risiko for påvirkning af naboejendomme. Samtidig udgår potentielt mere generende funktioner
(multibane, fælleshus, rekreative aktiviteter) af delområde 3. Parkering placeres i ca. 85 meters
afstand til boliger mod syd og indrettes med afskærmning for at afskærme mod lyspåvirkning.
Udvalget har følgende muligheder
1. at vedtage lokalplanen med de anbefalede ændringer
2. at godkende lokalplanen med yderligere ændringer, som ikke kræver en fornyet
planproces. Det vil sige, uden at ændre på hovedformål eller ændre væsentligt i planens
øvrige indhold
3. at forkaste lokalplanen, fordi den ikke længere er i overensstemmelse med Byrådets
ønsker for området. Byrådet har dog allerede godkendt, at området er udlagt til
boligformål med den gældende kommuneplan. Som konsekvens heraf bør Byrådet
ændre kommuneplanen.

Budgetmæssige konsekvenser

Ingen.

Beslutning

Anbefales.

Behandlingsforløb
Udviklings- og Erhvervsudvalget 26. august 2026
Økonomi- og Planudvalget 1. september 2026
Byrådet 7. september 2026

Tidligere udvalgsbeslutninger
Beslutning fra Udviklings- og Erhvervsudvalget, den 26. august 2026, punkt 10:
Udvalget har taget stilling til Annette Øgaards (C) habilitet. Udvalget besluttede, at Annette
Øgaard (C) er inhabil. Udvalget vurderede, at alle 3 kriterier for inhabilitet er opfyldt.
Udvalget besluttede herefter at anbefale, at indstillingen godkendes.
Rune Lyager (L) tager forbehold for sagen.