Birkalle 24, 6900 - Midlertidig dispensation til helårsbolig i kolonihave område samt dispensation til bygningens størrelse

Sagsfremstilling

Sagen vedrører en bygning på et havelod ved Birkallé H/F / Skjern Jordbrug som er et kolonihaveområde i Skjern.
Plan- og Trafikudvalget skal tage stilling til:

• om de nuværende ejere kan meddeles midlertidig dispensation til fortsat helårsbeboelse i 3 år, med tidligere ophør hvis de fraflytter, og

• om der kan meddeles lovliggørende dispensation, til bygningens nuværende størrelse på 143 m².

De to spørgsmål behandles særskilt. En dispensation til bygningens størrelse giver ikke i sig selv ret til helårsbeboelse.
Baggrund
Administrationens gennemgang af sagen viser, at der gennem sagsforløbet har været uklarheder om bygningens anvendelse, arealer og rammerne for renoveringen.
Bygningen var et lovligt enfamiliehus før lokalplanens vedtagelse i 1990. Den tidligere faste helårsbeboelse ophørte omkring 2010. Der er ikke oplysninger om, at bygningen har været anvendt til helårsbeboelse i perioden fra 2010 til 2020.
I 2019 traf administrationen afgørelse om, at den tidligere ret til helårsbeboelse var bortfaldet. Den daværende ejer af bygningen blev orienteret herom i 2019, og de nuværende ejere af bygningen blev orienteret i 2020.
Teknik- og Miljøudvalget meddelte den 24. november 2020 afslag på de nuværende bygningsejeres ansøgning om at nedrive bygningen og opføre et nyt enfamiliehus. Projektet blev herefter ændret til renovering af den eksisterende bygning.
I den efterfølgende dialog tilkendegav administrationen, at bygningen kunne renoveres, herunder én facade ad gangen, så længe der var tale om renovering og ikke nedrivning og opførelse af en ny bygning.
Den eksisterende bygning var på ca. 112 m². Administrationen tilkendegav desuden, at der i forbindelse med renoveringen kunne etableres carport og/eller udhus på samlet op til 35 m². Ejerne af bygningen havde dermed fået tilkendegivet, at bebyggelsen samlet kunne udgøre op til ca. 147 m². Den nuværende bebyggelse udgør 143 m².
Tilkendegivelserne vedrørte rammerne for renoveringen og indebar efter administrationens vurdering ikke en tilladelse til at genoptage helårsbeboelsen.
Lokalplanen
Havelodden er omfattet af lokalplan nr. 68 fra 1990. Lokalplanen udlægger området til kolonihaveformål med små havehuse og drivhuse og har blandt andet til formål at bevare områdets grønne karakter.
Efter lokalplanens punkt 3.3 må området ikke anvendes til helårsbeboelse eller overnatning. Fortsat helårsbeboelse for de nuværende ejere af bygningen kræver derfor dispensation.
Efter lokalplanens punkt 7.2 må det samlede bebyggede areal på den enkelte havelod højst være 40 m², og bebyggelsesprocenten må efter punkt 7.5 ikke overstige 10 procent.
Bygningens nuværende størrelse på 143 m² overstiger dermed lokalplanens bestemmelser. Spørgsmålet om lovliggørelse skal imidlertid ses i sammenhæng med bygningens hidtidige lovlige størrelse og administrationens efterfølgende tilkendegivelser om yderligere bebyggelse.
De udførte renoveringsarbejde
Administrationen har som led i sagsgennemgangen vurderet omfanget af de arbejder, der er udført på bygningen.

Det er vanskeligt efterfølgende præcist at fastslå, hvordan renoveringen er gennemført, og i hvilken rækkefølge de enkelte bygningsdele er blevet udskiftet. Billeddokumentationen i bilag 1 viser væsentlige ændringer, men kan ikke i sig selv fastlægge det præcise forløb.
Det indgår i vurderingen, at administrationen tidligere havde tilkendegivet, at bygningen kunne renoveres én facade ad gangen. Ejerne af bygningen har derfor haft anledning til at forstå, at der kunne gennemføres en omfattende renovering.
Efter en samlet vurdering finder administrationen imidlertid, at så væsentlige dele af bygningen er blevet udskiftet og genopført, at bygningen planretligt må betragtes som en ny bygning og ikke alene som en renovering af den tidligere bygning.
Det er derfor ikke bygningens størrelse i sig selv, der giver anledning til den fornyede vurdering. Den hidtidige bygning på ca. 112 m² var lovlig, og administrationen havde tilkendegivet mulighed for yderligere op til 35 m² carport og/eller udhus. Det nuværende samlede areal på 143 m² ligger således inden for det omfang, som administrationen tidligere havde tilkendegivet.
Da arbejderne efter administrationens nuværende vurdering må sidestilles med opførelse af en ny bygning, kræver det samlede bygningsareal imidlertid en lovliggørende dispensation fra lokalplanen samt herudover forudsættes det at bygningen at der meddelses lovliggørende byggetilladelse.
Partshøring
Sagen har været sendt i partshøring hos bygningens ejere og grundejerforeningen.
Ejerne har ikke gjort indsigelse mod administrationens vurdering af, at retten til helårsbeboelse er bortfaldet. De henviser til administrationens tidligere tilkendegivelser om bygningens areal og renovering og ønsker på den baggrund bygningen lovliggjort.
Grundejerforeningen har oplyst, at den formoder, at ejerne er fraflyttet, og har desuden bemærket, at havelodden gennem længere tid har været præget af byggearbejder og manglende færdiggørelse.
Administrationen har undersøgt oplysningen om mulig fraflytning. Ejerne er fortsat registreret med adresse på havelodden, og administrationen har derfor ikke fundet oplysninger, der understøtter, at de er fraflyttet.
Høringssvarene giver ikke anledning til at ændre administrationens overordnede vurdering. Oplysningen om mulig fraflytning og administrationens tidligere tilkendegivelser indgår dog i den videre vurdering.
Høringssvarene og administrationens bemærkninger fremgår af bilag 2.
Administrationens vurdering
Helårsbeboelse

Administrationen vurderer fortsat, at den tidligere ret til helårsbeboelse er bortfaldet.
Sagsgennemgangen viser samtidig, at administrationens efterfølgende håndtering ikke har været tilstrækkelig klar og konsekvent over for de nuværende ejere. Administrationens tilkendegivelser i forbindelse med renoveringen samt det forhold, at BBR-meddelelsen ikke efterfølgende blev opdateret, har bidraget til uklarhed om bygningens status.
Det har været ejernes ansvar at anvende bygningen i overensstemmelse med den tidligere afgørelse. Administrationens efterfølgende håndtering indgår dog som et supplerende forhold i vurderingen af sagen.
På den baggrund vurderer administrationen, at der er grundlag for at meddele de nuværende ejere en midlertidig dispensation til helårsbeboelse i 3 år. Dispensationen gælder alene de nuværende ejere og bortfalder tidligere, hvis de fraflytter.
Administrationen vurderer, at der er grundlag for at meddele de nuværende bygningsejere en personlig midlertidig dispensation til helårsbeboelse i 3 år, som frafalder tidligere hvis bygningen skifter ejer.
Da helårsbeboelse er i strid med lokalplanens anvendelsesbestemmelser, kan dispensationen efter planlovens § 19 højst meddeles for 3 år. Dispensationen gælder alene de nuværende bygningsejere og bortfalder, hvis de fraflytter inden periodens udløb.
Dispensationen giver ikke en varig ret til helårsbeboelse. Ved udløbet af den 3-årige periode vil en eventuel fortsat helårsbeboelse kræve en ny konkret vurdering og en ny afgørelse.
Bygningens størrelse
Administrationen vurderer, at bygningen som følge af de udførte arbejder planretligt må betragtes som en ny bygning. Det nuværende areal på 143 m² kræver derfor en lovliggørende dispensation fra lokalplanen.
Ved vurderingen lægger administrationen væsentlig vægt på, at bygningen før renoveringen havde et lovligt areal på ca. 112 m², og at administrationen efterfølgende tilkendegav, at der kunne etableres yderligere op til 35 m² carport og/eller udhus.
Ejerne af bygningen har dermed haft anledning til at indrette sig på, at et samlet bygningsomfang på op til ca. 147 m² kunne accepteres. Den nuværende bebyggelse på 143 m² ligger inden for dette omfang.
Administrationen vurderer derfor, at de tidligere tilkendegivelser har skabt en berettiget forventning hos bygningsejerne om, at bebyggelsens samlede størrelse kunne accepteres. Tilkendegivelserne kan ikke i sig selv erstatte den nødvendige dispensation, men indgår med væsentlig vægt i vurderingen af, om bygningen bør lovliggøres.
På den baggrund vurderer administrationen, at der er grundlag for at meddele lovliggørende dispensation til bygningens nuværende størrelse på 143 m². Dispensationen foreslås meddelt på vilkår om, at bygningen ikke må udvides, og at der ikke må opføres yderligere bebyggelse på havelodden.
Efter en eventuel dispensation skal bygningen efterfølgende behandles efter byggelovgivningen med henblik på meddelelse af en lovliggørende byggetilladelse.

Lovgrundlag og juridisk vurdering

Planlovens § 56, stk. 4, er grundlaget for administrationens afgørelse om den bortfaldne anvendelsesret. Efter bestemmelsen bortfalder en tidligere ret til en anvendelse i strid med en lokalplan, når retten ikke har været udnyttet i tre sammenhængende år.
Planlovens § 19, stk. 1, giver i denne sag mulighed for en midlertidig dispensation til anvendelsen i højst tre år.
En varig dispensation efter planlovens § 19, stk. 1, forudsætter, at dispensationen ikke strider mod lokalplanens principper. Bestemmelser om bebyggelsens omfang kan være en del af principperne, hvis de skal sikre planens særlige formål eller struktur. Muligheden for dispensation kræver derfor en konkret vurdering.

Økonomi

Ingen bemærkninger.

Effektvurdering

Ingen bemærkninger.

Indstilling

Administrationen indstiller, at Plan- og Trafikudvalget godkender:

• at der meddeles de nuværende ejere af bygningen på Birkalle 24 en midlertidig dispensation efter planloven, til helårsbeboelse i tre år fra afgørelsens dato. Dispensationen gælder alene de nuværende ejere og ophører tidligere, hvis de fraflytter.

• at der meddeles en, lovliggørende dispensation til bygningens nuværende størrelse på 143 m². Dispensationen gives på vilkår om, at bygningen ikke må udvides, og at der ikke må opføres yderligere bebyggelse på havelodden. Dispensationen giver ikke i sig selv ret til helårsbeboelse.

Beslutning

Plan- og Trafikudvalget godkendte administrationens indstilling.
Fraværende: Ole Kjær

Bilag

• Billede dokumentation på bygningens ændringer
• Høringssvar og administrationens bemærkninger