Vedtagelse eller fornyet høring af planlægning for boligområde, Vindeby

Indstilling

Direktionen indstiller til Plan- og Lokalsamfundsudvalget,
A.
At vedtage lokalplan 702 for et boligområde i Vindeby med de i hvidbogen
anbefalede ændringer, (Bilag 1. Temahvidbog).

Eller
B.
At godkende at der udarbejdes et nyt forslag til lokalplan 702 for et boligområde i
Vindeby, på baggrund af udkast til ændringer på politisk foranledning (Bilag 4.
Udkast X)
At bemyndige administrationen til at sende det nye forslag til lokalplan 702 i
offentlig høring i 4 uger.
At der afholdes borgermøde i høringsperioden.
At der evt. afholdes et ekstraordinært udvalgsmøde med henblik på hurtigst mulig
endelig vedtagelse.

Eller
C
At godkende at der udarbejdes et nyt forslag til lokalplan 702 for et boligområde i
Vindeby, på baggrund af udkast til ændringer på politisk foranledning (Bilag 5.
Udkast Y).
At bemyndige administrationen til at sende det nye forslag til lokalplan 702 i

offentlig høring i 4 uger.
At der afholdes borgermøde i høringsperioden.
At der evt. afholdes et ekstraordinært udvalgsmøde med henblik på hurtigst mulig
endelig vedtagelse.

Baggrund

I en konkret sag i lokalplanområdet har Planklagenævnet omgjort administrationens tilladelse til
et nyt hus til et afslag. Det betyder, at det konkrete hus ikke kan opføres, samt at der med stor
sandsynlighed ikke kan meddeles byggetilladelser af nogen art efter den gældende Lokalplan
Plan- og Lokalsamfundsudvalget behandlede sagen om Planklagenævnets afgørelse og de
afledte effekter på møder den 8. april 2025 (pkt. 5) og den 6. maj 2025 (pkt. 11), af sagen fra 8.
april 2025 fremgår eksterne advokaters vurdering af sagen.
På den baggrund besluttede Plan- og Lokalsamfundsudvalget på møde den 3. juni, 2025 (pkt.
9) at prioritere planlægning for boligområdet i Vindeby (5 for -2 imod).
Den 23. september 2025 (pkt. 4) besluttede Plan- og Lokalsamfundsudvalget at igangsætte
planlægningen for et eksisterende boligområde i Vindeby (5 for - 2 imod).
Plan- og Lokalsamfundsmødet godkendte som en del at igangsættelsen at fastsætte følgende
pejlemærker for den nye planlægning:
Den nye lokalplan vil bygge på en registrering af områdets kvaliteter og
bevaringsværdige karaktertræk. På baggrund heraf vil der blive fastsat bestemmelser
for fremtidige ny- og ombygninger.
Derudover skal planen tage stilling til, hvordan området og især kommende byggerier
sikres mod højvande.

Efter udvalgets igangsættelse af planforslagene har administrationen udarbejdet et forslag til
en lokalplan med afsæt de i ovenstående pejlemærker.
Den 2. juni 2026 (pkt. 6) besluttede Plan- og Lokalsamfundsudvalget at sende forslag til
Lokalplan 702 i offentlig høring (Bilag 1. Lokalplan 702_Forslag). Beslutningen blev truffet med
8 for og 1 imod.
Planforslaget var i offentlig høring i perioden 4. juni 2026 til og med 8. juli 2026. Der blev i
forbindelse med høringen afholdt et borgermøde 17. juni 2026 med ca. 35 deltagere.
Der blev i høringsperioden modtaget 26 personlige høringssvar, heraf 23 høringssvar fra
beboere i området, 1 fra nabo til lokalplanområdet og 1 fra en borger, som bor længere væk,
samt et fælles høringssvar med underskrift fra 54 af områdets beboere. De fulde høringssvar

fremgår af bilag 3 (Bilag 3. Samlede høringssvar).
Den 1. september 2026 (pkt. 7) besluttede Plan- og Lokalsamfundsudvalget at udsætte sagen
om vedtagelse af Lokalplan 702. Administrationens havde til mødet udarbejdet en hvidbog
(Bilag 2. Temahvidbog) med bemærkninger til høringssvarene og anbefalede ændringsforslag
til lokalplanen.
På baggrund heraf blev der afholdt et temamøde i Plan- og Lokalsamfundsudvalget den 15.
september 2026 med henblik på en nærmere drøftelse af lokalplanens indhold og virkning. På
temamødet fremkom der politisk tilkendegivelse om et ønske om en mindre restriktiv lokalplan
med større fleksibilitet for områdets boligejere.
På baggrund af den politiske tilkendegivelse har administrationen udarbejdet to alternative
udkast som udover ændringerne i hvidbog udarbejdet til mødet den 1. september anbefaler
supplerende eller erstattende ændringer af lokalplanen.

Udkast X (Bilag 4. Udkast X) reducerer omfanget af lokalplanens bestemmelser, men
fastholder et nedrivningsforbud for bygninger udpeget som bevaringsværdige.

Udkast Y (Bilag 5. Udkast Y) reducerer omfanget af lokalplanens bestemmelser, men
medfører samtidig, at de gennemførte SAVE-analyser og den tilknyttede udpegning af
bevaringsværdige bygninger ikke medtages. Herved bortfalder grundlaget for
lokalplanens nedrivningsforbud, som derfor udgår helt af lokalplanen.

Anbefalinger i hvidbog fremlagt til Plan- og Lokalsamfundsudvalget d. 1. september 2026
omfatter ændringer til følgende bestemmelser:
§ 1.1 Formålsparagraf – ’’forhaver med beplantning og lave hække mod Vejskel’’
ændres til ’’forhaver med beplantning og hække mod vejskel.’’
§ 5.5 Belægningstyper – Der tilføjes mulighed for perlesten.
§ 6.1 Bebyggelsesprocent og boligareal – Loftet for boligareal øges til 200 m 2.
§ 6.2 Areal for sekundær bebyggelse - loftet for sekundær bebyggelse øges til 50 m 2.
§ 6.5 Facadehøjde – Den maksimale facadehøjde øges til 4,2 m.
§ 6.7 Placering af facade mm. mod vej – Bestemmelsen ændres bl.a. således at grunde
uden facadelængde mod vej fritages, samt at bygninger på hjørnegrunde maksimalt skal
tilrettes vejmidterlinje til én vejside.

§ 6.11 Placering af tekniske anlæg – forbud mod placering af tekniske anlæg mellem vej
og facade udgår fra bestemmelsen.
§ 7.1 Nedrivningsforbud af bevaringsværdig bebyggelse – Bestemmelsen fastholdes,
men adressen Vindeby Vinkelvej 3 udpeges ikke bevaringsværdig.

§ 7.4 Taget må ikke hæves eller ændre hældning – Bestemmelsen ændres til kun at
gælde bevaringsværdige bygninger.

§ 7.5 Tagmaterialer - bestemmelsen justeres så huse i stilen Funkis Bungalow med en
taghældning på mindre end 20 grader kan udføres i tagpap.

§ 7.7 Materialer og farver for tagdetaljer – Farvepaletten på bilag 7 justeres og
suppleres med farver i ultramarin blå samt sort.

§ 7.8 Krav til tagdetaljer lagt i mørtel – Bestemmelsen skal kun gælde de
bevaringsværdige bygninger.
§ 7.11 Krav til tagrender og nedløbsrør – Bestemmelsens formulering ændres for at
præcisere indholdet.
§ 7.12 Materialer og farver på facader – Bestemmelsen fastholdes men bilag 7 med
farve eksempler suppleres med oversigt over mulige farvenuancer.

§ 7.14 Materialer og udseende på vinduesrammer og karm – Bestemmelsen ændres så
materiale krav udgår, og der tilføjes en undtagelsesbestemmelse for boligen på Vindeby
Sundvej 1A, så der her kan isættes vinduer med sprosser i overensstemmelse med
husets stilart.
§ 7.19 Altaner og rækværk - bestemmelsen suppleres således at umalet metal også er
muligt.

§ 8.3 Hegnstype og højde for hegn – Den maksimale højde for hæk udgår og forbud
mod stedsegrøn hækbeplantning udgår

§ 8.6 Affaldsafskærmning – Bestemmelsen ændres så den stemmer overens med den
ændrede hækhøjde i § 8.3
§ 8.9 Befæstelse på areal mellem bolig og vej – Bestemmelsen forklares i en note

Ændringerne i bestemmelserne giver anledning til konsekvensrettelser i redegørelsen.
Derudover foretages der redaktionelle rettelser (stavefejl og lignende).

Anbefalingerne i Udkast X supplerer eller erstatter ændringerne fremlagt i hvidbog af 1.
september:
§ 1.1 Formålsparagraf –Teksten tilrettes således at ”vinduesstørrelser og typer.’’
samt ”fastholde områdets grønne karakter i form af forhaver med beplantning og lave
hække mod Vejskel.” udgår.

§ 5.5 Vejadgang og bredde – Den maksimale vejbredde øges fra 5 m til 6 m.

§ 6.1 Bebyggelsesprocent og boligareal – Loftet for boligareal øges til 215 m 2.

§ 6.3 Trempelhøjde – Den maksimale højde for trempel øges til 1,25 m

§ 6.4 Bygningshøjde – Minimumskrav til bygningshøjden på 6 m udgår

§ 6.5 Facadehøjde – Bestemmelsen udgår

§ 6.8 Placering af sekundært byggeri mod vej - Bestemmelsen udgår

§ 7.4 Taget må ikke hæves eller ændre hældning – Bestemmelsen udgår

§ 7.7 Materialer og farver for tagdetaljer - Bestemmelsen udgår

§ 7.8 Krav til tagdetaljer lagt i mørtel – Bestemmelsen udgår

§ 7.9 Krav til vinduer lagt i tagflader – Bestemmelsen udgår

§ 7.10 Krav til kviste – Bestemmelsen udgår

§ 7.12 Materialer og farver på facader – Forbud mod oppudsning af eksisterende
blank mur udgår.

§ 7.14 Materialer og udseende på vinduesrammer og karm - Bestemmelsen udgår

§ 7.16 Højde på brystning - Bestemmelsen udgår

§ 7.17 Vinduestyper på eksisterende bolig - Bestemmelsen udgår

§ 7.18 Vinduestyper på eksisterende bolig - Bestemmelsen udgår

§ 7.21 Solceller og solfangere - Bestemmelsen tilrettes så særskilt forbud for
bevaringsværdigt byggeri samt krav for maks. taghældning på 40 grader udgår.

§ 7.24 Paraboler og antenner - Bestemmelsen tilrettes således at overkant ikke må
være højere end bygningens skorsten.

§ 6.9 og § 8.1 Terrænregulering – Der indskrives for arealer beliggende under kote
2.0 en mulighed for dispensation på op til 1,0 meter terrænregulering når denne sker
som led i kystsikring

§ 8.3 Hegnstype og højde for hegn – Bestemmelsen tilrettes således at der
udelukkende stilles krav om hegning mod nabo.

§ 8.4 Krav om faste hegn - Bestemmelsen udgår

§ 8.5 Oplag på ubebyggede arealer - Bestemmelsen udgår

Ændringerne i bestemmelserne giver anledning til konsekvensrettelser i
redegørelsen. Derudover foretages der redaktionelle rettelser (stavefejl og lignende).

Anbefalingerne i udkast Y er ens med anbefalingerne i udkast X bortset fra nedenstående:

§ 7.1 Nedrivningsforbud af udpeget bevaringsværdigt byggeri – Den gennemførte
SAVE-analyser og den tilknyttede udpegning af bevaringsværdige bygninger
medtages ikke i lokalplanen, hvilket medfører at bestemmelsen udgår.

Ændringerne i bestemmelserne giver anledning til konsekvensrettelser i
redegørelsen. Derudover foretages der redaktionelle rettelser (stavefejl og lignende).

Ændringerne i udkast X og Y er af et sådant omfang, at administrationen vurderer, at
gennemførelse af ændringerne forudsætter en fornyet høring af forslaget til lokalplan.

Økonomiske og erhvervsmæssige konsekvenser
Udgifter i forbindelse med planlægningen er afholdt indenfor Byg og Byudviklings eksisterende
driftsramme.

CO2-Konsekvensvurdering
Planloven giver ikke mulighed for at stille krav til ny bebyggelses CO2 påvirkning, men
byggeloven stiller krav til ny bebyggelses forbrug af CO2-ækvivalenter.
Lokalplanen indeholder mulighed for en omdannelse og en fortætning af et eksisterende
byområde. Sammenholdt med nybyggeri på bar mark, i samme omfang, vil planerne give
anledning til en mindre CO2 påvirkning.
Lokalplanen giver mulighed for transformation af eksisterende bygninger og hindrer evt.
nedrivning. Sammenholdt med nybyggeri til samme formål og i samme omfang, vil planerne
give anledning til en mindre CO2 påvirkning.

Lovgrundlag, planer, politikker og strategier
Planloven
Kommuneplan 2025: Bynatur, Bosætningsstrategi, Arkitektur og bykvalitet, Kystprofil og

Kulturarv.
Udviklingsstrategi 2025-2032: Fra mere til bedre

Sagen afgøres i
Plan- og Lokalsamfundsudvalget

Beslutning

Liste Ø stillede følgende ændringsforslag:
”At udvalget beslutter at udsende model B i offentlig høring med en maksimal
boligstørrelse 185 m2 og 30 m2 sekundær bebyggelse”
Man stemte om forslaget:
For stemte 1 medlem: Johan Weltzin Kristensen (Ø)
Imod stemte 8 medlemmer: Arne Ebsen (F), John Arly Henriksen (A), Claus Krossteig
(A), Birger Jensen (V), Mette Kristensen (V), Mette Askær (C), Per Nykjær Jensen (I) og
Karl Magnus Bidstrup (A).
Hermed faldt forslaget.
Man stemte herefter om at udsende model B i offentlig høring.
For stemte 9 medlemmer:
Arne Ebsen (F), Johan Weltzin Kristensen (Ø), John Arly Henriksen (A), Claus Krossteig
(A), Birger Jensen (V), Mette Kristensen (V), Mette Askær (C), Per Nykjær Jensen (I),
Karl Magnus Bidstrup (A)
Ingen medlemmer stemte imod.
Udvalget besluttede hermed at følge indstillingens model B, at godkende udarbejdelse af
nyt lokalplanforslag på baggrund af udkast X, herunder at udsende forslag til lokalplan
702 i offentlig høring og afholde borgermøde.
Afbud fra René Haahr (V), som suppleant deltog Mette Kristensen (V).