Bybakken 10 - Ansøgning om dispensation flere forhold

Indstilling

Sagen bliver behandlet i Klima-, Teknik- og Miljøudvalget.
Center for Teknik- og Byudvikling indstiller,
at der bliver givet afslag på ansøgning om dispensation til sorte betontagsten med den begrundelse, der er beskrevet i sagsfremstillingen
at der bliver givet afslag på ansøgning om dispensation til nye vinduestyper, der ikke svarer til den eksisterende byggestil med den begrundelse, der er beskrevet i sagsfremstillingen
at der bliver givet afslag på ansøgning om dispensation til placering af vinduer, der ikke sidder regelmæssigt med den begrundelse, der er beskrevet i sagsfremstillingen
at der bliver givet afslag på ansøgning om dispensation til højere facadehøjde med den begrundelse, der er beskrevet i sagsfremstillingen

Sagsfremstilling

Ejer af Bybakken 10 ønsker at bygge et nyt parcelhus i stedet for at foretage en gennemgribende renovering af deres ældre parcelhus på ejendommen.
Ejendommen er omfattet af Lokalplan nr. 73 for Landsbyen, der har som formål at bevare og forbedre landsbyens visuelle bymiljø.
Den bevarende lokalplans delområder B3 er et nyere område med Bysvinget, Bybakken og de sidste ejendomme på Bygaden, hvor der er flere etplans parcelhuse fra 1970’eren og 1980’erne. Lokalplanens bestemmelser for nybyggeri giver kun mulighed for at bygge et traditionelt landsbyhus udformet som et længehus med en bredde på højst 7,5 meter og en længde, der er mindst 1,5 gange husets bredde. Huset skal fremtræde som en samlet bygningskrop som en blok med huller til vinduer og døre.
Facader må højst være 3 meter høje, og taghældningen skal være mellem 40° og 50°, så tagetagen er udnyttet til beboelse.
Tage skal være med traditionelle tagmaterialer som røde vingetegl, stråtag eller skifer. I de nyere områder af Landsbyen, hvor Bybakken ligger, må der også anvendes tagmaterialer i form af røde og brune betontegl samt sorte 2-fods bølgeplader af fiberbeton.
Vinduer må højst være 1,2 meter brede og skal udføres med spinkle sprosser og to sidehængte rammer. Vinduerne skal placeres regelmæssigt i facaderne.
Eksempel på et traditionelt hus, der svarer til lokalplanens bestemmelser.
Da den bevarende lokalplan omfatter et område, der allerede var fuldt udbygget, da lokalplanen blev vedtaget, har lokalplanen en undtagelse, der giver ejere ret til at fortsætte med at have deres bygninger, som de lovligt så ud før lokalplanen.
Lokalplan nr. 73, § 7.4, giver derfor mulighed for at opføre et nyt hus med samme placering og

i samme omfang som den eksisterende bygning. Det er også muligt at opføre en tilbygning til et ældre hus i samme stil som det oprindelige hus, selv om byggestilen ikke er i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser.
Ejer af Bybakken 10 ønsker at benytte denne mulighed i lokalplanen og genopføre et nyt etplanshus med samme omfang og placering som det hus, der i dag ligger på ejendommen, og samtidig opføre en mindre tilbygning til hovedhuset.
Det nye hovedhus bliver ca. 20 cm bredere og ca. 30 cm længere end det eksisterende hus. Det svarer til den udvendige efterisolering af det eksisterende hus, som byggelovgivningen giver mulighed for. Taget på hovedhuset får samme omfang som i dag.
Ejer ønsker imidlertid ikke at opføre det nye hus i samme byggestil som det eksisterende hus, og søger derfor om en række dispensationer, der skal muliggøre en mere nutidig arkitektur.
Der skal derfor tages stilling til, om ejer af Bybakken 10 skal have en række dispensationer, der giver mulighed for en ny byggestil med sorte betontagsten, større vinduer, vinduer der ikke placeres regelmæssigt i facaderne og højere facader.
Taget er i dag udført med brune betontagsten. Ejer ønsker i stedet at anvende sorte betontagsten. Dette vil kræve dispensation fra den bevarende lokalplans bestemmelser om tagmaterialer.
I denne del af Landsbyen, er sorte tage mulige hvis der er tale om 2-fods bølgeplader i fibercement eller mørkegrå flade skifferplader.
Ejer ønsker ikke at benytte lokalplanens mulighed for at skifte de brune betontegl ud med et sort tag, som overholder den bevarende lokalplans traditionelle muligheder.
Forvaltningen anbefaler derfor et afslag på ansøgning om dispensation til sorte betontegl, da lokalplanen giver alternative muligheder for et sort tag med traditionelle byggematerialer. En dispensation vil kunne skabe præcedens, som strider mod lokalplanens intention om at bevare landsbyens visuelle bymiljø.
Facaderne på parcelhuset, som ejer ønsker at opføre, har mange forskellige vinduer med forskellige størrelser, og vinduerne er placeret uden en regelmæssighed. Det bredeste vindue er på 2,4 meter og med 3 ruder. De fleste vinduer er 1,9 meter brede med en fast rude i den ene side og en tophængt ramme til den anden side. Det er en helt anden byggestil end det eksisterende hus, hvor de fleste vinduer er 1,5 meter brede og med en ramme, der er tophængt.

Ejers ønske til udseende af facaden mod øst.
Selvom det nuværende hus også har variation i vinduerne, svarer de nye vinduer ikke til samme byggestil, og kan derfor ikke anvendes ved genopførelse uden dispensation fra den bevarende lokalplan. En overskridelse fra 1,2 meter vinduesbredde, som er lokalplanens krav, til 1,9 meter, er markant.
Forvaltningen anbefaler, at der ikke bliver dispenseret til større vinduer. Vinduer i huset må enten være som byggestilen er i dag, eller med to sidehængte rammer og en bredde på højst 1,2 meter, som er kravet i lokalplanen.
Forvaltningen anbefaler, at placeringen af vinduerne i facaderne skal følge lokalplanens krav, så de bliver placeret regelmæssigt i facaderne som ved traditionelt byggeri i Landsbyen. En dispensation til vinduesudformning og placering, der ikke er begrundet med en allerede lovlig byggestil på ejendommen, vil skabe generel præcedens ved nybyggeri i landsbyen, som vil få markant betydning for Landsbyens visuelle bymiljø.
Ejer søger om dispensation til en mindre overskridelse af facadehøjden i forhold til i dag og i forhold til lokalplanens mulighed. I dag er der gennemgående rem i træ over vinduerne, som er normal byggestil på etplans parcelhuse fra 1960’erne til 1980’erne.
Ejer ønsker i stedet murværk over vinduerne, som i højere grad svarer til lokalplanens krav om en bygning, der fremtræder som en blok med døre og vinduer som huller i blokken. Det betyder, at facadehøjden bliver ca. 10-15 cm højere end de højst 3 meter, der er kravet i lokalplanen.
Forvaltningen vurderer, at hvis ejer anvender mindre vinduer, er muligt at overholde lokalplanen, også selvom der er murværk over vinduerne. Overskridelsen er så lille at det er muligt at tilpasse huset, så lokalplanens højdekrav til facader bliver overholdt. Forvaltningen anbefaler derfor, at der ikke bliver giver dispensation til højere facader.
Ansøgning om dispensationerne har være i orientering hos naboer til Bybakken 10, samt i lokalplanens delområde B3, der ligger i det nordvestlige hjørne af Landsbyen fra 21. juli til 5. august 2026.

Der er kun kommet positive bemærkninger.
Hvis udvalget vælger at dispensere, vil det medføre præcedens ved renovering og genopførelse af etplans parcelhuse i de nyere delområder i Landsbyen. Økonomi- og personalemæssige konsekvenser Ingen bemærkninger Sammenhæng til udviklingsstrategien Sagen understøtter Tema 5: Bæredygtig by i balance. Sammenhæng til FN's verdensmål

Kommunikation Ingen bemærkninger
Retsgrundlag Planloven § 19 Lokalplan nr. 73

Beslutning

KLIMA-, TEKNIK- OG MILJØUDVALGET DEN 15-09-2026 Udvalget besluttede at give dispensation til sorte betontagsten (første indstillingspunkt). Forvaltningens øvrige indstillingspunkter om meddelelse af afslag blev godkendt.

Bilag

• : 1 Dispensation_ansøgning_Bybakken 10_11-6-2026 2 Skitse - Bybakken 10 2625 Vallensbæk_30-7-2026 3 Bybakken 10 i delområde B3 - skråfoto fra sydvest
• Åben Åben Åben