Økonomisk styring af nye almene byggerier

Indstilling

Direktøren for Teknik & Miljø foreslår, at Økonomi- og Erhvervsudvalget indstiller til byrådet, 1. at den samlede anlægsøkonomi godkendt ved Skema A tilsagnet, fastholdes, og 2. at pulje til indeksering mellem årene har en maksimumsgrænse på 2.000.000 kr., og 3. at resterende beløb ved frafald af kvoter tilfalder kommunekassen.

Sagsfremstilling

Historik
Byrådet godkendte den 10. oktober 2018 (link til sag nr. 14 i byrådet den 10. oktober 2018) Principper og administrationsgrundlag for almene boliger i Viborg Kommune. Ud over principperne for nye almene boliger besluttede byrådet også at fastsætte særlige vilkår for både tilgængelighed og arkitektur.
Inddragelse og høring
Forvaltningen har holdt møde med Boligselskabet Sct. Jørgen, Viborg og Boligselskabet Viborg om mulighederne for at opføre nye almene boliger inden for maksimumsbeløbet ved skema A. Boligselskabet Sct. Jørgen, Viborg har efterfølgende sendt bemærkninger til de drøftede forhold. Bemærkningerne er i bilag 1.
Beskrivelse

Alment byggeri Almene boliger ejes og drives af almene boligorganisationer med det formål at sikre gode og økonomisk overkommelige boliger til alle. Boligorganisationerne er non-profit, og huslejen skal derfor alene dække drift, vedligehold, afdrag på lån og administrationsomkostninger.
Beboerdemokratiet er lovfæstet og grundlæggende i de almene boligafdelinger, hvor beboerne på afdelingsmøder beslutter fx budgetter, ordensregler og renoveringer.
Kommunen kan anvise borgere med særlige behov til en andel af boligerne, fx unge, ældre eller personer i akut bolignød.
Nybyggeri finansieres med en kombination af beboerindskud, realkreditlån og kommunalt grundkapitallån.
Proces for nyt alment byggeri Etablering af nye almene boliger gennemføres i tre faser: Skema A, Skema B og Skema C. Skemaerne udgør det samlede grundlag for kommunens godkendelser.
Skema A – tilsagn - omfatter: Godkendelse af grundkøb, foreløbigt budget over samtlige udgifter, projektbeskrivelse, skitsetegninger, finansiering og forventet husleje.
Skema A – tilsagn - udgør en begunstigende forvaltningsakt. Et tilsagn forudsætter et kommunalt grundkapitallån, kommunal garanti for realkreditlånet samt tilsagn om ydelsesstøtte på statens vegne.
Byrådet kan i forbindelse med Skema A stille særlige vilkår til projektet. Byrådet har tidligere besluttet, at 10 % af boligerne skal opfylde Viborg Kommunens tjekliste for tilgængelighed, og at projekterne skal screenes for arkitektur.
Skema B - anskaffelsessum før byggeriet påbegyndes - omfatter: Godkendelse af den samlede anlægsøkonomi efter licitation og udarbejdelse af hovedprojekt. Der skal foreligge tinglyst adkomst og en byggetilladelse inden godkendelse af skema B.
Skema C -endelig anlægsøkonomi - omfatter: Godkendelse af den endelige anlægsøkonomi og huslejen for det første driftsår. Godkendelsen sker på baggrund af et byggeregnskab godkendt af en revisor, som indeholder samtlige udgifter og eventuelle lejeindtægter.
Økonomisk styring Staten fastsætter hvert kvartal et maksimumsbeløb for almene boligprojekter. Maksimumsbeløbet gælder på tidspunktet for godkendelsen af Skema A og Skema B og angiver den øvre grænse for de samlede udgifter i et projekt. Maksimumsbeløbet er opdelt i tre geografiske kategorier, hvor Viborg Kommune er placeret i den laveste kategori, øvrig provins, sammen med kommuner som fx Aalborg, Randers, Herning og Esbjerg.
Fra godkendelsen af Skema A har boligorganisationerne en lovbestemt frist på 15 måneder til at søge om Skema B. Da maksimumsbeløbet indekseres hvert kvartal vil det ofte være højere

ved Skema B end ved Skema A.
Forvaltningen foreslår, at byrådet som hovedregel fastholder den anlægsøkonomi, der blev godkendt ved Skema A, selv om lovgivningen giver mulighed for at godkende en højere anlægsøkonomi ved Skema B.
Ved at fastholde anlægsøkonomien fra skema A vil der ikke ske ændringer i kommunens bevilling til grundkapitallån, og budgettet vil derfor kunne overholdes. Samtidig vil huslejeniveauet blive fastholdt, idet kapitaludgifterne indgår i huslejeberegningen, og en højere anlægsøkonomi ved Skema B vil medføre en tilsvarende stigning i huslejen.
Almene byggerier er omfattet af Byggeriets Aftalevilkår (AB), som bl.a. giver entreprenører ret til at indeksere entreprisesummen ud over fastprisperioden. Denne indeksregulering kan indgå i de samlede udgifter, selv om det betyder, at udgifterne overstiger statens maksimumsbeløb og den anlægsøkonomi, der er godkendt ved Skema A.
AB for rådgivere (ABR) giver også mulighed for indeksering af honorar efter 12 måneder, men der er ikke mulighed for, at denne udgift kan tillægges maksimumsbeløbet.
Alternativer
Intet.
Tidsperspektiv
Beslutningen effektueres efter byrådets beslutning.
Økonomiske forhold og konsekvenser
For at sikre finansiering af indeksering af entreprisesummen ud over fastprisperioden ved skema C foreslår forvaltningen, at ”Pulje til indeksering mellem årene” fastsættes til 2 mio. kr.
Hvis en boligorganisation måtte frafalde en tildelt kvote, anvendes det frigivne beløb i første omgang til at genopfylde puljen til et maksimalt niveau på 2 mio. kr. Eventuelle resterende midler tilfalder herefter kommunekassen.
Forvaltningen bemærker, at når grundkapitallånet fastholdes ved skema A, vil der ikke være behov for yderligere træk på puljen i forbindelse med skema B.
Juridiske og planmæssige forhold

Intet.

Beslutning

Sagen blev ved mødets start taget af dagsordenen, idet emnet skal indgå i dialog med boligselskaberne.