Forslag til Lokalplan nr. 650 for etagebebyggelse ved Gl. Århusvej i Viborg, samt forslag til tillæg nr. 9 til Kommuneplan 2025-2036

Indstilling

Direktøren for Teknik & Miljø foreslår, at Teknisk Udvalg indstiller til byrådet,
1. at forslag til lokalplan nr. 650 og tillæg nr. 9 til Kommuneplan 2025-2036 vedtages med henblik på offentlig høring i 4 uger.
Direktøren for Teknik & Miljø indstiller desuden til Teknisk Udvalg,
2. at der afholdes borgermøde den 28. oktober eller den 9. november kl. 17-19 på Viborg Rådhus.

Behandling i Teknisk Udvalg 16. september 2026

Teknisk Udvalg indstiller til byrådet,
1. at forslag til lokalplan nr. 650 og tillæg nr. 9 til Kommuneplan 2025-2036 vedtages med henblik på offentlig høring i 4 uger.
Teknisk Udvalg besluttede desuden,
2. at der afholdes borgermøde den 28. oktober kl. 17-19 på Viborg Rådhus.
Aksel Rosager Johansen stemte imod beslutningen, da bygningen er for massiv så tæt på søbredden og tager rekreativ værdi.

Sagsfremstilling

Historik
Bach Gruppen har ansøgt om opførelse af ny etagebebyggelse på Gl. Århusvej 19, 21A og 21B i Viborg.
Økonomi- og Erhvervsudvalget besluttede den 12. marts 2025 at igangsætte planlægningen (link til sag nr. 6 på Økonomi- og Erhvervsudvalgets møde den 12. marts 2025).
Efterfølgende har Bach Gruppen bedt om, at også Gl. Århusvej 23 inddrages i planlægningen, da de opkøber denne ejendom. Oversigtskort er i bilag 1.
Inddragelse og høring
Idéfase
Da lokalplanlægningen forudsætter et tillæg til Kommuneplan 2025-2036, har der været indkaldt idéer og forslag til planlægningsarbejdet.
Byrådet indkaldte fra den 20. marts til den 3. april 2025 idéer og forslag. Hovedspørgsmålene var:
Særlige forhold og kvaliteter i området og dets omgivelser Mulig påvirkning af omgivelser Anvendelse af området Områdets ønskede karakter Bebyggelsens omfang og højder Afvikling af bil- og cykeltrafik til og fra området
Der kom ingen idéer og forslag i idéfasen.
Inddragelsen af Gl. Århusvej 23 medfører ikke væsentlige ændringer af planlægningen, og det er derfor ikke nødvendigt at indkalde idéer og forslag igen.
Beskrivelse
Planområdet

Området omfatter et område på i alt ca. 3565 m2 ved Gl. Århusvej i Viborg. Området er omgivet af parkområde og Søndersø mod øst, en række ældre rødstensvillaer i 1 etage med udnyttet tagetage mod syd, og mod nord ligger et åbent grønt område, der benyttes til et underjordisk spildevandsbassin. Ca. 140 m mod nord er etagebebyggelsen Viborg View under opførelse.
Området er i dag bebygget med fire erhvervsbygninger til kontor, butik og værksted, og en bolig.
Planforhold
Bach Gruppen ønsker at opføre en ny samlet bebyggelse til boliger og erhverv. Funktionerne fordeles med liberalt erhverv i stueetagen ud mod Gl. Århusvej, boliger og fælles faciliteter på de øvrige etager og parkering under terræn. Boligdelen forventes at komme til at rumme både familieboliger og seniorbofællesskab. Projektmateriale med visualiseringer er i bilag 2.
Realisering af projektet kræver, at der vedtages en ny lokalplan, samt et kommuneplantillæg.
Forvaltningen har udarbejdet et udkast til forslag til lokalplan nr. 650 og et udkast til forslag til tillæg nr. 9 til Kommuneplan 2025-2036.
Link til udkast til forslag til lokalplan nr. 650 Udkastet er også i bilag 3.
Link til udkast til forslag til kommuneplantillæg nr. 9 Udkastet er også i bilag 4.
Forslag til lokalplan nr. 650
Lokalplanforslaget udlægger området til boligformål og giver mulighed for opførelse af etageboliger med liberalt erhverv i stueetagen. Ny bebyggelse forventes at rumme op til 300 m2 erhverv og op til 35 boliger – i alt ca. 5000 m2.
Lokalplanforslaget er udarbejdet med udgangspunkt i et konkret projekt for en etagebebyggelse med tre øst-vest vendte stokke, og en gennemgående stueetage. Højdemæssigt sker der en optrapning fra syd mod nord, så der gives mulighed for 3 etager og ca. 11 m mod villaerne mod syd stigende til 5 etager og ca. 18 m mod det grønne område mod nord. Dette for at skabe en overgang fra de lavere villaer syd for projektet til midtbyen og etagebebyggelser mod nord.
Endvidere terrasseres bebyggelsen mod øst, så den fremstår højest mod Gl. Århusvej (1-5 etager) og lavere (1-3 etager) mod Søndersø. Terrænforholdene betyder, at dele af kælderetagen vil være synlig mod øst.
Opholdsarealer skal indrettes på tagterrasser og flader mellem bygningerne. Da bebyggelsen

optager meget af grundarealet, vil der være begrænset plads til ophold på terræn.
Parkering skal ske i kælder under bebyggelsen. Der kan etableres vejadgang til parkeringskælderen fra Gl. Århusvej, og adgangen skal ske med indkørsel fra syd og udkørsel mod nord af hensyn til trafikafviklingen.
Lokalplanen omfatter desuden Gl. Århusvej 23, som er bebygget med en bolig fra 1924 med en bevaringsværdi på 4. Dele af ejendommen skal anvendes til vendeplads for at kunne løse renovation og brandredning indenfor planområdet. Lokalplanen giver mulighed for, at den bevaringsværdige bygning kan anvendes til bolig eller liberalt erhverv. Lokalplanen udpeger bygningen som bevaringsværdig og sikrer, at den ikke må nedrives eller ombygges uden byrådets tilladelse.
Arkitektur Lokalplanforslaget indeholder bestemmelser om arkitektur, som skal sikre, at bebyggelsen er tilpasset stedet og den særlige placering i byen med hensyn til udformning og materialer.
Lokalplanforslaget sikrer, at bebyggelsen udføres med en tilbagetrukket stueetage med adgang til erhverv og parkering, så facaden mod Gl. Århusvej varierer i facadeudtrykket og giver delvis overdækkede arealer. Øverste etage af de tre etagebygninger skal udføres med et afskåret hjørne mod sydvest, som bidrager til at bebyggelsen ikke fremstår massiv mod Gl. Århusvej.
Mod Gl. Århusvej skal etagebebyggelsen primært fremstå i tegl, der er tilpasset den bymæssige karakter og øvrige bygninger i området. Mod Søndersø skal bebyggelsen fremstå i træ, der i højere grad er tilpasset den grønne karakter og de rekreative arealer langs søbredden.
Fordelingen af tegl og træ er fastsat i lokalplanen, så det er muligt at vælge enten
Princip 1 med tegl på facader mod nord, vest og syd - eller Princip 2, hvor kun facaden mod vest er helt i tegl, mens facader mod nord og syd skal være overvejende tegl, men hvor dele af facaderne kan udføres i træ
Ved begge principper skal facader mod øst (Søndersø) udføres i træ.
Arkitekturrådets vurdering
Projektet er vurderet af Arkitekturrådet flere gange, og projektet er løbende tilpasset. Arkitekturrådet vurderer, at projektet nu er tilpasset området ved materialevalg og proportioner. Projektet er bearbejdet i forhold til den omkringliggende bebyggelse og skaber ved aftrapninger i højden en fin overgang mellem byen og det grønne byrum ved søen.

Forslag til tillæg nr. 9 til Kommuneplan 2025-2036
Med tillægget udlægges et nyt rammeområde VIBS.B3.01_T9 som et af kommuneplanens B3rammeområder. Området kan anvendes til bolig i form af etageboliger. Tillægget medfører ingen ændringer i retningslinjer.
Den maksimale bebyggelsesprocent ændres fra 30 til 160. Bebyggelsens maksimale højde ændres fra 8,5 m til 18 m. Det maksimale etageantal ændres fra 2 til 5 etager.
Med den endelige vedtagelse af planforslagene, vil lokalplanen være i overensstemmelse med Kommuneplan 2025-2036.
En del af ejendommen Gl. Århusvej 23 omfattes ikke af kommuneplantillægget, men forbliver i eksisterende kommuneplanramme VIBS.B1.01, der udlægger ejendommen til åben-lav bolig.
Borgermøde
Forvaltningen foreslår, at der afholdes borgermøde om planforslagene den 28. oktober eller den 9. november kl. 17-19 på Viborg Rådhus.
Miljøvurdering
Da planforslagene kun fastlægger anvendelsen af et mindre område på lokalt plan, skal der kun gennemføres miljøvurdering, hvis planforslagene antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet.
På baggrund af en screening vurderes det, at der ikke skal udarbejdes en miljørapport. Begrundelsen fremgår af planforslagenes redegørelse.
Alternativer Intet.
Tidsperspektiv Planforslagene bliver offentliggjort fra oktober til november 2026. Høringssvar vil efterfølgende blive behandlet og forelagt politisk med henblik på endelig vedtagelse.
Økonomiske forhold og konsekvenser Intet.

Juridiske og planmæssige forhold
Delegation
Da der er tale om en væsentlig ændring af kommuneplanen, skal planforslagene vedtages af byrådet.

Beslutning

Økonomi- og Erhvervsudvalget anbefaler indstillingen fra Teknisk Udvalg.
Aksel Rosager Johansen (Ø) stemmer imod beslutningen, da bygningen er for massiv så tæt på søbredden og tager rekreativ værdi.

Lone Langballe (O) stemmer imod beslutningen af samme begrundelse som Aksel Rosager Johansen (Ø), og derudover på grund af afstanden til skel.