Nyt administrationsgrundlag for nedlæggelse af boliger

Indstilling

Direktionen indstiller, at
udkast til nyt administrationsgrundlag godkendes

Sagsfremstilling

Det fremgår af lov om boligforhold § 3, at det ikke er tilladt at nedlægge en bolig helt eller
delvis uden kommunalbestyrelsens samtykke. Dette gælder, hvad enten nedlæggelsen sker
ved nedrivning, ved hel eller delvis sammenlægning af to eller flere boliger, eller ved at boligen
helt eller delvis tages i brug til andet end beboelse.

Det er kapitel 1 i lov om boligforhold, der regulerer både nedlæggelse af boliger og
håndhævelse af bopælspligten. Lovens formål er at sikre kommunens boligsøgende mulighed
for at få en bolig, så hensynene bag håndhævelsen af begge områder er ens.

Administrationen ønsker et nyt administrationsgrundlag for nedlæggelse af boliger, som
omfatter alle typer af nedlæggelse, nedrivning, sammenlægning af 2 eller flere boliger og
ændret anvendelse.

Det eksisterende administrationsgrundlag omfatter kun nedlæggelse ved sammenlægning af
boliger og har endvidere i praksis vist sig svært at anvende, blandt andet fordi der ikke har
været en sondring mellem hensyn til nedlæggelse af boliger i de 8 byer, hvor bopælspligten
håndhæves, jf. Lokalplan nr. 128 – Temalokalplan for helårsboliganvendelse i 8 byer, og
nedlæggelse af boliger udenfor de 8 byer.

Formålet med at have et administrationsgrundlag er dog stadig det samme, nemlig at sikre en
ensartet, transparent sagsbehandling på området og sikre en tydelig sammenhæng i
kommunens sagsbehandling efter lov om boligforhold, kapitel 1.

Udkast til nyt administrationsgrundlag
Udkastet til nyt administrationsgrundlag har en anden opbygning, hvor administrationen lægger
op til at der vedtages en række overordnede principper for nedlæggelse af boliger, som skal
danne rammen for alle typer af sager. Principperne præsenteres nedenfor.

Overordnede principper for nedlæggelse af boliger

1. I de 8 byer, hvor bopælspligten håndhæves
1.1. Hensynet til at bevare helårsboliger skal som udgangspunkt veje tungere end hensynet
til at anvende boligen til andre formål, såkaldt ændret anvendelse. Reglerne i lov om
boligforhold gælder i hele kommunen, men håndhæves kun i de 8 byer.

1.2. I byområder, herunder bymidter, centerområder og områder udlagt til blandede boligog erhvervsformål, bør hensynet til at bevare helårsboliger tillægges særlig vægt, når
boligerne indgår som en væsentlig del af områdets funktion og levende helårsmiljø.

1.3. Veletablerede erhvervsvirksomheders mulighed for at udvikle og udvide kan tillægges
særlig vægt, når

en bolig er en væsentlig hindring for virksomhedens fortsatte udvikling og
et eller flere af de generelle hensyn som fremgår nedenfor under punkt 3 er tilstede
og
den gældende planlægning for området understøtter den pågældende
erhvervsmæssige anvendelse eller udvikling.

2. Uden for de 8 byer, hvor bopælspligten håndhæves
Her kan hensynet til lokal udvikling, herunder erhvervsudvikling, og en hensigtsmæssig
anvendelse af ejendommen veje tungere end hensynet til at bevare enhver eksisterende
helårsbolig.

Ved konflikt mellem helårsboligformål og anden anvendelse skal den politisk ønskede udvikling
for det konkrete område, som den kommer til udtryk i lokalplaner, kommuneplan og
områdefornyelse, tillægges væsentlig vægt.

3. Generelle principper for sagsbehandling af alle sager om nedlæggelse af boliger
3.1. Velfungerende og tidssvarende boliger bør som udgangspunkt søges bevaret, særligt i
de områder, hvor der er efterspørgsel efter helårsboliger.

3.2. Hvor en bolig er lille, utidssvarende eller uhensigtsmæssigt placeret i forhold til fortsat
helårsboligformål, bør det i videre omfang være muligt at tillade nedlæggelse.

3.3. Sammenlægning af boliger til boliger med et samlet bruttoetageareal på mere end 230
m2, bør som udgangspunkt ikke ske på bekostning af mindre og mellemstore boliger,
hvor disse bidrager væsentligt til et varieret boligudbud.

3.4. Særlige pladskrævende handicap kan begrunde sammenlægning af boliger, selv om
antallet af selvstændige helårsboliger dermed reduceres.

3.5. Hvor en ejendom oprindeligt har været én bolig, og en tilbageføring samtidig giver en
mere hensigtsmæssig bygning og bolig, bør dette tale for at tillade sammenlægning.

Der er nu i principperne en klar stillingtagen til at hensynet til at bevare helårsboliger i de 8
byer, hvor bopælspligten håndhæves vejer tungt. Det vil også sige at hensynene i Lokalplan
128 om helårsboliganvendelse vil vejere tungt overfor modstående hensyn i andre lokalplaner
for de 8 bymidter, hvor der ikke er taget særskilt stilling til at Lokalplan 128 ikke skal gælde.

Hvorimod hensynet til helårsboliger ikke i samme omfang er i spil, når vi er udenfor de 8 byer,
hvor andre hensyn kan veje tungere med stor vægt på de planmæssige forhold.

Under punkt 3.3. er indsat en øvre kvadratmetergrænse på 230 m 2 som lægger op til, at der
også skal tages hensyn til, at små og mellemstore boliger ikke nedlægges på bekostning af
etablering af meget store boliger ved sammenlægning. De 230 m2 er fremgår ikke af lov om

boligforhold, og er således et forslag til Kultur- og Lokalsamfundsudvalgets drøftelse.

Afgørelser og beslutningskompetence
Afgørelser om nedlæggelse af boliger er selvstændige forvaltningsretlige afgørelser. I forhold til
behandlingen af hver enkelte sag, skal der således altid ske en konkret individuel vurdering af
sagens oplysninger sammenholdt med lovgivning, praksis og de rammer som udstikkes i
administrationsgrundlaget.

Der er ikke med dette nye administrationsgrundlag tilsigtet en ændring i
beslutningskompetencen i sagerne.

Det er således stadig det politiske udvalg, som har området under sig, i denne periode Kulturog Lokalsamfundsudvalget, som har beslutningskompetencen i alle sager, som ikke er omfattet
af lov om boligforhold § 3, stk. 2.

I sager efter § 3, stk. 2, kan kommunalbestyrelsen ikke nægte samtykke til sammenlægning af
boliger, når ingen af de boliger der tilvejebringes har et bruttoetageareal på mere end 130 m2.
Endvidere skal boligerne være ledige, uden at dette skyldes opsigelse fra udlejerens side, eller
den nuværende beboer skal være villig til at overtage den udvidede bolig.

Proces
I forbindelse med udarbejdelsen af dette nye administrationsgrundlag, har der været et tæt
samarbejde mellem Byg i Center for Miljø, Plan og Kultur, som er myndighed for nedlæggelse
af boliger, og Juridisk service i Staben, som er myndighed for håndhævelse af boliger.

Administrationen har hermed forsøgt at sikre at administrationsgrundlaget i sin udformning og
sprogbrug vil være operationelt for den enkelte sagsbehandler.

Administrationen præsenterer udkast til administrationsgrundlag, herunder eksempler på
forskellige typer af sager, for Kultur- og Lokalsamfundsudvalget, med henblik på en drøftelse af
de foreslåede ændringer.

Administrationen indstiller således udkast til nyt administrationsgrundlag til
kommunalbestyrelsens godkendelse.

Lovgrundlag
Lov nr. 342 af 22/03/2022 om boligforhold

Lokalplan nr. 128 – Temalokalplan for helårsboligformål i 8 byer

Beslutning

Anbefales.
Linda Kofoed Persson kan ikke medvirke, idet hun mener, at de 230 kvm er for meget og
i stedet ønsker en grænse på 180 kvm.