Medlemsforslag om administration af bopælspligt og flexboliger

Indstilling

Direktionen indstiller, at
a) udvalget orienteres om regelgrundlaget for bopælspligt og flexboliger, samt
b) giver input til administrationens videre arbejde

Sagsfremstilling

Kommunalbestyrelsen besluttede på sit møde d. 26. marts 2026, at
”a) Administrationen bedes udarbejde en sag til politisk behandling i Kultur- og
landdistriktsudvalget for at:
- undersøge muligheden for at justere reglerne for tidsbegrænset udlejning af såvel boliger
omfattet af bopælspligt som Flexboliger;
- undersøge behovet for at justere administrationsgrundlaget for godkendelse af
flexboligansøgninger;
- undersøge mulighederne for at indføje et loft over andelen af helårsboliger i byer uden for de
8 byer omfattet af lokalplan nr. 128, der kan tildeles flexboligstatus, mhp. at sikre levende
lokalsamfund året rundt på hele Bornholm”.
Introduktion til sammenhængen mellem reglerne om bopælspligt og flexboliger
I Bornholms Regionskommune er det med afsæt i den gældende lokalplanlægning således, at
den altovervejende hovedregel er, at ejeren af ejendom uden for Rønne, Aakirkeby, Nexø,
Svaneke, Gudhjem, Allinge, Hasle og Klemensker efter ansøgning får tildelt flexbolig status på
sin helårsbolig.
De otte byer, hvor det ikke er muligt at få en flexboligtilladelse, er omfattet af Lokalplan 128,
der er en temalokalplan om ”helårsanvendelse” af boliger inden for lokalplanens geografiske
område.
Lov om boligforhold danner den retlige ramme for, at kommunen af hensyn til de boligsøgende
i de 8 forannævnte byer håndhæver bopælspligten.
Efter loven er der bopælspligt, når en bolig inden for de sidste 5 år har været anvendt til
helårsbeboelse. Det betyder, at kommunen kan kræve af ejeren af boligen, at boligen faktisk
anvendes til helårsbeboelse.
Håndhævelsen af bestemmelserne om bopælspligt i Lov om boligforhold suppleres af
Lokalplan 128. Har boligen ikke været anvendt til helårsbeboelse i mere end 5 år, kan
bopælspligten ikke gøres gældende. I sådanne tilfælde kan kommunen med hjemmel i
Lokalplan 128 imidlertid håndhæve kravet om helårsanvendelse og dermed ofte hindre, at
boligen bruges til andre formål en helårsbeboelse, såsom ferie- og fritidsophold.
Efter lokalplanen kan kommunen dog ikke kræve, at boligen faktisk anvendes til
helårsbeboelse – det betyder, at boligen skal ”stå tom” indtil ejeren eller en ny ejer beslutter sig
for igen at anvende boligen til helårsbeboelse.
Kommunens aktuelle rammer for administrationens arbejde med flexboliger kan læses her
mens rammerne for bopælspligtarbejdet kan læses her.
Flexboliger – baggrund

Det har siden 2013 været lovligt for kommunerne at udstede tilladelser til ejere, der ønskede at
købe en helårsbolig for at bruge den som fritidsbolig.
Flexboligordningen blev indført for at imødegå en landsdækkende tendens, hvor mange
ejendomme i landdistrikterne var ubeboede og ofte mangelfuldt vedligeholdte.
I Bornholms Regionskommune blev tilladelser fra 1.5.2013 til 1.1.2016 kun udstedt som en
personlig tilladelse til ejeren. Siden 1.1.2016 har det også været muligt at knytte tilladelsen til
ejendommen.
Siden 2018 har kommunen givet flexboligtilladelser, der blev knyttet til ejendommen uden
tidsbegrænsning, men med det vilkår, at hvis en ejendom med flexboligtilladelse på ny blev
anvendt til helårsbeboelse, så bortfalder flexboligtilladelsen.
Kommunens nuværende administrationsgrundlag blev vedtaget i april 2023 og indebærer, at
når en ejer af en ejendom ansøger om flexboligtilladelse, gives der i forlængelse af den
tidligere praksis en tilladelse:
Til at anvende ejendommen til ferie- og fritidsformål
Uden tidsbegrænsning
Med fri overgang fra fritidsbolig til helårsbeboelse – med det vilkår at efterfølgende
tilbagegang fra helårsbeboelse til fritidsbolig kræver en ny flexboligtilladelse.
Ved at søge om og få en sådan tilladelse sikrer ejeren af ejendommen sig, at ejendommen
efter vedtagelse af en evt. ny lokalplan om helårsanvendelse på matriklen fortsat kan anvendes
som flexbolig, dvs. til ferie- og fritidsformål også ved salg og arv.
Muligheder og risici ved brug af flexboliger
Bornholms Regionskommune har hidtil søgt at skabe de bedst mulige forhold for
flexboligejerne. Konkret er dette sket ved at give købere af flexboliger en høj grad af sikkerhed
for, at ejendommen kan sælges til mindst samme pris, som den blev anskaffet til. Konkret er
dette sket ved, at kommunen har besluttet, at flexboligtilladelsen gives til boligen.
En flexboligtilladelse kan indholdsmæssigt udformes på 8 forskellige måder. Dette er uddybet i
bilag 1.
Imidlertid indskrænker denne sikkerhed for ejeren pr. definition kommunens fremtidige,
planlægningsmæssige råderum. Når først en ejer har fået en tilladelse på de nuværende vilkår,
er det op til den til enhver tid eksisterende ejer, om boligen på ny skal kunne anvendes til
helårsbeboelse.
Hvis kommunen fx i fremtiden beslutter sig for, at Lokalplan 128 skal omfatte en eller flere nye
byer eller områder, så vil kravet om helårsanvendelse som nævnt ovenfor ikke gælde for de
ejendomme, hvor der allerede er en eksisterende flexboligtilladelse på ejendommen.
Hvis kommunen vælger at ændre administrationsgrundlaget, sådan at flexboligtilladelser –givet
efter ændringens ikrafttræden – fx følger ejeren i stedet for boligen, får det nogle praktiske
konsekvenser.
Alle flexboligtilladelser givet til boligen før ændringens ikrafttræden vil jfr. ovenfor fortsat være
gældende efter sit indhold. Her kan ejendommen overdrages som flexbolig til en ny ejer både
ved arv og almindeligt salg, uden at ejendommens status som flexbolig ændres.

Nyere flexboligtilladelser, der gives efter en evt. ændrings ikrafttræden og som derfor vil følge
ejeren, vil derimod automatisk bortfalde ved et ejerskifte.
Vedtages der efterfølgende en ny lokalplan, der udvider det geografiske område, hvor
ejendomme skal anvendes som helårsboliger, vil det alt andet lige betyde, at ejendomme, hvor
flexboligtilladelsen følger ejendommen, kan sælges til en højere pris end ejendomme, hvor
fleksboligtilladelsen følger ejeren.
Administrationen vurderer på den baggrund, at nogle købergrupper formodentlig vil afholde sig
fra at investere i en fleksbolig, hvor fleksboligtilladelsen følger ejeren, da de her får en mindre
sikkerhed for, at deres fritidsbolig kan sælges til mindst samme pris, som den blev anskaffet til,
fx fordi den efter et ejerskifte på ny skal anvendes til helårsbeboelse.
Generelt vurderer administrationen, at der grundlæggende er en række muligheder og risici,
der knytter sig til brugen af flexboligtilladelser:
Tabel 1: Generelle risici og muligheder ved at give flexboligtilladelser
Muligheder

Risici

Prisstigninger på ejendomsmarkedet
muliggør byggeri af nye boliger

Antallet af helårsboliger reduceres – færre
boliger til dem, der ønsker at bo på Bornholm
hele året både på kort og langt sigt

Modvirker at huse udenfor byerne forfalder,
fordi nye fritidshusejere vedligeholder
ejendommene

Bysamfund kan blive presset – fx af vigende
grundlag for dagligvarebutikker og skoler

Ejerne er ikke til rådighed for det lokale
arbejdsmarked
Ejerne betaler ikke skat i regionskommunen

Loft over andelen af flexboliger i et geografisk afgrænset område
Som nævnt ovenfor vil lokalplansbestemmelser om, at et geografisk afgrænset område skal
anvendes til helårsbeboelse implicit få den konsekvens, at der inden for dette område ikke kan
gives en flexbolig tilladelse til en ejendom.
Hvis man ønsker at regulere andelen af flexboliger i ét større geografisk område i en lokalplan,
vurderer administrationen, at det ikke vil være lovligt fx blot at angive en procentdel af
områdets ejendomme.
Der gælder således et krav om klarhed og præcision i lokalplanbestemmelser. Det betyder, at
lokalplanteksten skal være tilstrækkeligt konkret til, at retsvirkningerne kan vurderes og
håndhæves. En generel procentangivelse i en lokalplan som nævnt ovenfor, vil således

afskære den enkelte ejer af en ejendom indenfor lokalplanens område fra at kunne se i
lokalplanen, om ejendommen tilhører kategorien med helårsanvendelse eller kategorien med
mulighed for anvendelse som flexbolig.
Lokalplanen skal derfor tage stilling til hvilken anvendelse, der fremadrettet er mulig for de
enkelte ejendomme. Det er imidlertid almindelig praksis at opdele en lokalplan for et byområde
i zoner, der har forskellige anvendelsesbestemmelser. Fx zoner i en del af byen som man
ønsker at friholde fra anvendelse til erhvervsformål, eller hvor man netop ønsker at liberalt
erhverv skal være en mulighed.
Dermed er det juridisk set muligt, at fastlægge anvendelsen af ejendommene i en zone i byen
til helårsboligformål og ejendommene i en anden zone i byen til boligformål. I en zone hvor
anvendelsen alene er boligformål, er der ikke et krav om helårsanvendelse.
Tidsbegrænset udlejning af boliger til ferie-og fritidsformål
Det er muligt at nedsætte grænsen for udlejning for såvel helårsboliger som flexboliger fra 100
dage til 70 dage pr. kalenderår.
Kommunalbestyrelsen besluttede d. 10. oktober 2024, at der skulle udarbejdes et tillæg til
administrationsgrundlaget for flexboliger, hvoraf det fremgår, at flexboligtilladelser gives med
det vilkår, at udlejningen af flexboliger til ferie- og fritidsformål er begrænset til maksimalt 100
dage om året. Vilkåret er gældende for ansøgninger modtaget efter den 10. november 2024.
I ovennævnte sag adresserede administrationen, at der er behov for en hensigtsmæssig
balance mellem hensynet til turismen og hensynet til de fastboende borgere.
Med vedtagelsen af tillægget til administrationsgrundlaget ændrede kommunalbestyrelsen
grænsen for udlejning af nye flexboliger til ferie- og fritidsformål fra 41 uger, som gælder for
sommerhuse til 100 dage pr. kalenderår, som gælder for helårshuse.
Efter sommerhuslovens §5 må ejere og brugere af fast ejendom, som tjener til ejerens eller
brugerens helårsbolig, højst udleje deres fulde helårsbolig til ferie- og fritidsformål m.v. i 30
dage pr. kalenderår.
Men hvis udlejningen udelukkende formidles af en virksomhed, som indberetter lejeindtægten
efter skatteindberetningslovens § 43, må der ske udlejning af den fulde helårsbolig i op til 70
dage.
Desuden kan kommunalbestyrelsen beslutte at hæve grænsen for udlejning fra 70 op til 100
dage pr. kalenderår. Hjemlen findes i Sommerhuslovens § 6, stk. 1.
Sammenfattende betyder det, at kommunalbestyrelsen kan ændre grænsen for udlejning i
nedadgående retning for såvel en ejers udlejning af sin fulde helårsbolig som en ejers udlejning
af sin fleksbolig, men kun til 70 dage pr. kalenderår.

Økonomiske konsekvenser
Sagen har ingen økonomiske konsekvenser.

Beslutning

a) Orientering givet
b) Input givet, idet udvalget har drøftet medlemsforslaget;

”undersøge mulighederne for at indføje et loft over andelen af helårsboliger i byer uden
for de 8 byer omfattet af lokalplan nr. 128, der kan tildeles flexboligstatus, mhp. at sikre
levende lokalsamfund året rundt på hele Bornholm”.

Ovenstående kan lovmæssigt ikke lade sig gøre.

I forhold til de øvrige to forslag;
” undersøge muligheden for at justere reglerne for tidsbegrænset udlejning af såvel
boliger omfattet af bopælspligt som Flexboliger” og
”undersøge behovet for at justere administrationsgrundlaget for godkendelse af
flexboligansøgninger”

ønsker udvalget at fastholde de nuværende beslutninger, herunder
administrationsgrundlaget for flexboliger.