Beslutning om konvertering fra erhverv til bolig samt etablering af terrasse på Ærøvej 1,1 tv

Indstilling

Forvaltningen indstiller til Klima-, Plan og Boligudvalget
at tillade konvertering til ny bolig, herunder etablering af terrasse mod gadeside samt fravigelse af krav om opholdsareal (mod at gården forskønnes), og at der meddeles dispensation for anlæg af 1 bilparkeringsplads mod indbetaling til Frederiksberg Kommunes parkeringsfond.
Overskrift
Beslutning om konvertering fra erhverv til bolig samt etablering af terrasse på Ærøvej 1,1. tv.
Anledning
Ansøgning
Forvaltningen har modtaget ansøgning om opdeling af en samlet erhvervsenhed på 421 m² (fordelt på stueetage og 1. sal) til to selvstændige enheder. Samtidig ønskes 1. sal (151 m²)

konverteret fra erhverv til bolig. Der ansøges desuden om etablering af en terrasse mod gadesiden på eksisterende 1-etages tilbygning på hjørnet af Ærøvej og Godthåbsvej.
Efter opdelingen vil der være 1 erhvervsenhed i stueetagen på 270 m² med adressen Godthåbsvej 58A, st. samt 1 boligenhed på 1. sal på 151 m² med adressen Ærøvej 1, 1.tv.
I forbindelse med konverteringen søges der om tilladelse til facadeændringer, hvor 3 eksisterende vinduer udskiftes med 3 terrassedøre med adgang ud til lejlighedens terrasse, jf. bilag 1.
Ansøger oplyser, at der ved etablering af terrasse til lejligheden, tilføjes et opholdsareal på 12 m², dog vil det ikke være muligt at opfylde lokalplanens krav om etablering af opholdsarealer svarende til 50 % af bruttoetagearealet, dvs. 76 m². Ansøger har derfor fremsendt et forslag til begrønning af ejendommens gårdrum. Begrønningen består af 1 nyt træ, buske og blomster langs plankeværk og ejendommens facade i stueplan, som har til hensigt at forøge kvaliteten af eksisterende gårdrum, jf. bilag 2a, b, c.
Ansøger oplyser desuden, at de ønsker at indbetale til kommunens parkeringsfond for 1 parkeringsplads, da det ikke er muligt at etablere den på grunden.
Ejendommen
Ejendommen er udpeget med bevaringsværdi 4 og er omfattet af bevarende lokalplan nr. 226.
Erhvervsenhedens nuværende anvendelse er til klinik. Af kommunens byggesagsarkiv fremgår, at der tilbage i 1907 blev drevet lægekonsultation på både 1. sal og i stueetagen. Enheden ses efterfølgende i 1982 at have været anvendt til kontor med personalerum og pakkelager i forlængelse af apoteket beliggende i stueetagen.
Lokalplan 226, Bevarende lokalplan for Svømmehalskvarteret
Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 226, Bevarende lokalplan for Svømmehalskvarteret.
Lokalplanens afsnit 3.11 bestemmer, at området må anvendes til blandede byfunktioner i form af butikker, kontor- og serviceerhverv, caféer og restauranter, forlystelser, hotel- og kongresfaciliteter, kulturelle aktiviteter samt boliger.
Afsnit 4.2 bestemmer, at ved ændret anvendelse af bebyggelse skal der anlægges 1 parkeringsplads pr. bolig.
Afsnit 4.5 bestemmer, at ved ændret anvendelse af bebyggelse skal der anlægges 2 cykelparkeringspladser pr. bolig.
Afsnit 5.7 bestemmer, at familieboliger skal være minimum 65 m2 bruttoareal og have en gennemsnitsstørrelse på minimum 100 m2. Etablering af en ny bolig vil medføre en gennemsnitslej-lighedsstørrelse på 105 m²
Afsnit 6.1 bestemmer, at bygninger, som er udpeget som bevaringsværdige, ikke må ombygges eller på nogen måde ændres i deres ydre ud formning uden kommunalbestyrelsens

tilladelse. Ejendommen er udpeget som bevaringsværdig med en høj bevaringsværdi - SAVE 4.
Afsnit 7.1 bestemmer, at de ubebyggede arealer skal indrettes med opholdsarealer, legepladser, parkering og tilkørselsarealer, befæstelse, beplantning og belysning efter en samlet plan. De ubebyggede arealer skal udformes under størst mulig hen syntagen til handicappedes færden.
Afsnit 7.4 bestemmer, at ved ændret anvendelse til boligformål, skal der etableres opholdsareal svarende til 50% af bruttoetagearealet. Boligens bruttoetageareal er på 151 m2, som medfører et krav om 76 m² opholdsareal.
Fortilfælde
Udvalget har før tilladt tilsvarende lejligheder konverteret fra erhverv til bolig på følgende adresser:
Falkoner All 80, 5. (Hostrups Have)´- udvalgsmøde 17. januar 2022
Grundtvigsvej 29, st. og 1. - udvalgsmøde den 2. maj 2022
Nitivej 2, st.tv. - udvalgsmøde den 15. august 2022
Folkvarsvej 32, st. tv. - udvalgsmøde den 13. marts 2023
Anbefaling
Det er i overensstemmelse med lokalplanen at etablere en 151 m² stor bolig på Ærøvej 1, 1.tv. Forvaltningen vurderer i den konkrete sag, at lejligheden er velegnet til indretning af en beboelseslejlighed, da samtlige af ejendommens lejligheder på 1. sal er beboelseslejligheder. Lejligheden på 151 m² vil desuden medføre en gennemsnitslejlighedsstørrelse på 105 m², hvilket overholder lokalplanens bestemmelse om familieboligstørrelser.
Der er ikke plads på grunden til anlæg af yderligere opholdsareal og parkeringsplads. Det fremgår af principperne om boligtilvækst, at der i områderne øst for Fasanvej skal udvises tilbageholdenhed med dispensationer fra krav om opholdsareal og parkering, idet der i forvejen er et særligt pres på parkerings- og opholdsarealer i området. Dispensation kan kun gives ud fra en konkret vurdering med et skærpet krav om, at projekter tilføjer nye værdier til den omgivende by.
De eksisterende opholdsarealer bliver forbedret med begrønning, hvis formål er at forøge kvaliteten i eksisterende gårdrum. Projektet tilfører ikke nogen værditilvækst til byen ud over den ekstra begrønning til ejendommens gårdrum.
Forvaltningen vurderer desuden, at der kan etableres terrasse mod gadeside, og at ansøgte facadeændringer ikke medfører tab af bevaringsværdier. Dog skal terrasseprojektet bearbejdes yderligere, og der skal eftersendes materiale med nærmere detaljering i forbindelse hermed, inden sagen kan sendes i naboorientering.
Forvaltningen anbefaler på den baggrund, at der gives tilladelse til det ansøgte.

Bevillingsmæssige konsekvenser
Såfremt der dispenseres fra parkeringskravet skal der i henhold til parkeringsfondens takstblad indbetales 262.020,00 kr. for 1 parkeringsplads. Frederiksberg Kommune skal indbetale et tilsvarende beløb. Er parkeringspladsen ikke anlagt senest 5 år efter en eventuel tilladelse tilbagebetales det indbetalte beløb.
Borgmesterpåtegning
Nej
Behandling
Klima-, Plan- og Boligudvalget

Beslutning

Klima-, Plan- og Boligudvalget
besluttede at tillade konvertering til ny bolig, herunder etablering af terrasse mod gadeside samt fravigelse af krav om opholdsareal (mod at gården forskønnes), og at der meddeles dispensation for anlæg af 1 bilparkeringsplads mod indbetaling til Frederiksberg Kommunes parkeringsfond, idet det skal sikres, at værnet på terrassen er af høj arkitektonisk kvalitet.