Beslutning om konvertering af erhverv til bolig Smallegade 38C st.th

Indstilling

Forvaltningen indstiller til Klima-, Plan og Boligudvalget,
1. at tillade konvertering til ny bolig, herunder at der meddeles dispensation fra krav om opholdsareal mod gården, samt at facaden mod gadeside forskønnes, og
2. at godkende, at der indbetales til Frederiksberg Kommunes parkeringsfond for den manglende bilparkeringsplads.
Overskrift
Beslutning om konvertering fra erhverv til bolig på Smallegade 38C st.th.
Anledning
Forvaltningen har modtaget ansøgning om konvertering af en erhvervsenhed på 66 m² til bolig på Smallegade 38C st.th.
Enheden indgår i en andelsboligforening og er beliggende i en hjørneejendom opført i 1896 med en registreret bevaringsværdi på 4 og er placeret med vinduer ud mod en sidegade med blind vej (cul-de-sac). Oversigtskort fremgår af bilag 1.

Efter konverteringen vil der være én ny beboelseslejlighed på 66 m² med to værelser og et køkken-alrum. Der vil fortsat være erhvervsanvendelse i ejendommens hjørnelokale mod hovedgaden Smallegade, med adressen Smallegade 38B.
Enhedens nuværende anvendelse er til erhvervslejemål, og enheden har siden opførelsen været godkendt til erhvervsformål uden nærmere angivelse af anvendelse.
Ansøger oplyser, at man ønsker at indbetale til kommunens parkeringsfond for én bilparkeringsplads, da det ikke er muligt at etablere denne på grunden. Ansøger oplyser, at det ikke være muligt at opfylde kommuneplanens krav om etablering af opholdsarealer svarende til 50 % af bruttoetagearealet, det vil sige 33 m². Ansøger har derfor fremsendt et forslag til begrønning af ejendommens gårdrum. Begrønningen omfatter etablering af otte flytbare højbede, som har til formål at forbedre kvaliteten og det grønne præg i det eksisterende gårdrum. Se bilag 2 for yderligere oplysninger.
Ejendommen er ikke omfattet af en lokalplan.
Af Kommuneplan 2025, rammer og retningslinjer, fremgår, at boligtilvækst kan ske under forudsætning af, at byggeriet skal bidrage til at løfte byens kvaliteter, herunder understøtte byens bæredygtighed og den blandede by. Ejendommen er i kommuneplanen beliggende i kvarter 1, hvor der er særligt pres på parkerings- og opholdsarealer. Dispensation fra krav til opholdsareal og parkering i dette kvarter kan kun gives ud fra en konkret vurdering med et skærpet krav om, at projektet tilfører nye værdier til den omgivende by.
Udvalget har tilladt tilsvarende lejligheder konverteret fra erhverv til bolig påfølgende adresser:
Ærøvej 1, 1.tv. (udvalgsmøde den 10. august 2026)
Folkvarsvej 32, st.tv. (udvalgsmøde den 13. marts 2023)
Nititvej 2, st.tv. (udvalgsmøde den 15. august 2022)
Grundtvigsvej 29, st. og 1. (udvalgsmøde den 2. maj 2022)
Falkoner Alle 80, 5. (Hostrups Have) (udvalgsmøde den 17. januar 2022)
Anbefaling
Det er forvaltningens vurdering, at projektet er i overensstemmelse med kommuneplanens bestemmelser.
Det fremgår af kommuneplanens principper for boligtilvækst, at der øst for Fasanvej skal udvises tilbageholdenhed med dispensationer fra krav om opholdsarealer og parkering, da området i forvejen er præget af et betydeligt pres på disse ressourcer. Dispensation kan derfor alene meddeles på baggrund af en konkret vurdering, hvor der stilles skærpede krav om, at projektet tilfører nye kvaliteter til byen.
Forvaltningen vurderer i den konkrete sag, at enheden er velegnet som beboelseslejlighed, da den er beliggende på en sidegade med blind vej med overvejende boligbebyggelse, hvor boliger i stueetagen er en almindelig anvendelse.

Den nye lejlighed på 66 m² medfører en gennemsnitlig boligstørrelse i ejendommen på 108 m² og er dermed i overensstemmelse med kommuneplanens krav om, at familieboliger skal have et bruttoetageareal på mindst 55 m² og en gennemsnitlig boligstørrelse på minimum 90 m². Samtidig bidrager projektet med en mindre og veldisponeret andelsbolig, som understøtter en varieret boligsammensætning.
Der er ikke plads på grunden til anlæg af yderligere opholdsareal og parkeringsplads. De eksisterende opholdsarealer, herunder et veldisponeret og velfungerende gårdrum, bliver forbedret med begrønning, i form af opsætning af 8 stk. flytbare højbede. Derudover tilfører projektet værdi til det omkringliggende område igennem facadeændringer mod gaden, hvor den eksisterende facade omdannes og retableres med arkitektoniske og materialemæssige kvaliteter, der harmonerer med ejendommens oprindelige udtryk og samlet set bidrager positivt til gadebilledet.
Bevillingsmæssige konsekvenser
Såfremt der dispenseres fra parkeringskravet skal der i henhold til parkeringsfondens takstblad indbetales 262.020,00 kr. for én bilparkeringsplads. Frederiksberg Kommune skal indbetale et tilsvarende beløb. Er parkeringspladsen ikke anlagt senest 5 år efter en eventuel tilladelse tilbagebetales det indbetalte beløb.
Borgmesterpåtegning
Nej
Behandling
Klima-, Plan- og Boligudvalget

Beslutning

Klima-, Plan og Boligudvalget
1. besluttede at tillade konvertering til ny bolig, herunder at meddele dispensation fra krav om opholdsareal mod gården, samt at facaden mod gadeside forskønnes - og
2. godkendte, at der indbetales til Frederiksberg Kommunes parkeringsfond for den manglende bilparkeringsplads.