Igangsættelse af lokalplan som giver mulighed for dobbelthuse i Venslev

Indstilling

Administration indstiller til Plan og Udvikling, at:

• Der ikke igangsættes lokalplan og kommuneplantillæg der muliggør opførelse af et dobbelthus (to boliger).

Sagsfremstilling

Administrationen har modtaget en ansøgning om udarbejdelse af en ny lokalplan for en ejendom på Sydmarken 14 i Venslev. Lokalplanen skal give mulighed for, at der kan opføres to boliger på grunden, som er på 725 m2. Boligerne ønskes udført med lodret lejlighedsskel og skal (i henhold til Byggelovens §10) opføres og placeres på en måde så hver boligenhed med tilhørende grundareal kan udstykkes til en selvstændig ejendom. Det betyder, at en evt. lokalplan skal give mulighed for grundstørrelser, der er under 363 m2.
Ansøger har udarbejdet tegningsmateriale for det ansøgte dobbelthus (se bilag 1). Begrundelsen for dobbelthuset er, at ansøger mener, at der er behov for seniorboliger i Venslev. Ansøger henviser i øvrigt til, at der er opført 5 ungdomsboliger (tæt-lav boliger) i byen. Ungdomsboligerne blev imidlertid opført i 1973 - altså før vedtagelsen af den gældende lokalplan.
Venslev by
Venslev er en lille levende landsby, med gamle gårde og huse og med et særligt landsbymiljø omkring gadekæret (branddammen). Der er en velbesøgt købmand og der kommer en del trafik gennem byen med lav hastighed. Karakteristisk for byen er også de små kringlede veje, åbne grønne haver, lave stendiger og høje gamle træer.
Gældende plangrundlag
Området er omfattet af lokalplan nr. 31 for Venslev vedtaget i 1984 (se bilag 2 - Lokalplan 31). Lokalplanen blev udarbejdet for at bevare landsbyens karakterer med hensyn til bebyggelse, vejforløb og beplantning. Ifølge lokalplan 31 må der - i det område som ejendommen ligger i – kun opføres åben lav boligbebyggelse.
Overordnet planlægning - kommuneplantillæg
Området er omfattet af rammeområde LBB 5.7 (blandet bolig og erhverv) i kommuneplan 2025. Rammebestemmelsen her er bl.a., at ny bebyggelse samt om- og tilbygninger skal gives en placering, udformning og et materialevalg, som er i overensstemmelse med den stedlige bebyggelse. Ejendomme må ikke udstykkes med mindre grundstørrelser end 700 m2. Den ansøgte lokalplan vil således kræve, at der vedtages et kommunetillæg, som ændrer kommuneplanens rammebestemmelse om grundstørrelse.
Ingen mulighed for dispensation
Planklagenævnet har i en afgørelse fra 2019 udtalt, at en anvendelsesbestemmelse, som fastsætter, at området kun må anvendes til åben-lav boligbebyggelse, er en del af lokalplanens principper. Det betød i det konkrete tilfælde, at der ikke kunne give dispensation til at indrette to boliger med lodret lejlighedsskel i et eksisterende enfamilieshus.
Da opførelse af tæt-lav boliger (herunder dobbelthuse) er imod anvendelsesbestemmelserne og dermed principperne i lokalplan 31, er der ikke mulighed for, at der kan dispensers fra lokalplanen. Kommunen skal således udarbejde en ny lokalplan (og kommuneplantillæg), hvis ejendommen skal kunne anvendes til et dobbelthus.
Administrationen anbefaler, at der ikke igangsættes lokalplanlægning for at give mulighed for ét dobbelthus i Venslev.
Opmærksomhedspunkter
Ved udarbejdelse af forslag til en lokalplan for ejendommen, vil administrationen påpege følgende opmærksomhedspunkter:

• En ny lokalplan bør tilføre en ny funktionel-, æstetisk- eller social værdi til lokalområdet. Det ses ikke opfyldt med ansøgte lokalplan, som alene omfatter én ejendom og muliggør én ældrevenlig bolig, ud over det der er muligt med den gældende lokalplan.

• Den ansøgte lokalplan, kan give berettiget forventning til ejerne af lignende ejendomme i landsbyen om, at få vedtaget tilsvarende lokalplaner med mulighed for at opføre et dobbelthus på en enkelt bolig-grund (80% af grundene i Venslev er større end 700 m2).

• Dobbelthuse er populære fordi boligerne, i modsætning til tofamiliehuse med vandret lejelighedsskel, begge har niveaufri adgang. Til gengæld er fodaftrykket ved dobbelthuse væsentligt større, så arealer til p-pladser, haver og udendørs opholdsarealer bliver mindre.

• En evt. lokalplan for hele Venslev, som giver mulighed for dobbelthuse i hele landsbyen, vil medføre en udvikling, der på sigt udvasker landsbyens karakter og kvaliteter, idet dobbelthuse uvægerligt vil medføre et øget behov for tilbygninger, p-pladser, affaldsbeholdere og afskærmning, der typisk bliver placeret ud mod vejene. (se bilag 3 - Notat om Venslev)

Tegninger fra ansøgning om dobbelthus og gældende lokalplan 31 samt notat om Venslev er vedlagt sagen.

Inddragelse

Ved udarbejdelse af lokalplaner bliver borgerne i nærområdet inddraget ved et borgermøde om planlægningen og de får mulighed for, at komme med høringssvar, når forslaget til lokalplan bliver send i offentlig høring.

Økonomi

Nærværende sag har ingen bevillingsmæssige konsekvenser.

Beslutning

Godkendt.

Bilag

• Bilag 1 - Ansøgning
• Bilag 2 - Lokalplan 31 for Venslev
• Bilag 3 - Notat - Venslev