Igangsættelse af lokalplan for bolig og erhverv ved Nygade i Frederikssund

Indstilling

Administration indstiller til Plan og Udvikling, at:

• Igangsætte udarbejdelse af lokalplan med indarbejdelse af administrationens anbefalinger.

Sagsfremstilling

Administrationen har modtaget et nyt projekt for boligbyggeri på Nygade 8-14 i Frederikssund (se bilag 1 for placering og afgrænsning af lokalplanområde). Udvalget for Plan og teknik har tidligere behandlet et projekt (lokalplanforslag 156) på denne placering, som der ikke var politisk opbakning til. Det tidligere projekt krævede tillæg til kommuneplanen i form af ny kommuneplanramme, da projektet var i 4 etager med en totalhøjde på 17,5 m, en bygningsdybde på ca. 22 m med fladt tag samt en stor parkeringskælder. Det tidligere projekt er vedlagt som bilag 2.
I høringsperioden til det tidlige projekt udtrykte naboerne bekymring for sætningsskader på deres huse ved piloteringsarbejdet for projektet, heraf især parkeringskælderens placering tæt på naboskel. Ligeledes var der bekymring for byggeriets bredde og højde, som vil medføre delvist skyggekast på enkelte naboejendomme i vinterhalvåret i formiddagstimerne.
Det nye projekt er modsat tidligere projekt i overensstemmelse med kommuneplanramme C 1.2 og tilpasset for at søge at imødekomme bekymringerne fra naboerne. Det nye projekt er vedlagt som bilag 3. Projektet indeholder ikke parkeringskælder og byggeriet har en smallere bygningskrop og er dermed trukket længere væk fra naboerne end tidligere projekt. Det nye projekt omfatter et sammenhængende etagebyggeri i 3,5 etage mod Nygade og 2,5 etage mod Bløden. Byggeriet skal have saddeltag med kviste, hvor alt ventilation og teknik kan skjules. Med sadeltaget vil byggeriet opnå en totalhøjde på 18,5 m og en dybde på op til 16 m. Med sadeltaget og den smallere bygningsdybde følger projektet i høj grad den byggeskik, som karakteriserer størstedelen af kantbebyggelsen langs Nygade og Jernbanegade og som skal følges ifølge den eksisterende kommuneplanramme C 1.2. Skyggediagrammerne i bilag 4 viser, at bygningens skyggekast er uændret fra tidligere projekt. Skyggekast fra tidligere projekt kan ses i bilag 2 til sammenligning.
Arkitektonisk indeholder projektet mange kvaliteter, blandt andet i form af etagespring samt facade- og gavldetaljer og et knæk langs facaden, som medfører, at bygningen opleves lettere. Facadedetaljer er i form af gennemgående horisontale og vertikale facadebånd, forskudte teglsten og murede detaljer omkring vinduer og døre.
Projektet muliggør op til 81 boliger samt mulighed for kontor, liberalt- og serviceerhverv i stueetagen. Boligerne er i størrelsen fra ca. 54 m2 -108 m2 og er ikke gennemgående. Udvikler ønsker, at etablere samtlige boliger med ventilationssystem, der sikrer ordentligt indeklima i lejlighederne hele året. Boliger beliggende mod gårdarealet etableres med altaner og terrasser.
Parkering, stier og vejadgang
Projektet indeholder ikke parkeringskælder. Parkering vil derfor være på terræn. Da projektet er i en afstand af maks. 100 m til Frederikssund Station vil der fastsættes krav om min. 0,6 parkeringspladser pr. bolig. Der vil være mulighed for dobbeltudnyttelse af parkeringspladserne for erhverv i stueetagen i dagstimerne på hverdage i overensstemmelse med kommuneplanen. Der skal ligeledes etableres 2 cykelparkeringspladser pr. bolig. Min. 50 % af cykelparkeringspladser skal etableres på terræn. Resten kan være i kælder under bygningen.
Det sikres i lokalplanen, at vejadgang til parkeringsarealet vil være fra Bløden.
Lokalplanområdet skal have nedgravede affaldsbeholdere.
Opholdsarealer, klimasikring og kantzone
Lokalplanen skal sikre, at der etableres grønne opholdsarealer mellem bebyggelsen og parkeringsarealerne. Der skal plantes træer både ved parkeringspladsen på opholdsarealet.
For at klimasikre byggeriet samt at der skal etableres kælder under en del af bygningen etableres stuegulve i bygningsdelen med boliger i kote + 1,7 og bygningsdelen med erhverv i kote +1,1. Da Nygade skråner fra ca. kote +0,5 til -0,0, betyder dette, at stuegulvene vil blive etableret i en højde fra ca. 0,6 meter til højest 1,7 meter målt fra gadeniveauet. Administrationen vurderer, at den højere gulvkote for boliger, udover at sikre mod oversvømmelse, mindsker indbliksgener til boligerne fra Nygade, samt at forskellen i gulvkoter kan bidrage til en mere dynamisk bygningskrop. For at skabe en blød overgang mellem bebyggelsens klimasikrende stuegulvskote og Nygade etableres bygningens sokkel mod Nygade som en trappe i samme farve som bygningsfacaden. Trappens trin kan anvendes til plantebede samt ophold.
Ligesom i det tidligere projekt, etableres der en kantzone mod Nygade med træer og bænke. Kantzonens formål er at opbryde gadeforløbet og tilføje et grønt præg langs Nygade, som i dag er præget af facader til fortovskant. Administrationen vurderer, at den grønne kantzone bidrager med kvalitet til området.
For at håndtere overfladevand fra projektets befæstede arealer etableres et forsinkelsesbassin i form af et rørbassin. Rørbassinet er dimensioneret til at aflede overfladevand i overensstemmelse med spildevandsplanen.
Overordnet planlægning
Området er omfattet af rammeområde C 1.2 i kommuneplan 2025. Ramme C 1.2 muliggør bolig og erhverv i op til 3,5 etage mod Nygade og 2,5 etage mod Bløden. Rammen muliggør en facadehøjde på op til 12 m og fastlægger, at bebyggelsens omfang og udtryk skal følge den byggeskik som er karakteristisk for bymidten. Karakteristisk for bymidten er murere facader og sadeltage.
Området er omfattet af rammelokalplan 30 der blev vedtaget af Byrådet den 8. maj 1984 (se bilag - Lokalplan 30). Lokalplanen blev udarbejdet for at sikre udvikling af bymidten. Administrationen vurderer, at lokalplanens anvendelsesbestemmelse for åben-lav og tæt-lav for projektområdet er forældet i forhold til at understøtte fortætning i bymidten. Lokalplan 30 giver ikke mulighed for, at området kan udvikles til etagebyggeri for dette område, hvorfor der skal udarbejdes en ny lokalplan.
Opmærksomhedspunkter og anbefalinger
Ved udarbejdelse af forslag til en lokalplan anbefaler administrationen at følgende forhold sikres:

• Variation i bygningshøjder og bygningsudtryk med murdetaljer, forskydning i facade og farveskift i mindre dele af bygningen (lodrette og vandrette bånd)

• Materiale farver afstemmes, således disse harmonerer med hinanden.

• At byggeriet følger byggeskikken i bymidten ved, at bygningens tag etableres som sadeltag med en hældning på 40 grader.

• At boliger etableres med altaner og terrasser mod gården, som skal skabe kvalitet for beboerne.

• Placering af bygning skal søge at begrænse indbliksgener i forhold til det eksisterende boligområde mod Mågevej.

• Stiforbindelse mellem Nygade og Mågevej opretholdes til gavn for områdets beboere

• Parkeringsforhold med grønne kvaliteter samt minimum 50% af cykelparkeringen på terræn.

Vurdering
Det er administrationen vurdering, at de ovenfornævnte opmærksomhedspunkter sikres med det fremlagte skitseprojekt, med undtagelse af stiforbindelse mellem Nygade og Mågevej. Administrationen anbefaler, at stiforbindelsen mellem Nygade og Mågevej sikres som et princip i lokalplanen.
Følgende bilag er vedlagt sagen:
Bilag 1: Oversigtskort
Bilag 2: Projektmaterialet for det tidligere projekt
Bilag 3: Projektmaterialet for det nye projekt
Bilag 4: Skyggediagrammer for det nye projekt

Inddragelse

Der skal afholdes informationsmøde med naboerne i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanen. Hvis et forslag til lokalplan godkendes, skal denne sendes i offentlig høring.

Økonomi

Nærværende sag har ingen bevillingsmæssige konsekvenser.

Beslutning

Godkendt, idet udvalget anbefaler stiføring Mågevej-Bløden samt at cykelparkering kan ske både inde og ude.

Bilag

• Bilag 1 - Oversigtskort for lokalplanområdet
• Bilag 2 - Projektmateriale for det tidligere projekt
• Bilag 3 - Projektmateriale for det nye projekt
• Bilag 4 - Skyggediagrammer for det nye projekt