Planprincipper for Lunden og Højen

Indstilling

Administrationen indstiller,
1. at planprincipper for Lunden godkendes, og

2. at planprincipper for Højen godkendes.

Sagsfremstilling

Plan- og Klimaudvalget skal tage stilling til hvilke planprincipper, der skal ligge til grund for
minikonkurrencen med henblik på at udvælge aktører til en samarbejds- og udviklingsaftale.
Byrådet godkendte den 5. oktober 2026 (pkt. 2), at plejecentret i Tune etableres efter den
almene model, ejet af en almen boligorganisation.
Den 22. juni 2026 (pkt. 8) godkendte Byrådet, at administrationen skal arbejde videre med
udviklingen af Lunden og Højen i Tune efter en samarbejdsmodel med tidlig inddragelse af en
privat udvikler og eventuelt en almen boligorganisation. Byrådet godkendte endvidere, at det
var det samlede areal ved Lunden, dengang benævnt som delområderne X, Y og Z, der skulle
indgå i arbejdet.
Beslutningen bygger blandt andet på den gennemførte markedsdialog i primo 2026 og den
efterfølgende borgervandring med Byrådet i april 2026. Administrationens afrapportering af
markedsdialogen blev behandlet af Byrådet den 9. marts 2026 (pkt. 5).
Der er lagt op til en samarbejdsmodel som indebærer, at der gennemføres en
konkurrencepræget proces (herefter benævnt ”minikonkurrence”) med henblik på at udvælge
en privat udvikler, som får forkøbsret samt, en almen model for plejecentret med en almen
boligorganisation. Formålet er at indgå de nødvendige udviklings- og samarbejdsaftaler, der
skal danne grundlag for den videre udvikling af Lunden og Højen.
Udviklings- og samarbejdsforløbet planlægges gennemført i to faser
Når minikonkurrencen er gennemført, forelægges valg af samarbejdspartnere til Byrådets
godkendelse, og der indgås i forlængelse heraf en udviklingsaftale med forkøbsret med den
private udvikler for boligprojekterne og en samarbejdsaftale med den almen boligorganisation
for plejecenteret.
Herefter påbegyndes udviklings- og samarbejdsfasen, hvor der arbejdes med et boligspor og et
plejecenterspor parallelt, hvor Greve Kommune, den private udvikler og den almene
boligorganisation skal samarbejde om afklaringen for projektudviklingen.
Udviklings- og samarbejdsforløbet planlægges gennemført i to faser; Fase 1, som består af
fase 1A og 1B og fase 2. Forløbet skal munde ud i specifikke plankrav, som skal indgå i den
politiske sag med godkendelse af grundsalgsudbuddet af Lunden og Højen. Nedenfor er
faserne beskrevet.
Fase 1
Fase 1A – afklaring og fastsættelse af overordnede rammer
Fase 1A er en indledende afklaringsfase, hvor de overordnede rammer for udviklingen af
Højen og Lunden fastlægges, herunder ejendommenes afgrænsning, typen af
boligbebyggelse, håndtering af eksisterende bebyggelse mv.

Fase 1A afsluttes ved en politisk godkendelse i Plan-og Klimaudvalget, Økonomi- og
Erhvervsudvalg og Byrådet af en overordnende projektbeskrivelse for Lunden og Højen, der
blandt andet indeholder en afgrænsning af arealerne for henholdsvis plejecenter og boliger
samt forslag til håndtering af eksisterende bebyggelse. Parallelt hermed fremlægges det
overordnede design af plejecenteret til politisk godkendelse.
Fase 1B – konkret plan for udviklingen
Efter den politiske godkendelse af den overordnede projektbeskrivelse påbegyndes fase 1B. I
denne fase udarbejder den private udvikler en mere konkret plan for udviklingen af Lunden og
Højen, herunder en detaljeret projektbeskrivelse, et skitseprojekt og forslag til den fremtidige
disponering af områderne. Samtidig udarbejder den almene boligorganisation projektforslag for
plejecentret. Projektbeskrivelsen og skitseprojektet forelægges efterfølgende for Plan- og
Klimaudvalget, Økonomi- og Erhvervsudvalget samt Byrådet til godkendelse.
Projektforslaget for plejecentret forelægges ligeledes til politisk godkendelse i de relevante
fagudvalg. Disse politiske beslutninger vil danne grundlag for Byrådets beslutning om den
endelige udvikling af områderne og et efterfølgende salg af de relevante arealer.
Fase 2
Efter afslutningen af fase 1B starter fase 2, som omfatter realiseringen af projekterne. For
boligerne gennemføres et grundsalgsudbud hvor det forventes, at den udvikler, der har haft
forkøbsret, gør brug af denne. Udbudsmaterialet godkendes af Plan- og Klimaudvalget,
Økonomi- og Erhvervsudvalget samt Byrådet, mens valg af køber godkendes af Økonomi- og
Erhvervsudvalget og Byrådet.
Parallelt med dette arbejder den almene boligorganisation med færdigprojektering af
plejecenteret. Udkast til den betinget købsaftale skal behandles i Økonomi- og
Erhvervsudvalget og Byrådet.
Overordnede planprincipper og bindinger til minikonkurrencen - Lunden
Lunden er et areal på ca. 62.300 m² (jf. bilag 1, kort 1). Lunden er i Kommuneplan 2021 udlagt
til offentlige formål og rekreativt område. Området er omfattet af Lokalplan nr. 15.02 for
Lundegården i Tune og Lokalplan nr. 15.24 for Plejecenter for Lunden i Tune. For at realisere
en fremtidig ønsket udvikling af området skal der udarbejdes kommuneplantillæg samt ny
lokalplan.
Hele Lunden er omfattet af en skovbyggelinje, idet området ligger inden for 300 meter fra
fredskov. Inden for skovbyggelinjen må der som udgangspunkt ikke placeres bebyggelse,
herunder bygninger, skure, campingvogne og master. Greve Kommune kan dispensere fra
skovbyggelinjen, hvis det vurderes, at projektet ikke strider mod formålet med beskyttelsen.
Der skal placeres to regnvandsbassiner på Lunden (jf. bilag 1, kort 3). Den præcise placering
og udformning sker i den videre udvikling, men administrationen forventer på nuværende
tidspunkt, at placeringen af bassinerne er nogenlunde som anvist på bilaget. Endvidere er der
angivet et muligt byggefelt.

Der er i sommeren 2026 lavet en levestedsanalyse for flagermus i området, da der gælder
særlige EU-regler, hvis der findes flagermus i området. Reglerne har til formål at beskytte
flagermusene. Området er i analysen vurderet som egnet levested for flagermus. Derfor skal
bygninger i området undersøges for flagermus inden mulighed for eventuel nedrivning. Dette
kræver lytteundersøgelser i sommerperioden jf. forvaltningsplanen for flagermus. Desuden er
der udpeget træer i analysen, som skal undersøges for hulheder og sprækker i vinterperioden
for at undersøge, om der findes rastende flagermus i træerne. Styrelsen for Grøn
Arealomlægning og Vandmiljø (SGAV) er myndighed, hvis der bliver behov for at søge
dispensation efter Artsfredningsbekendtgørelsen.
Udover ovenstående bindinger anbefaler administrationen, at følgende planprincipper bliver
retningsgivende for minikonkurrencen:
1. Bebyggelsesprocenten for tæt-lav boligbebyggelse må maksimalt være 40.
2. Bebyggelsesprocent for etageboligbebyggelse må maksimalt være omkring 50.
Kommuneplanen stiller krav om, at der for etageboligbebyggelse skal sikres et fælles
friareal på minimum 30 % af bebyggelsens etageareal, og at dette er eksklusive vej,
parkering samt mere tekniske arealer som f.eks. affaldsskure.
3. Bebyggelsesprocenten for institutioner må maksimalt være 50.
4. Tæt-lav boligbebyggelse kan placere fælles friareal (250 m2 pr. grund på i alt 400 m 2) i
de eksisterende grønne områder, som er alt udover byggefeltet, jf. bilag 1, kort 3.
5. Plejecenter og daginstitutionen skal hver især have udendørs opholdsarealer, som
primært skal placeres, hvor der er eksisterende grønne områder ud mod Tune Parkvej, jf.
bilag 1, kort 3.
6. Der må maksimalt opføres bebyggelse i to etager.
7. Vejadgang til området i bil kan ske fra Lundegårdshegnet, jf. bilag 1, kort 2.
8. Hegnsstien er en hovedsti i området og skal bevares, men stien kan omlægges til en
anden rute igennem Lunden, jf. bilag 1, kort 2.
9. Parken og skoven mod Tune Parkvej skal bevares som grønt areal jf. bilag 1, kort 3
10. Beplantningsbælter mod syd og øst til naboområder skal bevares, jf. bilag 1, kort 3
11. Træer med en stammediameter over 35 cm forslås fredet, jf. bilag 1, kort 3 (mørkegrønne
træer)
12. Cirklen af Lindetræer indenfor området, hvor der kan bygges, skal så vidt muligt bevares
jf. bilag 1, kort 3.
Overordnede planprincipper og bindinger til minikonkurrencen - Højen
Højen er et areal på ca. 29.000 m² (jf. bilag 2, kort 1). Området er i dag overvejende grønt
areal, men der er ingen naturudpegninger eller fredet natur indenfor området.
Højen er i Fingerplan 2019 udpeget som støjkonsekvensområdet for Københavns Lufthavn,
Roskilde. Inden for området må der som hovedregel ikke planlægges for ny boligbebyggelse

eller anden støjfølsom anvendelse. By-, Land- og Transportministeren varslede den 18.
september 2026, at revisionen af fingerplanen omfattende støjkonsekvensområdet forventes
vedtaget medio 2027. Forud for dette vil der være en høring af ændringen samt tilknyttet
miljøvurdering. Denne høring forventes at ske i ultimo 2026.
Nord for området ligger der en naturgasledning, hvor der er en respektafstand på 40 meter
centreret om ledningsmidten (jf. bilag 2 kort 1 og 2). Der må ikke opføres bygninger beregnet til
ophold for mennesker inden for udpegningen.
Der er to vandboringer, som er aktive og koblet til Tune Vandværk. Der er vejledende
afstandskrav på minimum 5 meter fra boringerne til almindelig bebyggelse. Nærzonen (0-10
meter fra boringen) er normalt et ”fredningsbælte”, hvor man som udgangspunkt ikke må
bygge, gøde, bruge sprøjtemidler eller opbevare stoffer, der kan forurene.
Ud over ovenstående bindinger anbefaler administrationen, at følgende planprincipper bliver
retningsgivende for minikonkurrencen:
1. Bebyggelsesprocenten for tæt-lav boligbebyggelse må maksimalt være 40.
2. Bebyggelsesprocent for etageboligbebyggelse må maksimalt være omkring 50.
Kommuneplanen stiller krav om, at der for etageboligbebyggelse skal sikres et fælles
friareal på minimum 30 % af bebyggelsens etageareal, og at dette er eksklusiv vej,
parkering samt mere tekniske arealer som f.eks. affaldsskure.
3. Bebyggelsesprocenten for institutioner må maksimalt være 50.
4. Tæt-lav boligbebyggelse kan placere fælles friareal (250 m2 pr. grund på i alt 400 m 2)
som et samlet grønt område mod Rendebjergvej, jf. bilag 2, kort 2.
5. Hvis der bygges plejecenter, så skal dette have et fælles udendørs opholdsareal.
6. Der må maksimalt opføres bebyggelse i tre etager.
7. Træerne mod parkeringspladsen ved Tune Hallerne skal bevares, jf. bilag 2, kort 1.
8. Vejadgang skal som førsteprioritet være fra Nordgårdsvej, som anden prioritet vejadgang
fra Rendebjergvej, jf. bilag 2, kort 2.
9. Stien langs med og i området er en del af en regional rekreativ sti: Oplevelsessti Hedebostien fra fjord til bugt. Den skal bevares, jf. bilag 2, kort 1.
Helhedsplan for Lunden og Højen
Da Byrådet vedtog Kommuneplan 2021 den 12. december 2022 (pkt. 43) blev det også
besluttet, at der skal udarbejdes en helhedsplan for Lunden og Højen i forbindelse med
skolesammenlægningen og en mulig udvikling af området Lunden til boliger. Kommuneplan
2021 angiver ikke niveauet for helhedsplanen eller dens konkrete indhold. Administrationen vil
derfor forelægge en sag for udvalget i starten af 2027, hvor der skal tages stilling til
helhedsplanens formål og indhold.
Lovgrundlag

Planloven
Økonomiske konsekvenser
Sagen har ingen økonomiske konsekvenser for Greve Kommune.
Øvrige konsekvenser
Hvis hele eller dele af det grønne område foran og på hver side af Borgerhuset ved Tune
Parkvej privatiseres og udlægges som fælles friareal til en rækkehusbebyggelse så kan dette
betyde, at den offentlige adgang til den eksisterende park ved Borgerhuset begrænses.
Høring
Der er ikke høringspligt i denne sag.
Der vil i den videre proces med udarbejdelse af nyt plangrundlag være høringspligt.
Tidsplan
Forventet tidsplan forud for samarbejdes- og udviklingsforløbet:
Oktober 2026, Plan- og Klimaudvalget: beslutning om de planmæssige rammer for
udviklingen af Lunden og Højen.
Oktober 2026, Sundhed- og Ældreudvalg: beslutning om driftsform på plejecenteret
Oktober - november 2026: forberedelse af minikonkurrence om samarbejdes- og
udviklingsfasen inklusive udarbejdelse af minikonkurrencemateriale
November - december 2026, Byrådet: politisk godkendelse af minikonkurrencemateriale
samt planprincipper og beslutning om driftsform for plejecenter. Ved planmæssige
ændringer til minikonkurrencematerialet forelægges det for Plan-og Klimaudvalget.
December 2026 - januar 2027: gennemførelse af miniudbud.
Marts 2027, Byrådet: godkendelse af samarbejdspartnere til samarbejdes- og
udviklingsfase.
Fase 1A: afklaring og politisk godkendelse.
Fase 1B: projektudvikling og politisk godkendelse af udviklingsgrundlag.
Fase 2: realisering ved grundsalgsudbud og færdigprojektering.
Udarbejdelse af lokalplan(er) og miljøvurdering med politiske beslutninger

Beslutning

1. Anbefales med bemærkning om, at borgerhuset som funktion skal være indeholdt i
et kommende projekt for området Lunden. Desuden ønskes der fortsat rekreative
muligheder som for eksempel musikfestival og kælkning i de grønne områder på
Lunden.
Udvalget anbefaler, at kun plejecenter kan opføres som etagebebyggelse. Michael
Rask (I) stemmer imod denne tilføjelse med bemærkning om, at han ønsker den
oprindelige indstilling bibeholdt.
2. Anbefales med bemærkning om, at etageantallet fastsættes til maksimalt to. Michael
Rask (I) stemmer imod denne tilføjelse med bemærkning om, at han ønsker den
oprindelige indstilling bibeholdt.
Udvalget bemærker endvidere, at der ligger en multibane på arealet, samt at denne
bane anbefales bevaret eller genplaceret.

Afbud: John T. Olsen, Simon Østergaard

Fremstilling
Sagsprocedure
Plan- og Klimaudvalget, Økonomi- og Erhvervsudvalget og Byrådet.