Vedtagelse af lokalplan 555.16 for det historiske fiskeleje i Rågeleje

Indstilling

ADMINISTRATIONEN INDSTILLER TIL PLAN, MILJØ OG KLIMAUDVALGET AT
BESLUTTE:
1. at endeligt vedtage Kommuneplantillæg nr. 11 med de ændringer, der fremgår af
sagen.
2. at endeligt vedtage Lokalplan 555.16 med de ændringer i bestemmelser, redegørelse
og bilag, som er anbefalet i sagsfremstillingen og den vedlagte hvidbog.
3. at Rågeleje Strandvej 83 ("Dortheas Hus") fastholdes i lokalplanens
bevaringsbestemmelser (§ 7).

Sagsfremstilling

Plan, Miljø og Klimaudvalget besluttede den 7. april 2026 at sende forslag til Lokalplan 555.16
og Kommuneplantillæg nr. 11 i offentlig høring. Lokalplanen udpeger en række bygninger som
bevaringsværdige (SAVE) og fastsætter rammer for nybyggeri for at beskytte områdets
historiske skala (bl.a. max 1½ etage, stejl taghældning og traditionelle materialer i jordfarver).
Samtidig sikrer kommuneplantillægget og lokalplanen de grønne fællesarealer,
parkeringspladsen og Strandengen, så faste lokale traditioner som torvedage, Sankt Hans og
det årlige cirkus lovliggøres og fastholdes.
Forslaget blev udsendt med udvalgets beslutning fra den 7. april 2026 indarbejdet, således at
træbeklædning på murede bygninger (§ 6, stk. 2) udelukkende må anvendes i gavltrekanter.
Ved en endelig vedtagelse af Lokalplan 555.16 vil de to ældre, eksisterende lokalplaner i
området (Lokalplan 38.1 for området ved Rågeleje Kro og Lokalplan 338.01 for Glaspusteriet)
blive aflyst, da deres bestemmelser og byggerettigheder er indarbejdet i den nye samlede plan.

Offentlig høring og resumé af høringssvar
Planforslagene har været i offentlig høring i perioden fra den 23. april 2026 til den 3. juni 2026. I
høringsperioden blev der afholdt et velbesøgt borgermøde den 20. maj 2026 på Restaurant
Søstjernen.
Der er i høringsperioden indkommet i alt 17 høringssvar (heraf 16 til lokalplanforslaget og 1 til
kommuneplantillægget) fra borgere, foreninger, interesseorganisationer og statslige
myndigheder. Høringssvarene omhandler overordnet fire hovedtemaer
Bevaring vs. Nedrivning (Rågeleje Strandvej 83): Ejeren af "Dortheas Hus" gør
indsigelse mod udpegningen i § 7 og har fremsendt en teknisk rapport. Den viser, at huset
er præget af fugt, har uoriginale indervægge og anslås at koste op mod 3,3 mio. kr. at
restaurere. Ejeren ønsker at rive ned og genopføre en kopi. Andre høringssvar bakker
ejeren op. Omvendt har Museum Nordsjælland og Center for Bygningsbevaring vurderet
huset til absolut topkarakter i kulturhistorie og miljø (SAVE 2/3), og museet afviser ejerens
konklusioner om de uoriginale materialer og fastholder indsigelsen mod nedrivning af
hensyn til gadebilledet.
Lokalhistorie og nye bevaringsværdige bygninger: Rågeleje & Udsholt Strand
Grundejerlav (RUSG) har sammen med en lokalhistoriker fremsendt omfattende historisk
dokumentation. De peger på faktuelle rettelser til planens eksisterende
bygningsregistreringer og foreslår tre nye ejendomme (Molevej 5, Stejlebakken 10 og
Strandengen 6-8) beskyttet i lokalplanen – herunder bl.a. "Skrædder Christians" tidligere
toldstation på Stejlebakken 10.
Natur, kystsikring og miljø: Kystdirektoratet påpeger, at kommunen er rette myndighed
for kystbeskyttelsesanlæg, hvilket skal fremgå af planen. Andre høringssvar foreslår at
åbne Højbro Å, at indsætte "odder" på listen over Bilag IV-arter, samt at beskytte
nattehimlen mod lysforurening fra erhvervsskilte.
Trafik, parkering og "Eventareal": Der udtrykkes ønske om fartdæmpning og en
landskabelig begrønning af den store P-plads. Bølgebryderlauget, der ejer Festpladsen, er
glade for planen, men gør indsigelse mod brugen af ordet "eventareal", da det er
historieløst. De ønsker i stedet det originale "Festpladsen/Bølgebryderpladsen" anvendt i
Kommuneplantillægget.
Sauna. Der er desuden indkommet tre høringssvar fra Nordkystens Vinterbadere, der
ønsker at fastholde muligheden for saunadrift på stranden. Forvaltningen kan hertil henvise
til, at de fremtidige saunafaciliteter reguleres af den nyligt vedtagne Temalokalplan 999.01
for saunaer langs kysten, og derved er sikret i planlægningen.
Administrationens vurdering og forslag til ændringer
Alle høringssvar er behandlet i deres helhed i den vedlagte hvidbog. På baggrund af
høringssvarene anbefaler administrationen en række ændringer og præciseringer til den
endelige lokalplan.
Vedr. Nedrivningsforbuddet (Rågeleje Strandvej 83):
Nærværende lokalplan blev i sin tid igangsat via et § 14-forbud med det specifikke formål at
forhindre nedrivning af netop denne ejendom. Ejeren har i høringsfasen indsendt en

byggeteknisk og økonomisk rapport og gør indsigelse mod bevaringskravet. Ejeren ønsker at
nedrive huset for at bygge en moderniseret kopi, som dog ønskes placeret anderledes på
grunden for at udnytte udsigten.

Foto 1917. Rågeleje Strandvej 83 ”Dortheas hus ” I baggrunden ses Rågeleje Strandvej 77
”Høfdehuset ”

Rågeleje Strandvej 83 ("Dortheas hus")

Ejeren indsendte forud for § 14-forbuddet en illustration af et ønsket nybyggeri. Administrationen
understreger, at denne illustration ikke er juridisk bindende. Hvis udvalget tillader nedrivning
(ved at tage huset ud af § 7), får ejeren en generel byggeret og kan opføre et nybyggeri, der blot
overholder lokalplanens bestemmelser.
Som grundlag for Udvalgets drøftelse og endelige beslutning om, hvorvidt ejendommen skal
fastholdes i lokalplanen, opstiller administrationen herunder de væsentligste argumenter for og
imod bevaring baseret på høringsmaterialet og de faglige udtalelser:
Argumenter for nedrivning (ejerens indsigelse):
Dårlig byggeteknisk stand: Huset er præget af opstigende grundfugt og råd i
tagkonstruktionen.
Økonomi: En totalrestaurering vurderes at koste mellem 2,1 og 3,3 mio. kr. Ejeren mener,
udgiften er ude af proportioner med den bygningssubstans, der bevares.
Dårlig funktionalitet: Loftshøjden er mange steder kun 172 cm, hvilket gør huset
uhensigtsmæssigt at anvende efter nutidig standard.
Fremmede materialer: Ejerens rådgiver skønner, at 50-60 % af huset er ombygget med
uoriginale materialer (gasbeton og koksvægge/slaggebeton).
Argumenter for bevaring:
Huset ("Dortheas Hus") er opført i 1777 og er dermed Rågelejes ældste fiskerhus. Det
rummer en meget velbeskrevet historie og udgør selve kernen i fortællingen om det
oprindelige fiskerleje. Både Center for Bygningsbevaring og Museum Nordsjælland har
uafhængigt af hinanden givet bygningen den absolutte topkarakter (1) i SAVE-parametrene
'Kulturhistorie' og 'Miljø'. Fageksperterne understreger især husets landskabelige
placering: Det fungerer som det midterste, afgørende bindeled i en ellers ubrudt række af

fem historiske, stråtækte fiskerhuse (Rågeleje Strandvej 75, 77, 83, 85 og 87). En
nedrivning af nr. 83 vil slå et regulært hul i denne række, bryde gadens historiske rytme og
dermed forringe den samlede oplevelse af kulturmiljøet væsentligt.
Tab af autenticitet: At rive ned, bygge en kopi og samtidig flytte huset tilbage på grunden
vil ødelægge gadens autentiske, historiske forløb og miljøets ægthed.
Museets afvisning af "uoriginale materialer": Museum Nordsjælland afviser ejerens
påstand om materialerne. De påviste koksvægge er alene anvendt
som indvendige skillevægge. De bærende historiske ydermure (fra ca. 1860) er intakte, og
en lokalplan beskytter netop bygningens ydre og gadebilledet, ikke indretningen.
Teknisk og økonomisk muligt: Ejerens egen rådgiver fastslår, at huset ikke er i akut fare for
at styrte sammen. En "varig minimumsløsning" (hvor huset reddes uden forbedring af
loftshøjden) kan ifølge rapporten gøres for 1,2 - 1,9 mio. kr. En fuld restaurering til op mod
3,3 mio. kr., må forventes ved et kysthus fra 1700-tallet. Udgiften vurderes ikke at påføre
ejeren en åbenlyst urimelig byrde sammenlignet med de tilsvarende millionomkostninger
ved at bygge et helt nyt hus.
Administrationens samlede vurdering: Det er fast planfaglig praksis, at en lav loftshøjde og
indvendig slitage ikke fjerner bygningens afgørende ydre betydning for kulturmiljøet.
Administrationen anbefaler at fastholde Rågeleje Strandvej 83 i § 7.
Vedr. Nye bevaringsværdige bygninger:
Grundejerlavet har indsendt ny lokalhistorisk viden. Det betyder, at en række faktuelle fejl i
lokalplanens nuværende bygningsregistreringer (Bilag 3) bliver rettet.
Derudover foreslår grundejerlavet, at Udvalget tilføjer nye ejendomme til lokalplanens
bevaringsbestemmelser (§ 7). Administrationen anbefaler, at husene ikke udpeges som
bevaringsværdige i § 7 i denne omgang, af følgende faglige årsager:
Strandengen 6-8 (Moderne arkitektur / Vandkunsten):
Administrationen er enig med grundejerlavet i, at bygningen har stor arkitektonisk værdi og
repræsenterer et vigtigt kapitel i dansk sommerhusarkitektur.

Foto af Strandengen 6-8
Derfor indstilles den ikke til § 7: Huset er bygget efter 1960. Ifølge Kommuneplanens
retningslinjer (1.9.1) er det som udgangspunkt kun bygninger opført før 1960, der SAVEregistreres og gøres bevaringsværdige i nye lokalplaner.
Stejlebakken 10 ("Skrædder Christians" hus):
Grundejerlavet har indsendt ny lokalhistorie, der viser husets tilknytning til byens centrale
skikkelse, "Skrædder Christian".

Foto af Stejlebakken 10
Derfor indstilles den ikke til § 7: Ejendommen har allerede været vurderet af
Center for Bygningsbevaring (Raadvad), som gav den en samlet SAVE-værdi på 4
(middel). Administrationen vurderer, at den nye lokalhistoriske viden ikke er stærk
nok til at tilsidesætte fageksperternes samlede bygningsvurdering. Da huset
fastholdes på SAVE 4, falder det uden for Kommuneplanens krav (SAVE 1-3) for,
hvad der skal gøres bevaringsværdigt.
Administrationen gør dog opmærksom på, at hvis en ny bygning tilføjes
bevaringsbestemmelserne i § 7, SKAL der gennemføres en fornyet høring. At pålægge en
ejendom et nedrivningsforbud udgør juridisk set en "væsentlig ændring" for ejeren.
Konkrete ændringer i plangrundlaget:
På baggrund af høringssvarene indstilles følgende rettelser:
Bestemmelser (§ 8.3): Fejl rettes, så det fremgår, at Gribskov Kommune (og ikke
Kystdirektoratet) er myndighed for kystbeskyttelsesanlæg. Tilsvarende konsekvensrettelse
i redegørelsen.
Vedr. Molevej 5: Grundejerlavet ønskede også ejendommen Molevej 5 fremhævet som et
illustrativt, negativt eksempel på konsekvenserne af ombygning uden en bevarende
lokalplan. Administrationen vurderer det dog uhensigtsmæssigt at udstille en navngiven,
privat ejendom, hvorfor vigtigheden af det bevarende formål i stedet er indarbejdet i
lokalplanens redegørelse i generelle vendinger).
Redegørelse (Kultur og Natur): Odder tilføjes til listen over bilag IV-arter. Det præciseres,
at en eventuel fremtidig genåbning af Højbro Å ikke strider imod lokalplanens intentioner.
Redegørelsen udvides med beskrivelse af de kulturmiljømæssige helheder (Stejlepladsen,
åen, udsigtslinjer) samt en vejledende planteliste for hjemmehørende arter, og der tilføjes
en vejledende opfordring til at slukke skiltbelysning uden for åbningstiden af hensyn til

nattehimlen (Dark Sky) i redegørelsen.
Bilag 3: Registreringsbladene for Molevej 3, Rågeleje Str. 85, 87, Rågelejevej 153 og
Stejlebakken 6 rettes 1:1 i overensstemmelse med de indsendte lokalhistoriske fakta.
Kommuneplantillæg nr. 11: I redegørelsen tilføjes det historiske navn (Festpladsen /
Bølgebryderpladsen).
Det er administrationens vurdering, at ovenstående ændringer er af præciserende karakter, som
ikke ændrer ved planens grundlæggende principper. De forudsætter derfor ikke en supplerende
høring. Forslag i høringssvarene vedrørende trafikregulering, opgradering af p-pladsen samt
naturpleje overdrages direkte til kommunens Vej- og Naturafdelinger til orientering og videre
behandling.
Miljøvurdering
Der blev i forslagsfasen gennemført en miljøscreening, som konkluderede, at planlægningen
ikke har en væsentlig indvirkning på miljøet, da den primært har et bevarende sigte. Der er
derfor ikke udarbejdet en fuld miljøvurdering. Høringsfasen har ikke givet anledning til at ændre
denne vurdering.

Økonomi

Ressourceforbrug i form af arbejdstid for kommunens ansatte finansieres af
Økonomiudvalgets og Teknisk Udvalgs samlede budgetter.

Lovgrundlag
Planloven (LBK nr. 572 af 29/05/2024),
Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM) (LBK nr. 4 af
Kommuneplan 2025-37 for Gribskov Kommune.
Museumsloven (LBK nr. 1017 af 07/07/2025).

Høringsperiode og høringsparter
Forslag til Lokalplan 555.16 og Kommuneplantillæg nr. 11 har været i offentlig høring i knap 6
uger i perioden fra den 23. april 2026 til den 3. juni 2026. Forslagene har været offentliggjort
digitalt og har været sendt i direkte høring hos berørte grundejere, lokale foreninger samt
relevante statslige myndigheder.
For at understøtte dialogen om bevaringsindsatsen afholdt kommunen et velbesøgt fysisk
borgermøde onsdag den 20. maj 2026 på Restaurant Søstjernen i Rågeleje.

Sammenhæng med kommunens politikker og strategier

Den bevarende lokalplan for Rågeleje understøtter visionerne i udviklingspolitikken og
planstrategien "Vores Gribskov". Ved proaktivt at beskytte områdets bevaringsværdige
bygninger, egnstypiske arkitektur og grønne kystlandskab synliggøres Rågelejes unikke
kulturhistorie, hvilket styrker kystbyernes identitet og tiltrækningskraft for både borgere og
turister.
Samtidig understøtter Kommuneplantillæg nr. 11 målsætningen om levende lokalsamfund ved at
sikre de juridiske rammer for lokale arrangementer og fællesskaber på Festpladsen.

Beslutning

1.-3. Godkendt.
Bilaget "Supplerende materiale" er tilføjet i forbindelse med protokollering.