Igangsættelse af lokalplan og kommuneplantillæg for Sankt Helene

Indstilling

ADMINISTRATIONEN INDSTILLER TIL PLAN, MILJØ OG KLIMAUDVALGET AT
BESLUTTE:
1. at igangsætte udarbejdelse af lokalplan for hotel, ferielejligheder, ferieboliger og
grønne fællesarealer ved Sankt Helene i Tisvildeleje.
2. at igangsætte udarbejdelse af kommuneplantillæg, som fastlægger en ny ramme for
hotel, ferieanlæg og rekreativ anvendelse.

Sagsfremstilling

Plan, Miljø og Klimaudvalget skal tage stilling til, om der skal igangsættes udarbejdelse af en
ny lokalplan og et kommuneplantillæg for Sankt Helene.
Baggrund og formål
Fonden Sankt Helene Centeret Tisvildeleje ønsker at revitalisere Sankt Helene med særlig
fokus på helårsturisme. Projektet skal understøtte turisme, overnatning, konferencer og
aktiviteter året rundt, samtidig med at der sikres grønne fællesarealer, offentlig tilgængelighed
og lokal regnvandshåndtering.
Området rummer i dag den eksisterende gård Vieholmgård, som er opført i 1908, samt det
senere opførte ferie- og kongrescenter Sankt Helene. Områderne omkring Sankt Helene er i
dag offentligt tilgængelige, hvor besøgende kan gå tur og mod betaling gøre brug af Sankt
Helene centrets faciliteter og overnatningsmuligheder.
Formålet med planlægningen er, at muliggøre en helhedsorienteret udvikling, hvor områdets
historiske og landskabelige karakter fastholdes, samtidig med at området kan udvikles med
nye funktioner, stiforbindelser, regnvandshåndtering og grønne offentligt tilgængelige arealer.

Gældende plangrundlag
I Kommuneplan 2025-2037 er området omfattet af ramme 8.S.02 for sommerhusområde, hvor
maksimal etageantal er 1. De gamle gårde skal anvendes til formål, der understøtter områdets
anvendelse. Den eksisterende bebyggelses karakter, f.eks. bygningernes størrelse, udseende
og placering på grunden og grundstørrelserne skal fastholdes. På øvrige ejendomme
fastsættes bebyggelsesprocenten på grundlag af områdets karakter, bebyggelsens påvirkning

af omgivelserne og behovet for parkerings- og opholdsarealer, dog ikke over 25. Arealet
omkring Skt. Helenecentret (Vieholmgård) må ikke udstykkes yderligere. I lokalplanlægningen
skal der reserveres areal til håndtering af regnvand, hvor de oversvømmelsestruede arealer
bør indgå i regnvandshåndteringen.
Området er desuden omfattet af Lokalplan 44.88 fra 1988, som udlægger området til offentligt
formål med den eksisterende gård Vieholmgård som friluftsgård i et naturområde. Arealerne
ved Vieholmgård og Godhavn Trinbræt har, på grund af sin gode tilgængelighed og egnens
rige landskab- og naturtilbud, særlige forudsætninger for at blive et regionalt støttepunkt for
friluftslivet.
Det gældende plangrundlag giver ikke mulighed for den ønskede anvendelse til hotel,
ferielejligheder, ferieboliger og tilhørende rekreative funktioner i to etager med mulighed for
tagterrasser. Der skal derfor udarbejdes et kommuneplantillæg med en ny ramme for området
samt en ny lokalplan.
Planområdet er omfattet af en række planmæssige og naturmæssige forhold, som skal
håndteres i den videre lokalplanproces. Det gælder blandt andet kystnærhedszonen,
bevaringsværdigt landskab, værdifuldt kulturmiljø, kystkile, blue spots og regnvandshåndtering
samt naturforhold.
Lokalplanområdet ligger i umiddelbar tilknytning til det blå bånd med udpegede turistpolitiske
interesser, jf. Turistpolitiske overvejelser i Kommuneplan 2025-37.
Projektet
Projektet omfatter udvikling af et samlet rekreativt ferieområde med hotel, ferielejligheder,
ferieboliger og grønne fællesarealer.
Hovedgrebet i projektet er, at ny bebyggelse skal samles i den sydlige del af planområdet,
mens den nordlige del fastholdes som et åbent, grønt og rekreativt areal.
Hotellet foreslås udformet som en firlænget gård med reference til områdets historiske
gårdstrukturer og ønskes opført i op til to etager med mulighed for tagterrasser.
Ferielejlighederne og ferieboligerne foreslås organiseret som henholdsvis mindre gård- og
klyngebebyggelser med reference til Tisvildes badehuse og gamle gårde.
Bebyggelsen ønskes udformet med afsæt i Tisvildes lokale byggetradition og kystnære
arkitektur. Det fremgår i det indsendte materiale, at projektet vil arbejde med variation i skala,
tagformer, facader, materialer og farver, så bebyggelsen fremstår som en samlet, men varieret
helhed. Det konkrete projekt omfatter ca. 300 hotelværelser og ferieenheder, med i alt ca. 1000
sengepladser. For yderligere se bilag: Opstartsredegørelse.
Der er et ønske om at den eksisterende gårdstruktur ved Vieholmgård skal bevares og indgå i
områdets samlede disponering.
De grønne fællesarealer skal understøtte ophold, rekreative aktiviteter, biodiversitet og
regnvandshåndtering. Regnvand skal håndteres lokalt gennem bassiner og LAR-løsninger, der
indpasses som rekreative landskabselementer.

Der arbejdes videre med en ny vejadgang fra Godhavnsvej, hvilke t endeligt skal afklares i et
vejnotat, hvor flere mulige vejadgange og konsekvensen af disse skal belyses. Parkering
placeres primært i den sydlige del af planområdet langs jernbanen. Projektet sikrer offentligt
tilgængelige stiforbindelser gennem området og sammenhæng til Tisvildestien, Godhavn
station og det omkringliggende stinet.

Illustrationsplan af området

Visualisering af hotelbebyggelse

Visualisering af ferielejligheder
Regnvandshåndtering og Blue Spot
Der er registreret blue spots i den sydlige del af planområde og grundvandet står højt.
Regnvand skal håndteres indenfor planområdet og der skal reserveres areal til
regnvandsbassiner og lokale LAR-løsninger.
Området er ikke fælleskloakeret og regnvand kan ikke afledes til kloak, og det skal derfor
sikres at regnvand kan håndteres på egne arealer. Der pågår udarbejdelse af et LAR-notat,
som skal redegøre for håndtering af regnvand og overfladevand. Der skal arbejdes videre på at
find den rigtige løsning for håndteringen af afvandingen/overfladevand i den videre proces.

Naturundersøgelser
Der er igangsat og pågår relevante naturundersøgelser, herunder kortlægning og vurdering af
bilag IV-arter, §3-natur og Natura 2000-screening.
På nuværende tidspunkt peger undersøgelserne ikke på væsentlige udfordringer. Dette skal
endelig afklares i den videre planproces og miljøvurdering.
Vejadgang
Der er i dag vejadgang via Bygmarken. Der pågår undersøgelser af mulig ny vejadgang langs
banen til Sankt Helene. Dette skal endelig afklares i den videre proces.
Miljøvurdering
I forbindelse med den videre planlægning skal der gennemføres en screening efter
miljøvurderingsloven. Screeningen skal afklare om lokalplanen og kommuneplantillægget kan
få væsentlig indvirkning på miljøet, og om der derfor skal udarbejdes en miljøvurdering. Særligt
forhold vedrørende landskab, kulturmiljø, trafik, regnvandshåndtering, natur og planområdets
placering i kystnærhedszonen kan indgå som centrale emner i miljøscreeningen.
Administrationens vurderinger og bemærkninger
Administrationen vurderer, at ovennævnte forhold ikke på nuværende tidspunkt er til hinder for,
at planarbejdet igangsættes. Forholdene skal derimod indgå som centrale
opmærksomhedspunkter i den videre planlægning, hvor projektets endelige omfang, placering,
udformning og landskabelige indpasning skal afklares nærmere.
Planlægningen skal særligt sikre, at ny bebyggelse og anlæg placeres og udformes med
hensyn til områdets landskabelige og kulturhistoriske værdier, at den nordlige del af området
fastholdes som et grønt og rekreativt areal, og at regnvand håndteres inden for planområdet.
Ved udarbejdelsen af kommuneplantillægget skal det vurderes, om den del af området, der i
Kommuneplan 2025-37 er udpeget som kystkile, kan udtages af udpegningen, eller om
udpegningen helt eller delvist skal fastholdes. Vurderingen skal ske med udgangspunkt i
områdets landskabelige og rekreative værdier, offentlig adgang, sammenhængen til det
omkringliggende kystlandskab samt projektets indpasning i området.
Der skal i den videre proces udarbejdes nødvendige analyser og støjberegninger.
Administrationen vurderer
at det er væsentligt at ny bebyggelse placeres i den sydlige del af området, så den
nordlige del fortsat fremstår som et åbent rekreativt areal.
at sikre en bebyggelsesstruktur, der understøtter områdets karakter og den gamle gård
Vieholmgård.
at offentlig adgang og interne stiforbindelser gennem området skal sikres, så projektet
bidrager til den rekreative sammenhæng i lokalområdet.

at der er en række forhold, som skal afklares i den videre planproces, herunder særligt
trafikale forhold og natur.
at der kan arbejdes videre med vejen langs jernbanen fra Godhavnsvej.
at naturundersøgelser og miljøscreening skal danne grundlag for den nærmere vurdering
af naturforhold, herunder eventuelle behov for tilpasninger eller afværgeforanstaltninger.
Der har d. 15.06.2026 været afholdt et informationsmøde om projektet på Sankt Helene.
Præsentationen fra informationsmødet kan ses på hjemmesiden sankthelenetisvildeleje.dk.
Der er efterfølgende blevet sendt et åbent brev til Gribskov Kommune, hvor bl.a. denne sag er
nævnt. Det åbne brev er vedhæftet som bilag.
Se også bilag: Opbakning fra Vibevængets Vejlaug til bekymringsbrev fra Grundejerforeningen
for Tisvilde og Omegn og Tisvilde Lokalråd.

Økonomi

Ressourceforbrug i form af arbejdstid for kommunens ansatte finansieres af
Økonomiudvalgets og Klima, Teknik og Miljøudvalgets samlede budgetter. Udgifter til
nødvendige undersøgelser og materiale i forbindelse med planarbejdet afholdes af
ansøger.

Lovgrundlag
Planloven, LBK nr. 223 af 01/03/2024
Miljøvurderingsloven, LBK nr. 4 af 03/01/2023

Høringsperiode og høringsparter
Omkringboende, grundejere og øvrige interessenter vil blive inddraget i forbindelse med den
offentlige høring af lokalplanforslaget og kommuneplantillægget. Planforslagene sendes i
offentlig høring i 8 uger.

Sammenhæng med kommunens politikker og strategier
Projektet understøtter Gribskov Kommunes ønske om at udvikle turisme med udgangspunkt i
natur, kystlandskab, kulturmiljøer, friluftsliv og lokale oplevelser. Sankt Helene ligger i
tilknytning til Det blå land – Livet langs kysten i kommunens turistpolitiske overvejelser, og i et
område med stor lokal betydning. Projektet kan understøtte en natur- og kvalitetsbåret turisme.

Beslutning

For: C, I, NG, V (5)
Imod: B, Ø (2)
Godkendt.

Mindretalsudtalelse fra Radikale Venstre og Enhedslisten
B og Ø foretrækker, at projektet har et mindre omfang, uden spa og med mindre
påvirkning af omgivelserne.