Dispensationer fra Lokalplan 315.25, Birkevang

Indstilling

ADMINISTRATIONEN INDSTILLER TIL TEKNISK UDVALG AT BESLUTTE:
1. at give dispensation fra § 5.5 til, at punkthuse V1 og Ø3 afviger fra de maksimalt
tilladte 10 meter.
2. at give dispensation fra § 7.7, hvad angår, at erstatningstræer kan blive højere, end
lokalplanen forudsætter.
3. at give dispensation fra § 7.15 til, at beplantningsbæltet nogle steder vil være under
tre meter.
4. at give dispensation fra § 8.2 til, at vendepladsen ikke udføres som kortbilaget i
lokalplanen.
5. at give dispensation fra § 8.5 til, at adgangen for redningskøretøjer ikke udføres som
kortbilaget i lokalplanen.
6. at give dispensation fra § 9.1 til kun at opsætte ét sted til opsamling af affald samt
afvige fra kortbilaget i lokalplanen.

Sagsfremstilling

Lokalplan 315.25 blev vedtaget i 2024 og omdanner det tidligere rådhusområde ved Birkevang
214 til et nyt boligområde med både etageboliger (punkthuse) og rækkehuse. Formålet er at
skabe omkring 90 boliger, samtidig med at områdets grønne og parkagtige karakter bevares.
Lokalplanen lægger stor vægt på at fastholde grønne fri- og opholdsarealer, bevare udpegede
gamle træer samt at sikre en sammenhængende grøn zone langs Nellerupstien.
Området
Den tidligere rådhusejendom, Birkevang 214, ligger centralt i Gilleleje. Området har en
placering med kort afstand til bymidten, havnen, stranden, indkøbsmuligheder og offentlig
transport.
Området er primært et etableret boligkvarter med en blanding af parcelhuse, rækkehuse og
nyere boliger. De omkringliggende rækkehuse og parcelhuse er opført i maksimalt én etage,
og man skal ca. 100 meter længere mod syd for at finde de første rækkehuse i 2 etager.
Birkvang 214 ligger i byzone og er omkranset af byzone. Ca. 300 mod syd sker den første
zoneændring, idet landzonen starter. Ca. 400 meter mod sydvest ligger ”Gilleleje Syd”, hvor
der i disse dage er ved at blive etableret etageboliger og rækkehuse i op til tre etager.

Lokalplanen
§ 5.5 - Bygningshøjden i Delområde A må maks. være 10 m målt fra naturligt terræn eller
fastlagt niveauplan. Skorstene og antenner er ikke omfattet af højdebegrænsningen.
Punkthusenes højeste bygningskote ikke må overstige 22,6 (svarende til top af højderyggen på
eksisterende bygning).
Ingen punkthuse overstiger den maksimale topkote på +22,6 m, men for to punkthuse, V1 og
Ø3, falder terrænet visse steder i sådan en grad, at højden til terræn er op til 12,80 meter. Der
er altså udelukkende tale om referencegrundlaget for måling af bygningshøjde: Det vil sige, at
det eksisterende terræn falder, og at bygningerne i sig selv ikke bliver højere (Bilag 1 Dispensationsansøgning højder).

Terrænet tilpasset under udførelsen, så facaderne ikke fremstår højere end 10 meter.
Det er administrationens vurdering, at en dispensation på baggrund af ovenstående ikke strider
mod intentionen i lokalplanen, da der er tale om en teknisk måle-procedure.

§ 7.7 - Ved indplantning af træer/buske, - enten som erstatning for eksisterende træer eller i
forbindelse med nyetablering, skal der vælges arter, der får en maksimal slut-højde på 4-5 m
for at undgå unødige skyggegener for beboerne både øst og vest for den grønne zone.
Det fremgår af lokalplanen § 7.5 og Bilag 6 - Planteliste, at der ønskes anvendt
hjemmehørende arter. Rådgivere mener imidlertid, at dette er vanskeligt at forene med et
generelt krav om en maksimal sluthøjde på 4–5 m, idet langt de fleste hjemmehørende
træarter naturligt opnår en betydeligt større højde.
Rådgivere mener, at det er bedst at vælge træer af samme arter, som dem der står langs
beplantningszonen (avnbøg, lind og ask), så der holdes samme karakter i området, og så
resultatet bliver en række af træer med samme udtryk, men med en fremtidig højde, der kan
overstige 4-5 meter (Bilag 2 - Beplantningsplan - Rækkehuse og Bilag 3 - Korbilag 3).
Avnbøg, lind og ask er en del af plantelisten i lokalplanen.
Der lægges op til dispensation fra § 7.7, hvad angår ophævelse af højdebegrænsningen for
erstatningstræer.
Det betyder, at delen i paragraffen ”enten som erstatning for eksisterende træer eller” udgår, så
gældende tekst reelt bliver:
Generelt skal der i hele 10m-zonens længde sikres, at eksisterende træer, der bevares,
suppleres med ny træbeplantning, så der ikke er større ‘huller’ i træbeplantningen. Ved
indplantning af træer/buske i forbindelse med nyetablering, skal der vælges arter, der får en
maksimal slut-højde på 4-5 m for at undgå unødige skyggegener for beboerne både øst og
vest for den grønne zone.
Administrationen vurderer, at dispensation fra denne del sikrer, at intentionen om bevarelse af
eksisterende træer og begrænsning af ny træer overholdes.

§ 7.15 - De 8 eksisterende store træer mod Birkevang udpeget på Kortbilag 3 skal bevares i et
beplantningsbælte på 3 m målt fra skel mod vej.
Administrationen har vurderet, at de 8 eksisterende træer spiller sammen med lokalplanens §
1.3, at bevare udpegede træer i lokalplanområdet, og at de dermed er en del af principperne i
lokalplanen. Træerne bevares derfor, men har indflydelse på dispensationen omkring § 8.2.
Lokalplanens kortbilag 3 (Bilag 3) viser et 3 meter bredt beplantningsbælte mod det vestlige
skel. Lokalplanens bilag 4 (Bilag 4 - Korbilag 4) viser parkeringspladser langs dette skel. Målt
fra parkeringspladsens kant til vejskel varierer afstanden fra ca. 2,97 m i den nordlige ende til

ca. 1,95 m i den sydlige ende på det smalleste sted. Baggrunden for denne variation er
primært grundens og skellinjens geometri. Parkeringsarealet er udformet rektangulært for at
sikre en hensigtsmæssig og funktionel disponering af bebyggelsen.
Samtidig følger skellet mod Birkevang ikke et lige forløb, men har flere markante knæk, særligt
i den sydlige del af området. Dette medfører, at afstanden mellem parkeringsarealet og skellet
varierer, selv om parkeringspladsen har et regelmæssigt og sammenhængende forløb. På den
nordlige del af strækningen opretholdes en afstand tæt på de krævede 3 m, men skellets
uregelmæssige forløb betyder, at kravet ikke kan overholdes fuldt ud på strækningen.
Det er administrationens vurdering, at en dispensation kan gives, på baggrund af at
lokalplanen ikke har taget stilling til, at skellet varierer i en sådan grad, at der ikke er plads til et
bælte på 3 meter.

§ 8.2 - Der skal etableres intern boligvej og parkeringsområde, hvor der sikres vendepladser på
parkeringsarealerne, der er dimensioneret til et køretøj på min. 10 m, som anvist
retningsgivende på kortbilag 4.
Lokalplanens kortbilag 4 (Bilag 4) viser, at vendepladsen skal etableres oven på en af de 8
eksisterende store træer. Disse træer skal bevares jf. lokalplanens principper. Lokalplanens
kortbilag stemmer dermed ikke overens med virkelighedens dimensioner, og der er derfor ikke
er plads til både en vendeplads og det nordligste træ.
Ansøgers løsning er, at vendepladsen flyttes mod nord, så den ikke ligger op ad det
eksisterende træ og affaldsopsamling placeres op ad træet i stedet (Bilag 5 Vendeplads). Vendeplads mod øst flyttes mod vest og bliver en del af brand-adgangsvejen.
Det er administrationens vurdering, at lokalplanens principper er mere tungtvejende end
lokalplanens kortbilag. Rådgiverne er desuden kommet med en fin løsning, hvor vendepladsen
lægges mod punkthusene fremfor mod Birkevang. Administrationen vurderer derfor, at en
dispensation til at ændre vejens udformning vil være mest hensigtsmæssig.

§ 8.5 - I Delområde B skal der sikres overkørsler/overgange som adgang for redningskøretøjer,
der skal ind til boligbebyggelsen i delområde A, som angivet på kortbilag 3
Lokalplanens kortbilag 3 (Bilag 3) bestemmer, at der fra vejen ved rækkehusene og op til
punkthusene skal etableres to brandveje. Rådgivere ønsker kun at etablere den ene af disse
(Bilag 6 - Adgang til punkthusene) for at give mulighed for at overholde lokalplanens krav
omkring parkeringspladser.
Ved kun at etablere én af brandvejene er projektet fortsat indsatstaktisk traditionelt, hvilket
betyder, at brandkravene fortsat overholdes. Kommunens Beredskab har givet deres accept af
kun at etablere én brandvej i stedet for to.
Det er administrationens vurdering, at dispensationen kan gives, idet projektet har tilknyttet

certificeret brandrådgiver, og at Beredskabet kan godkende løsningen.

§ 9.1 - Der skal afsættes et areal til fælles opsamling af genanvendelige materialer, som fx
papir/pap, metal/plast og glas. Opsamlingsstedet er vist med en retningsgivende placering og
størrelse på Kortbilag 3.
Lokalplanens kortbilag 3 (Bilag 3) bestemmer, at der skal etableres to steder til opsamling af
affald og deres placering. Affaldsstationerne er placeres ovenpå parkeringspladser og
vendepladsen
Den sydligste affaldsstation er ønsket placeret på modsatte side af vejen for at minimere
gangafstand fra de fjerneste boliger, samt for at undgå krydsning af vej for at aflevere affald.

Det er administrationens vurdering, at lokalplanens placering ikke er optimal i forhold til
resterende bestemmelser i lokalplanen samt de dimensioner, som lokalplanen indeholder.
Administrationen vurderer, at derfor at en dispensation kan gives.

Økonomi

Ressourceforbrug i form af arbejdstid for kommunens ansatte finansieres af Teknisk
Udvalgs samlede budgetter.

Lovgrundlag
LBK nr 572 af 29/05/2024 - Bekendtgørelse af lov om planlægning (Planloven) § 19.
Lokalplan 325.15

Høringsperiode og høringsparter
Gives der en eller flere dispensationer, vil projektet blive sendt i parthøring og naboorientering.
Udvalget vil blive orienteret om væsentlige indsigelser for, at udvalget kan vurdere, om sagen
skal behandles politisk igen.

Sammenhæng med kommunens politikker og strategier
Udviklingspolitik: "I Gribskov Kommune møder vi borgerne med dialog og respekt".
Målsætning: "Gribskov skal være kendt som en kommune med tæt erhvervsdialog".

Beslutning

For: A, V, F (3)
Imod: C, NG, O, Æ (4)
Ikke godkendt.

Mindretalsudtalelse fra Venstre, Socialistisk Folkeparti og Socialdemokratiet
Byggeriet overholder topkoten fra lokalplanen.

2.-6. Godkendt.

I forbindelse med protokollering er bilaget "Bilag 1 - Dispensationsansøgning - Højder"
udskiftet på grund af en enkeltstående fejl i navngivningen af punkthusene, idet der var
sket en forveksling mellem Ø1 og Ø3.