Overførsel af landsbyer til byzone

Økonomi

Overførsel af Glud, Stenderup og Aale fra landzone til byzone vil jf. bilag 3 medføre en udgift til tilslutningsbidrag til forsyningen på de berørte ejendommes anlægs- og driftsbudgetter på mellem 9,7 mio. kr. og 18,8 mio. kr. afhængig af den endelige afklaring vedrørende udmatrikulering i de enkelte byer.
Finansiering bør anvises i forbindelse med vedtagelse af lokalplanen.

De øvrige økonomiske konsekvenser, herunder eventuelle udgifter til overtagelse af ejendomme, skal belyses i lokalplanprocessen.

Økonomi har ikke yderligere bemærkninger vedrørende de økonomiske aspekter.

Historik

• Den 5. februar 2024, under punkt 17, besluttede Udvalget for Vækst & Klima, at de ønsker at få forelagt en sag om mulighederne for overførsel af hele landsbyer til byzone og konsekvenserne herfor.

• Den 8. april 2024, under punkt 41, drøftede Udvalget for Vækst & Klima kommunens bymønster (tidligere kaldet bystruktur), herunder muligheden for at overføre hele landsbyer i landzone til byzone.

• Den 2. december 2024, under punkt 159, besluttede Udvalget for Vækst & Klima at udsætter punktet indtil konsekvenserne fra sagsfremstillingen er
undersøgt nærmere.

Sagsfremstilling

Hedensted Kommunes bymønster
Hedensted kommune består af en række byer og landsbyer, som alle er dele af et sammenhængende netværk. Byerne er i Kommuneplan 2025-2037 opdelt i tre bytyper: Tre centerbyer, 15 landsbyer i byzone eller fremtidig byzone og 38 landsbyer i landzone. Ud af de 15 landsbyer i byzone er seks af byerne udpeget til fremtidig byzone. Det drejer sig om Glud, Rårup, Bjerre, Stenderup, Kragelund og Aale. Fremtidig byzone betyder, at byerne er placeret i landzone, men at de i fremtiden skal overføres til byzone. I kommuneplanen er det fastsat, at de 15 byer i byzone eller fremtidig byzone sammen med centerbyerne skal bidrage til kommunens byvækst.
Byvækst forudsætter byzone. Planlovsmæssigt findes ingen mellemstatus: En landsby ligger enten i byzone eller i landzone. Betegnelsen Fremtidig byzone er dermed en hensigtserklæring. Indtil et område formelt overføres til byzone via en lokalplan, fastholder det sin status som landzone, hvor byudvikling ikke er muligt.
Udpegningen til fremtidig byzone skulle understøtte udvikling og byvækst i lokalbyerne, men har i praksis haft den modsatte virkning. Byvækst kan først realiseres ved overførsel til byzone, og nye byzonearealer skal placeres i tilknytning til eksisterende byzone (planlovens § 11a, stk. 8). Flere af landsbyerne mangler denne tilknytning og kan derfor ikke uden videre realiseres, også selv om der i flere byer allerede er udlagt mindre bolig- og byområder i byzone via lokalplan. Det betyder, at det ikke er muligt at lave byvækst i de 6 landsbyer, før de er overført til byzone.
Samtidig fastlægger udpegningen lugt- og afstandskrav (§§ 15a–15b), der allerede i dag begrænser de omkringliggende husdyrbrugs muligheder for miljøgodkendelse og tilpasning, også uden at der aktuelt sker byudvikling.
Resultatet er, at udpegningerne har fastlåst udviklingen i begge retninger: byerne kan ikke udvikle sig som forudsat, og landbrugene begrænses af en byudvikling, der ikke er sat i gang. Forholdet er strukturelt og kan ikke håndteres ved enkeltsagsbehandling. Der er derfor behov for en stillingtagen til hver enkelt landsby om overførsel til byzone eller fastholdelse i landzone.
Efter dialog med Plan og Landdistriktsstyrelsen er det klarlagt, at en overførsel til både byzone eller landzone skal omfatte hele landsbyen.
Det betyder at der er følgende muligheder for de seks landsbyer:

• Landsby overføres til byzone

Skal der ske byvækst, kræver det, at landsbyen overføres fra landzone til byzone. Et ønske om at overføre en landsby til byzone skal udmøntes gennem en lokalplan.

• Byzone arealer i landsby overføres til landzone eller landsbyen fastholdes i landzone

Landsbyen fastholdes i landzone uden anden planlægning, eventuel eksisterende byzone i landsbyer overføres til landzone. Et ønske om at overføre eksisterende byzone arealer i en landsby til landzone skal udmøntes gennem en lokalplan og gennem et kommuneplantillæg, da landsbyen vil ændre status fra landsby i fremtidig byzone til landsby i landzone. En fastholdelse af landsbyen i landzone vil kun kræve et kommuneplantillæg. Dette betyder, at der ikke kan ske større byudvikling i byen.
Eksisterende støj, luft- eller lugtgener fra omkringliggende husdyrbrug eller erhverv kan i nogle tilfælde betyde, at det ikke er muligt at overføre en landsby til byzone, jævnfør kravet om overholdelse af bestemmelserne i Planlovens §§ 15a-15b.
Byudvikling, inden for de udregnede lugt-konsekvenszoner, er aktuelt ikke muligt. Hvis det planfaglige grundlag eller den administrative praksis ændres, eksempelvis ved mulighed for etablering af afskærmende foranstaltninger eller ved ophør af den lugtbelastende landbrugsdrift, vil forvaltningen kunne forelægge de planlægningsmæssige forudsætninger for Kommunalbestyrelsen med henblik på en fornyet politisk stillingtagen til landsbyernes udviklingsmuligheder.
Overførsel til byzone kan kun ske gennem lokalplan. For de landsbyer, der vælges overført, skal der udarbejdes en samlet lokalplan for hele landsbyen.
Konsekvenser ved zone ændringer
Hver af de seks landsbyer er forskellige, og derfor varierer de konkrete konsekvenser ved en ændring til byzone fra landsby til landsby. Forvaltningen har anmodet Codex Advokater om at belyse de generelle konsekvenser ved at overføre en hel landsby til byzone, de er beskrevet herunder. Efterfølgende er de konkretiseret for de enkelte landsbyer, som er uddybet i bilag 1.
Generelle konsekvenser ved at overføre landsbyer i landzone til byzone:

• Krav om kommunal overtagelse af ejendom

Hvis en ejendom, der benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, overføres fra landzone til byzone (Planlovens § 47 A), kan ejeren kræve, at kommunen overtager ejendommen mod erstatning. Da den præcise fysiske afgrænsning af zoneudlægget først fastlægges i den efterfølgende lokalplanlægning, foreligger der ikke beregningsforudsætninger på nuværende strategiske niveau. Den mulige økonomiske konsekvens afklares i lokalplanprocessen.

• Ejendomsvurderinger og ejendomsbeskatning

Ændrer en landsby zone, kan det potentielt få betydning for ejendomsvurdering og dermed også ejendomsbeskatningen. Omfanget af ændringen er ikke muligt at vurdere, da det beror på Skats vurdering af den enkelte ejendom, der ændrer zone.

• Husdyrbrug

En overførsel af en landsby til byzone vil ikke have nogen indflydelse på den eksisterende drift af husdyrbrug og andre relevante virksomheder. Det må dog bemærkes, at en overførsel til byzone vil kunne påvirke adgangen til efterfølgende at udvide eller på anden måde ændre sådanne virksomheder.

• Ikke-erhvervsmæssigt dyrehold

Der vil skulle meddeles dispensation for, at svine-, kvæg-, fåre-, gede- og hestehold lovligt kan opretholdes eller etableres, hvis et område ved lokalplan overføres til byzone.

• Ny udstykning og bebyggelse

En overførsel til byzone vil kunne indebære øgede bygge- og udstykningsmuligheder for de respektive ejendomme, som kommunen ikke kan nægte på baggrund af reglerne om byggeretten i BR 18 (Bygningsreglementet).

• Tilslutningsbidrag

En overførsel af en landzonelandsby til byzone vil få betydning for beregning af tilslutningsbidraget for erhvervsejendomme, herunder offentlige institutioner, og der kan være grundlag for at opkræve supplerende bidrag som følge af overførslen.
Forvaltningen har udarbejdet foreløbige skøn over den kommunale omkostning forbundet med dette, men da den præcise fysiske afgrænsning af zoneudlægget først fastlægges i den efterfølgende lokalplanlægning, foreligger der ikke overblik over, hvordan det vil få betydning for private erhvervsejendomme. En overførsel vil ikke påvirke mulighederne for at opkræve tilslutningsbidrag for nye boliger, eller supplerende tilslutningsbidrag for etablering af flere boliger, herunder ved udstykning med videre.
Forvaltningens vurderingskriterier
Forvaltningen lægger op til en differentieret beslutning baseret på en konkret vurdering af hver enkelt by. En beslutning om overførsel af en landsby er en planretslig ramme, og kræver godkendelse af lokalplan og kommuneplan, før det får indvirkning på borgerne.
Hver landsby er vurderet ud fra fire kriterier:

• Planlægningsmæssig gennemførlighed
Kan en lokalplan med reelt udviklingsindhold overholde §§ 15a–15b, jf. de genberegnede lugtkonsekvenszoner (bilag 2)?

• Udviklingsmæssig effekt
Hvor stor er forskellen mellem byzonestatus og status quo, herunder omfanget af eksisterende byzone?

• Kommunal økonomisk eksponering
Tilslutningsbidrag for kommunale ejendomme og § 47 A-risiko (se bilag 3).

• Konsekvenser for borgere og erhverv
Herunder ejendomsvurdering, privat dyrehold, vilkår for erhverv.

Gennemgang af de seks landsbyer:
Glud (Anbefales overført til byzone)
Glud anbefales overført til byzone på baggrund af udviklingsinteressen. På nuværende tidspunkt er udviklingsmulighederne låst af et potentielt statsligt veto vedrørende kystnærhedszonen og "indefra og ud"-princippet. Overførsel forudsætter, at afgrænsningen justeres uden om lugtzoner i sydvest (se bilag 2), eller at forholdene afbødes ved kilden. Overførslen medfører en maksimal kommunal udgift på ca. 15,3 mio. kr. (se bilag 3). Beløbet kan reduceres via aktiv udmatrikulering og frasplitning af de 127.000 m² kommunale arealer inden den endelige vedtagelse for at imødegå utilsigtede tilslutningsbidrag. Overførslen til byzone kræver lokalplan.
Rårup (Anbefales overført til landzone)
Rårup anbefales overført til landzone, da forvaltningens nye beregninger (se bilag 2) viser, at lugtzoner fra de omkringliggende husdyrbrug dækker hovedparten af byen og potentielle udvidelsesarealer. Byens fremtidige udvikling kan derfor kun ske gennem omdannelse og landzonetilladelser. Det mindre areal i byzone ved plejehjemmet afklares særskilt.
Overførslen til landzone kan udmøntes på to måder: gennem lokalplan eller ved, at kommunen beslutter, at ophæve lokalplanen for arealerne i byzone. Derudover kræver ændringen et kommuneplantillæg, da Rårup ændrer status fra landsby i fremtidig byzone til landsby i landzone.
Bjerre (Anbefales fastholdes i landzone)
Bjerre indeholder ingen byzonearealer, derfor anbefales Bjerre fastholdt i landzone, idet de omfattende lugtzoner kombineret med manglen på eksisterende byzonearealer udelukker byvækst. Byens udvikling kan derfor kun ske inden for landzonens eksisterende rammer via omdannelse af den eksisterende bygningsmasse og landzonetilladelser. Ændringen kræver et kommuneplantillæg, da Bjerre ændrer status fra landsby i fremtidig byzone til landsby i landzone.
Stenderup (Anbefales overført til byzone)
Stenderup anbefales overført til byzone, da byen i forvejen rummer eksisterende byzone, da der er beregnet en mindre lugtpåvirkning (se bilag 2) samt en minimal kommunal arealeksponering på ca. 29.000 m², der betyder en forventning på et supplerende tilslutningsbidrag på op til 3,2 mio. kr. Det forudsættes i den videre planlægning, at den fremtidige byudvikling rettes mod nord og øst, og at lokalplanen disponeres i fuld overensstemmelse med planlovens §§ 15a og 15b. Overførslen til byzone kræver lokalplan.
Aale (Anbefales overført til byzone)
Aale anbefales overført til byzone baseret på et solidt udviklingsgrundlag med flere eksisterende, lokalplanlagte boligområder i byzone, som ikke hindres af de genberegnede lugtforhold. Det er en forudsætning for overførslen, at de 34.000 m² kommunale arealer håndteres via udmatrikulering inden lokalplanvedtagelsen. Det er forventningen, at det betyder et øget tilslutningsbidrag på ca. 3,8 mio. kr. Overførslen til byzone kræver lokalplan.
Kragelund (Anbefales fastholdes i landzone)
Med den samlede udviklingsplan for Øster Snede og omegn er Kragelund anbefalet til udvikling og overførsel til byzone. Men i forbindelse med nye beregninger af lugtpåvirkningen (se bilag 2) er det ikke muligt at overføre byen til byzone. Det anbefales derfor, at muligheden for at overføre Kragelund til byzone genoptages ved ændrede forhold og revurderes ved kommende kommuneplanrevisioner.
Detaljeret gennemgang af de enkelte landsbyer fremgår af bilag 4.
Videre proces
For de landsbyer, hvor det besluttes at arbejde videre med overførsel til byzone (Glud, Stenderup og Aale), skal der udarbejdes en samlet lokalplan for hver af byerne. Lokalplanerne indgår i forvaltningens kommende prioritering af lokalplanopgaver, som forelægges udvalget for Vækst & Fællesskab på møde 3. november.
For de landsbyer, der fastholdes i landzone (Bjerre, Rårup og Kragelund), udarbejdes et kommuneplantillæg, der ændrer den fremtidige zonestatus fra fremtidig byzone til landzone.
Kommuneplanen giver mulighed for, at der i hver valgperiode kan overføres op til to landsbyer fra landzone til byzone, hvis forudsætningerne ændrer sig. Det vurderes, at denne mulighed på sigt kan være særligt relevant for Kragelund, hvor en overførsel til byzone kan blive aktuel, når de omkringliggende husdyrbrug ophører eller gennemført eventuelle afbødende foranstaltninger.
Beslutningsproces
Den kommende planlægning er af principiel karakter. Kommunalbestyrelsen skal derfor behandle både forslag og endelig vedtagelse af planlægningen. Det fremgår af beslutningen på mødet den 29. april 2026, punkt 64 om delegation.
Hvis sagen ikke godkendes af udvalget, afsluttes sagen, og sendes derfor ikke videre til Kommunalbestyrelsen.

Kommunikation

Ved beslutning om at arbejde videre med overførsel orienteres borgere og erhverv i de berørte byer, inden lokalplanprocessen igangsættes, med særskilt og tidlig dialog med erhvervsejendomme om tilslutningsbidrag, med ejendomme med dyrehold om dispensationspraksis og grundejere med udstykningspotentiale. Borgerne i Bjerre, Rårup og Kragelund orienteres om begrundelsen for fastholdelse i landzone. For Kragelund informeres samtidig om, at vurderingen genoptages ved ændrede forhold.

Lovgrundlag

Lov om planlægning, LBK nr. 572 af 29. maj 2024, § 11a, stk. 8, § 11b, stk. 6, §§ 15a–15b, § 47 A.
Bekendtgørelse nr. 844 af 23. juni 2017 (miljøaktivitetsbekendtgørelsen).
Spildevandsbetalingsloven.

Indstilling

Udvalget for Vækst & Fællesskab anbefaler Kommunalbestyrelsen:

• at igangsætte kommuneplan- og lokalplanlægning med henblik på overførsel af Glud, Stenderup og Aale fra landzone til byzone og

• at inviterere til dialogmøder hurtigst muligt med lokalområderne i Kragelund, Bjerre og Rårup forud en endelig beslutning vedr. fastholdelse i landzone.

Beslutning

at Kommunalbestyrelsen igangsætter kommuneplan- og lokalplanlægning med henblik på overførsel af Glud, Stenderup og Aale fra landzone til byzone,
at Kragelund, Bjerre og Rårup fastholdes i landzone, jævnfør sagsfremstillingen.

Bilag

• Bilag 1 - Notat af 4. august 2026 om byvækst mv. i landzone
• Bilag 2 – Beregning og kortlægning af lugtkonsekvenszoner
• Bilag 3 - Beregning af tilslutningsbidrag for berørte kommunale bygninger
• Bilag 4 – Notat- Vurdering zoneoverførsel af de enkelte landsbyer