Forslag til boligområde ved Skibstrup Krog

Sagsfremstilling

Ejer af ejendommen ansøger via fuldmagt til ejendomsudvikler, at ejendommen gennem
kommune- og lokalplanlægning kan overgå fra landzone til byzone med etablering af åben-lavt
boligområde (Bilag 1).

Ejendommene er beliggende i landzone, i det åbne land i én af flere landskabskiler ud mod
kysten. Ejendommene er beliggende inden for kystnærhedszonen i bevaringsværdigt landskab
og er delvist omfattet af skovbyggelinje fra fredskov. (Bilag 2)

Projektforslaget rummer 33 fritliggende enfamiliehuse, der afgrænses mod nord af Skibstrup
Camping, mod øst af boligområdet ved vejen ”Stormlugen”, mød syd af Hornbækbanen og
mod vest af det åbne land. (Bilag 3).

Kystnærhedszonen er fastlagt i planloven, og strækker sig i udgangspunktet 3 km ind i landet
fra kystlinjen. Indenfor kystnærhedszonen skal kommunerne i udgangspunktet kun inddrage
landzone til byudvikling når der kan fremsættes en særlig planmæssige begrundelse for dét.

Planlovens krav om en særlig planmæssig begrundelse ved inddragelse landzonen til
boligudbygning tager udgangspunkt i, at der historisk er sket en markant boligudvikling i de
kystnære områder gennem 1960’erne og frem til begyndelsen af 1970’erne, hvor den
nuværende planlovs styringsprincipper for byudvikling trådte i kraft.

Ejendommens placering forudsætter således en tilvejebringelse af en særlig planmæssig
begrundelse for at ændre ejendommen status fra landzone til byzone.

Konkret skal den særlige planmæssige begrundelse tage afsæt i flere forhold samtidigt:

Er der behov for byvækst på den konkrete ejendom, set i forhold til den beregnede
befolkningsudvikling i de omgivende byområder - er eksisterende restrummelighed i
byzone i omgivende byområder opbrugt?
Er der en visuel påvirkning af kystlandskabet, og er der konflikter med eksisterende
naturbeskyttelse og landskabsudpegninger?

Ansøger har via egen rådgiver udarbejdet en konkret særlig planmæssige begrundelse for
byudvikling med inddragelse af arealer i landzonen beliggende indenfor kystnærhedszonen for
de pågældende ejendomme. (Bilag 4).

Desuden har ansøger via egen rådgiver udarbejdet vurdering af de landskabelige forhold.
(Bilag 5).

Helsingør Kommune har tidligere vurderet, og vejledt ansøger om, at der ikke er et
planmæssigt grundlag for at udvikle ejendommene til boligudvikling med inddragelse af arealer
indenfor landzonen på nuværende tidspunkt. Kommunens vejledende tilkendegivelse indgår
ligeledes i sagen. (Bilag 6).

Forslaget vil bidrage til, at det kystnære landskab lukkes yderligere til med bebyggelse, hvor
inddragelse af landbrugsland i det konkrete område udgør en afgrænset ressource indenfor
kystnærhedszonen.

Afvejning af, hvornår der skal inddrages landzone til boligudbygning skal ses i sammenhæng
med den samlede byplanlægning som formuleres gennem en planstrategi og
kommuneplanlægningen.

Byplanlægningen tager udgangspunkt i strategiske udviklingsstrategier for de enkelte lokale
bysamfund og kommunen som helhed. Formålet er at sikre en hensigtsmæssig og afvejet
byudvikling, hvor ressourcerne samlet set anvendes mest hensigtsmæssigt og optimalt.

Planstrategien tager ved arealudpegninger udgangspunkt i særligt:
a) Befolkningsprognose for de enkelte lokale bysamfund og for kommunen som helhed.
b) Forsyningsinfrastruktur for kloakering, overfladevand, vandforsyning, opvarmning,
elektricitet, offentlig transport, veje og stiforbindelser.
c) Offentlige serviceydelser som skoler, daginstitutioner og omsorg.
d) Bindinger med naturbeskyttelse, miljøpåvirkninger og landskabsværdier.
e) Samlede bystrategiske mål om, hvilke byer og lokalsamfund, der skal udvikles gennem
øget bebyggelsestæthed, arealudpegninger til byvækst, distribution af offentlig
infrastruktur og serviceydelser.

Helsingør Kommune modtager fra tid til anden henvendelser og forespørgsler fra
ejendomsejere for omdannelse af landzoneområder til boligudvikling i byzone. Således har
kommunen tidligere (24. juni 2025) modtaget henvendelse via byggefirma fra ejerne af
naboejendommene, matrikel 3g og 3d, Skibstrup By, Hellebæk (Skibstrup Camping) om
etablering af boligbebyggelse med 49 parcelhusgrunde.

For at sikre en samlet og koordineret vurdering, bør de samlede ønsker om arealudlæg
behandles samlet gennem en planstrategi med en eventuel efterfølgende udmøntning gennem
revision af kommuneplanen.

Planstrategien skal fremsættes i høring og vedtages af byrådet i midten af hver byrådsperiode.

Kommuneplanen skal efterfølgende revideres gennem enten en delvis eller fuld revision med
fremsættelse af høring og vedtages af Byrådet i slutningen af hver byrådsperiode.

Behandling af sagen i By-, Plan- og Trafikudvalget på dets møde den 9. april 2026

Sagen har forudgående været behandlet af By-, Plan- og Trafikudvalget på dets møde den 9.
april 2026. Følgende fremgår af beslutningsreferatet.

Mette Lene Jensen (V), Knud Vinther Hansen, Birgitte Bergman og Janus Kyhl (C) samt
Marianne Victor Hansen (F) stillede følgende ændringsforslag:

At der afholdes et Borgermøde med henblik på igangsættelse af kommuneplanstillæg og en
lokalplan, der muliggør at området kan overgå fra landzone til byzone med etablering af åbenlavt boligområde (Bilag 1).

Udvalget godkendte forslaget.

Der blev den 11. maj 2026 afholdt borgermøde, hvilket er baggrunden for at sagen igen
fremlægges til beslutning for By-, Plan- og Trafikudvalget.

Økonomi/Personaleforhold
Sagen har ikke afledte konsekvenser for økonomi og personaleforhold.

Kommunikation/Høring/Borgerinddragelse
Med udgangspunkt i By-, Plan- og Trafikudvalgets beslutning af 9. april 2026, har der d. 11.
maj 2026 været afholdt borgermøde i kulturhuset ”Bølgen”, Jæmtlandsvej 1, 3140 Ålsgårde i

tidsrummet kl. 18:30 – 21:00 med følgende dagsorden:
Velkomst og rammesætning v. udvalgsformand Mette Lene Jensen (V)
Beskrivelse af projekt v. Søren Due Hansen
Spørgsmål og bemærkninger fra salen.

Mødet blev faciliteret af repræsentanter fra administrationen, Helsingør Kommune v.
centerchef Nikolaj Hvingtoft Hansen og leder af ByLab, Poul Hvidberg-Hansen.

Der var tilmeldt 78 personer til borgermødet, hvor projektet blev gennemgået nærmere.

Ved den efterfølgende session med spørgsmål og bemærkninger fra salen var særligt
adgangsforholdene via ”Stormlugen” genstand for opmærksomhed. Andre indslag gik på,
hvilken bebyggelsesform der i givet fald skulle arbejdes med, og at anvendelse af ejendommen
for ”Skibstrup Camping” til boligformål burde indgå i en samlet byplanlægning for området.

Sluttelig var der opklarende spørgsmål ift. områdets status efter planloven.

En realisering af projektet forudsætter ændring af gældende kommuneplan samt
tilvejebringelse af en byggeretsgivende lokalplan.

Forslag til ændring af plangrundlaget med tilhørende miljøvurdering skal fremsættes i offentlig
høring i medfør af planlovens bestemmelser.

Indstilling

Center for By, Land og Vand indstiller,

at forslaget indgår sammen med eventuelle øvrige forslag til boligudviklingsområder i den
samlede bystrategiske vurdering for boligudvikling ved kommende planstrategi i 2027, der
finder sted midt i nuværende byrådsperiode.
BESLUTNINGER BY-, PLAN- OG TRAFIKUDVALGET 2026-2029 DEN 03-06-2026
Michael Mathiesen (C) deltog som stedfortræder for Knud Vinther Hansen (C) og Jens
Bertram (C) deltog som stedfortræder for Birgitte Bergman (C).

V og C stillede ændringsforslag om, at der nu udarbejdes et tillæg til kommuneplanen
såvel som tilvejebringelse af en byggeretsgivende lokalplan.

Et flertal, Mette Lene Jensen (V) samt Janus Kyhl, Michael Mathiesen og Jens Bertram
(C) godkendte forslaget.

Betina Svinggaard (A), Marianne Victor Hansen (F) og Malthe Jacobsen (Ø) stemte imod.

----------------------Tilføjelsesforslag til indstillingen fra Ø: Som baggrund for arbejdet med planstrategien
laves en undersøgelse af, hvordan den voksende andel af +65-åriges boligbehov bedst
kan tilgodeses i fremtiden, bl.a. med henblik på at frigøre eksisterende enfamilieshuse for
at muliggøre tilflytning af flere børnefamilier i Ålsgårde. Undersøgelserne bør inkludere
mulighederne og interessen for nye boformer, for eksempel senior-bofællesskaber, samt
mulighederne for opdeling af eksisterende store boliger i flere mindre. Klimabelastningen
ved forskellige muligheder samt mulighederne for at fortætte den eksisterende
bymæssige bebyggelse skal indgå.

Forslaget faldet i konsekvens af ovenstående

Betina Svinggaard (A), Marianne Victor Hansen (F) og Malthe Jacobsen (Ø) begærede
indbragt til afgørelse i Byrådet.
Fraværende:
Knud Vinther Hansen
Birgitte Bergman
BESLUTNINGER

Økonomi

- OG ERHVERVSUDVALGET 2026-2029 DEN 15-06-2026
Gert Dyekjær (C) deltog som stedfortræder for Jens Bertram (C), Bente Borg Donkin (F)
deltog som stedfortræder for Noah James Donkin (F) og Silas Drejer (A) deltog som
stedfortræder for Bergur Løkke Rasmussen (M).
----------------------------------Et flertal af udvalget kan ikke anbefale By-, Plan- og Trafikudvalgets indstilling.
For stemte: Mette Lene Jensen (V).
Imod stemte: Thomas Horn (A), Silas Drejer (A), Knud Mogensen (B), Bente Borg Donkin
(F) og Emilie Schumacher (Ø).
Undlod at stemme: Benedikte Kiær (C), Gert Dyekjær (C), Stine Eising (I), Ulla Kokfelt
(O), Marlene Harpsøe (Æ).
Fraværende:
Jens Bertram

Noah James Donkin
Bergur Løkke Rasmussen
BESLUTNINGER BYRÅDET 2026-2029 DEN 22-06-2026
Byrådet godkendte den oprindelige indstilling med 24 stemmer for. 1 stemte imod.
Imod stemte: V (1).
Undlod at stemme.