Ansøgning om opførelse af 6 rækkehuse på Johannes Ewalds Vej 2, Hornbæk

Indstilling

Center for By, Land og Vand indstiller,
at der meddeles tilladelse til opførelse af 6 rækkehuse, med vilkår om at alle p-pladser til
boligerne anlægges på det angivne areal ved banen nord for Johannes Ewalds Vej.

Sagsfremstilling

Ejer har søgt om tilladelse til at opføre 6 rækkehuse á ca. 113 m 2, herunder at nedrive de
eksisterende bygninger på ejendommen Johannes Ewalds Vej 2, 3100 Hornbæk.
Projektpræsentation vedlægges som bilag 1.
Området er ikke lokalplanlagt, hvilket betyder, at det er rammerne som angivet i Kommuneplan
2019, der er retningsgivende for, hvad der påtænkes med området.
Af Kommuneplan 2019 rammeområde 5.B3 fremgår, at den generelle anvendelse er
boligområde, og at ny bebyggelse skal opføres under hensyn til områdets
bebyggelseskarakter, som hovedsagelig består af fritliggende parcelhuse og enkelte
rækkehusbebyggelser i 1-2 etager. Bebyggelsesprocenten angives til 30, den maksimale
bygningshøjde angives til 8,5 m og max 2 etager.
Kommuneplanen er ikke direkte retlig bindende for borgerne. Borgere og grundejere kan ikke,
pålægges pligter eller direkte afkræves handlinger blot ud fra kommuneplanens generelle
retningslinjer, og planen danner i stedet det overordnede politiske og administrative grundlag
for kommunens egen fremtidige planlægning.
Da der ikke er en lokalplan for området, er det bygningsreglementet som er det lovgrundlag
projektet skal behandles efter. Det betyder, at der skal foretages en helhedsvurdering (jf. BR18
§ 169) i forhold til projektets indvirkning på området. I den forbindelse angiver

Bygningsreglement 2018, at der skal tages stilling til følgende:
1) Bebyggelsens samlede omfang skal være hensigtsmæssig i forhold til dens anvendelse og
svare til det sædvanlige i karreen, kvarteret eller til det, der tilstræbes i området.
Det er centerets vurdering, at bebyggelsens omfang er hensigtsmæssig, idet der placeres 6 ppladser på et areal på den modsatte side af Johannes Ewalds Vej. Bebyggelsesprocenten på
hovedejendommen bliver ca. 49 %, hvilket er højt i forhold til området generelt. Ejer tilkøber et
areal på modsatte side af Johannes Ewalds Vej, som benyttes til 2/3 af parkeringsbehovet.
Med udgangspunkt i den samlede ejendom vil bebyggelsesprocenten blive på ca. 36 %.
Byggeretten i BR18 angiver, at Kommunalbestyrelsen ikke kan nægte at godkende bygninger,
hvis bebyggelsesprocenten på en ejendom ikke overstiger 40 % for rækkehuse. Kommunen
skal dog vurdere hensigtsmæssigheden i det forhold, at den fremtidige ejendom er delt af
Johannes Ewalds Vej.
Der er 2 rækkehusbebyggelser i området, hvoraf den ene ikke er lokalplanlagt. Tætheden i den
uplanlagte bebyggelse svarer, med en bebyggelsesprocent på ca. 43 %, til tætheden i
nærværende bebyggelse. Der lægges hertil vægt på ejendommens placering nær Hornbæk
Station og Hornbæk centrum.
2) Der skal under hensyn til bebyggelsens anvendelse sikres tilfredsstillende lysforhold for
bebyggelsen og nabobebyggelse samt sikres mod væsentlige indbliksgener i forhold til anden
bebyggelse på samme grund og på nabogrunde.
Boligerne udføres i 1½ etage og med en højde på maksimalt 8,5 m over naturligt terræn.
Boligerne placeres hertil med en afstand på min. 3,7 m fra skel, hvorved der ikke opstår
væsentlige indbliksgener til eller skygge på naboejendomme eller for boligerne i bebyggelsen.
3) Der skal være tilfredsstillende friarealer i forhold til bebyggelsens anvendelse, herunder
opholdsarealer for beboere, brugere og beskæftigede, jf. BR18 § 393.
En del af parkeringen placeres på tilstødende areal på modsatte side af Johannes Ewalds Vej,
hvorved der sikres mulighed for tilfredsstillende opholds- og friarealer i forbindelse med
boligerne. (bilag 3)
4) Der skal under hensyn til bebyggelsens anvendelse være tilfredsstillende adgangs- og
tilkørselsforhold for bebyggelsens brugere, herunder redningsberedskabet, jf. BR18 § 393.
Der er sikret tilfredsstillende adgangs- og tilkørselsforhold, idet der er kørende afgang til alle
boliger. Hertil anlægges færdselsarealer tilgængelighedsegnede i overensstemmelse med
5) Der skal være tilstrækkelige parkeringsarealer, jf. BR18 §§ 399- 402.
Bygherre ønsker at etablere i alt 12 p-pladser, hvoraf 6 pladser placeres på den modsatte side
af Johannes Ewalds Vej. Parkeringspladserne sikres til bebyggelsen med en deklaration, så

arealet ikke kan benyttes til andet formål. Hjemlen til at fravige et af kommunen fastsat
parkeringskrav på egen grund følger af byggelovens § 22, stk. 6. Det skal bemærkes, at
vejmyndigheden har vurderet, at det vil være tilstrækkeligt med 9 p-pladser.
Ejer har oplyst, at de vil være positive over for at flytte alle p-pladserne til matriklen på den
modsatte side af Johannes Ewalds Vej. Herved vil der kunne opnås større grønne fri- og
opholdsarealer.
Det er centerets samlede vurdering i forhold til det forelagte projekt, at der ud fra en
helhedsvurdering i henhold til bygningsreglementet jf. ovenfor, kan meddeles tilladelse til det
ansøgte. Det vurderes samtidig, at projektet ikke er lokalplanpligtigt.
Udvalget skal tage stilling til, om der skal meddeles byggetilladelse, for at realisere projektet,
som det foreligger beskrevet.
I givet fald vil administrationen meddele byggetilladelse, når der foreligger et endeligt fuldt
oplyst materiale.

Retsgrundlag
Byggeloven

Relation til vision og tværgående politikker
Bosætnings- og boligpolitik: Skal sikre at omdannelsesområder i byerne udnyttes bedst muligt
og skaber byliv

Økonomi/Personaleforhold
Sagen har ikke afledte konsekvenser for økonomi og personaleforhold.

Kommunikation/Høring/Borgerinddragelse
Der er foretaget nabohøring af 14 ejendomme i nærområdet. Der er indkommet 5 indsigelser.
Indsigelserne vedlægges som bilag 4.
Centerets bemærkninger til indsigelserne:
De vigtigste fælles temaer er:
sikker håndtering af terræn- og niveauforskelle,
afklaring af den eksisterende mur i skellet,
skånsom og grøn udformning af hegn,
begrænsning af gener fra reflekterende solceller,
bebyggelsens tæthed
samt hensyn til naboerne under byggeperioden.

Bemærkningerne handler især om byggeriets visuelle påvirkning og tilpasning til det
eksisterende boligområde.

Den nye bebyggelses højde beregnes ud fra eksisterende terræn, og bliver derfor ikke højre
end 8,5 m fra dette terræn. Håndtering af terrænforholdene bliver sikret gennem
byggetilladelsen. Det vil i øvrigt være bygherres ansvar, at sikre naboejendommene i
forbindelse med opførelse af byggeriet.
I forhold til gener for naboerne i byggeperioden, så skal bygherre overholde Helsingør
Kommunes retningslinjer for støj.
Mod Sauntevej vil der skulle opføres en støjmur/hegn. I projektet indgår en begrønning eller
etablering af beplantning mellem mur/hegn og vej.
BESLUTNINGER BY-, PLAN- OG TRAFIKUDVALGET 2026-2029 DEN 27-08-2026
Michael Mathiesen (C) deltog som stedfortræder for Janus Kyhl (C).
Et flertal, Mette Lene Jensen (V), Betina Svinggaard (A), Marianne Victor Hansen (F)
samt Malthe Jacobsen (Ø) udsatte sagen m.h.p besigtigelse.
Knud Vinther Hansen, Birgitte Bergman og Michael Mathiesen (C) undlod at stemme.
Fraværende:
Janus Kyhl