Valg af scenarie og placering af friplejehjem

Indstilling

Center for Sundhed og Omsorg samt Center for By, Land og Vand indstiller,

1. at der arbejdes videre med Kelleris som placering for et friplejehjem.
2. at igangsætning af lokalplan for friplejehjem skal besluttes efterfølgende og
separat med udgangspunkt i et konkret projektforslag og aktuelle adkomstforhold til
ejendommen.

Sagsfremstilling

1. Behov for plejeboliger
Der er behov for flere plejeboliger i kommunen. På baggrund af befolkningsprognose fra foråret
2025 forventes det, at der i 2031 vil mangle 89 plejehjemspladser. Presset på kapaciteten ses

allerede i dag. Pr. 11. september 2026 ventede 91 visiterede borgere på en plejebolig, heraf 29
borgere på først ledige bolig. Derudover gør presset på plejeboligkapaciteten det sværere at
tilbyde plejebolig til borgere der afsluttes fra døgnforløb eller udskrives fra hospitalet. Det er
derfor presserende at arbejde videre med etablering af et friplejehjem i kommunen.
Administrationen arbejder samtidig med midlertidige løsninger for at øge kapaciteten. OKFonden har tilkendegivet interesse for at udvide Hornbækhave med flere plejeboliger. Det
ændrer ikke behovet for at arbejde videre med etablering af et nyt friplejehjem, hvor
tidshorisonten er presserende.
2. Mulige scenarier
I det følgende gennemgås de to mulige scenarier og placeringer ved Højvangen og i Kelleris
med fokus på de forhold, der har betydning for valg af placering.
2.1. Scenarie 1: Højvangen
En non-profit operatør har tilkendegivet konkret interesse for at etablere et friplejehjem på
Højvangen (matrikel 1ap, Mørdrup By, Mørdrup), med ca. 70-85 pladser i 2-3 etager.
Markedsdialogen har ikke ført til interesse fra andre aktører, blandt andet fordi de har
efterspurgt mulighed for et større projektomfang, end grunden vurderes at kunne rumme.
2.1.1. Beskrivelse af området
Området omkring Højvangen er de senere år blevet udbygget markant som led i omdannelsen
af det tidligere erhvervsområde til blandet bolig og erhverv, herunder industrierhverv.
Infrastrukturen er oprindeligt anlagt til erhvervs- og industriområdet. Etablering af et friplejehjem
kræver derfor fokus på forholdene for bløde trafikanter, herunder fortov, cykelsti og belysning
langs Højvangen. Nærmeste busstoppested ligger ved Hovvej ca. 700 meter fra grunden.
Med en grundstørrelse på 8.283 m² og et terrænfald på ca. 3 meter mod syd er mulighederne
for at disponere arealet begrænsede. Samtidig ligger grunden i overgangen mellem by og natur
med Rolighedsmoserne mod vest, hvilket stiller særlige krav til den landskabelige og
arkitektoniske indpasning. Kombinationen af grundens størrelse, terræn og naturhensyn gør
derfor grunden mere kompleks at bebygge. Der er samtidig miljømæssige
opmærksomhedspunkter, herunder støj og PFAS, som skal afklares nærmere. I lyset af den
markante udbygning, der allerede er sket i området, vurderer administrationen desuden, at
yderligere byggeri kan møde lokal modstand.
2.1.2. Planmæssige forhold
Matrikel 1ap, Mørdrup By, Mørdrup er omfattet af Kommuneplanramme 3BE4: Højvangen Øst,
som er udlagt til blandet bolig og erhverv og kan indeholde offentlige formål. Et friplejehjem
vurderes derfor at kunne rummes inden for kommuneplanrammen.
Arealet er desuden omfattet af Lokalplan 3.49: Boligområde ved Søbækken i Espergærde, som
blev vedtaget af Byrådet den 4. november 2019. Lokalplanen danner grundlag for
omdannelsen af det tidligere erhvervsområde til blandet bolig og erhverv samt offentlige formål.

Matrikel 1ap er konkret udlagt til offentlige formål, herunder blandt andet ældre- og plejecenter.
Lokalplanen giver mulighed for op til 5.100 m² bebyggelse i 1-2 etager på matriklen. Et
friplejehjem i den ønskede størrelse og udformning kan ikke rummes inden for gældende
lokalplan og vil forudsætte et lokalplantillæg.
2.1.3. Ejer- og realiseringsforhold
Arealet ejes af Helsingør Kommune. Administrationen er i dialog med non-profit operatøren
som har tilkendegivet konkret interesse for at etablere et friplejehjem på Højvangen.
Non-profit aktøren samarbejder med et pensionsselskab som ejendomsudvikler. Parterne har
erfaring med fælles udvikling af friplejehjem og seniorboliger, og har et etableret samarbejde.
De har blandt andet udviklet forskellige koncepter for ældreboliger som kan indgå, men ikke er
en forudsætning for projektet på Højvangen. Non-profit aktøren driver allerede plejehjem på
driftsoverenskomst og har betydelig erfaring med drift af plejehjem, godkendelse af
friplejehjem, kommunale kvalitetskrav og tværsektorielt samarbejde.
Realisering på Højvangen forudsætter kommunalt grundsalg, udviklingsaftale med forkøbsret
og ny lokalplanlægning. Kommunen vil dermed have en central rolle i både den juridiske,
udbudsmæssige og planmæssige proces.
Administrationen og non-profit operatøren vurderer, at et friplejehjem ved en effektiv proces vil
kunne åbne ultimo 2029. Tidsperspektivet er forbundet med en processuel risiko, idet
vedtagelse af en lokalplan med tilhørende miljøvurdering udgør en myndighedsafgørelse, der
kan påklages ved rekursmyndigheden, herunder planklagenævnet.
2.1.4. Alternativ brug af Højvangen
Hvis der ikke etableres friplejehjem på Højvangen er arealet gennem nuværende lokalplan
fortsat udlagt til anvendelse for offentlige formål, hvilket omfatter ”daginstitutioner, skoler eller
andre institutioner til offentlig service eksempelvis ældre- eller plejecenter samt rekreative
arealer”. Udnyttelsen af grunden til disse formål skal ske under hensyntagen til gældende
bindinger for natur, miljø og trafik.
Området omkring Højvangen har en betydelig planlagt rummelighed til boliger, som endnu ikke
er realiseret. En eventuel anvendelse af grunden til boliger bør forudsætte at
boligrummeligheden er udnyttet i større grad for det samlede område – og vil forudsætte at
plangrundlaget ændres for matrikel 1ap, Mørdrup By, Mørdrup.
2.2. Scenarie 2: Kelleris
Et ejendomsudviklingsselskab har tilkendegivet konkret interesse for at realisere et friplejehjem
og har fået udarbejdet et foreløbigt skitseforslag. Skitseforslaget viser et friplejehjem med ca.
81 pladser og omfatter desuden senioregnede boliger i form af rækkehuse og etageboliger.
Projektets endelige omfang og sammensætning er endnu ikke afklaret.
2.2.1. Beskrivelse af området
Grunden ligger nord for den allerede udbyggede etape 1 ved Kelleris og i direkte sammenhæng

med det eksisterende byområde i Espergærde mod øst. Etape 1 er udbygget med tæt-lav
boligbebyggelse, og en bebyggelse på matrikel 6c vil derfor være en naturlig fortsættelse af
den eksisterende byudvikling. Området kan samtidig kobles på den allerede etablerede vej- og
stiinfrastruktur i Kelleris. Nærmeste busstoppested ligger på Hornbækvej ca. 600 meter fra
grunden.
Med en grundstørrelse på 38.095 m² er der god plads til at disponere bebyggelse og friarealer
under hensyn til blandt andet vejstøj og de grønne kiler og landskabsstrøg, som skal friholdes
for bebyggelse. Området ligger i overgangen mellem det eksisterende byområde og de større
natur- og landskabsarealer mod vest og nord, herunder Kelleris Hegn og Rolighedsmoserne.
Terrænet falder ca. 12 meter fra syd mod skovområdet i nord. Et friplejehjem på matriklen kan
indpasses som en naturlig afslutning på byudviklingen mod vest og styrke overgangen mellem
by og natur.
2.2.2. Planmæssige forhold
Matrikel 6c, Tibberup By, Mørdrup, er omfattet af Kommuneplanramme 3.B37: Kelleris
boligområde – etape 2. Kommuneplanrammen udlægger området til boligformål med mulighed
for institutioner og fællesanlæg. Et friplejehjem vurderes derfor at kunne rummes inden for
kommuneplanrammen.
Arealet er desuden omfattet af Lokalplan 3.42: Nyt boligområde øst for Kelleris Hegn i
Espergærde, som blev vedtaget af Byrådet den 17. december 2018. Arealet ligger i
lokalplanens etape 2, hvor der er mulighed for op til 12.350 m² bebyggelse. Lokalplanen
fastlægger alene de overordnede rammer for etape 2, og bebyggelse forudsætter derfor, at der
udarbejdes en supplerende byggeretsgivende lokalplan.
2.2.3. Ejer- og realiseringsforhold
Arealet er ifølge det oplyste ejet gennem selskabskonstruktion af en ejendomsudvikler, som
administrationen har været i dialog med. Det er et dansk ejendomsudviklingsselskab etableret i
2024, som samarbejder med en kommerciel nordisk velfærdsoperatør om projektet.
Helsingør Kommune er på nuværende tidspunkt ikke i besiddelse af dokumentation for de ejerog adkomstmæssige forhold som grundlag for kommunens planmæssige behandling af sagen.
Den nordiske velfærdsoperatør har erfaring fra ældrepleje og plejehjem i Sverige, Finland og
Norge. Koncernen er ny på det danske marked og ønsker at etablere sig i Danmark med et
friplejehjem. Samarbejdet mellem ejendomsudvikleren og velfærdskoncernen er ligeledes nyt.
Realisering af et friplejehjem på Kelleris vil primært bero på videre projektudvikling,
samarbejdet med operatøren samt den nødvendige supplerende lokalplanlægning.
Kommunens rolle vil dermed især være knyttet til den planmæssige behandling, mens den
konkrete realisering afhænger af de private aktørers projekt og samarbejde.
Der er endnu ikke drøftet en konkret tidshorisont for projektet, men administrationen vurderer,
at et friplejehjem vil kunne åbne ultimo 2029 ved en effektiv proces.

Tidsperspektivet er forbundet med en processuel risiko, idet vedtagelse af en lokalplan med
tilhørende miljøvurdering udgør en myndighedsafgørelse, der kan påklages ved
rekursmyndigheden, herunder planklagenævnet.
2.2.4. Alternativ brug af Kelleris
Hvis der ikke etableres friplejehjem I Kelleris, kan arealet alternativt anvendes til boligformål i
medfør af gældende rammelokalplan, men kræver fortsat en byggeretsgivende lokalplan.
Arealet kan med sin størrelse rumme et betydeligt antal boliger, som med anvendelsen til
plejecenter vil fragå den samlede boligudviklingskapacitet for Espergærde og for kommunen
som helhed. Udtagelse af boliger vil have en afledt betydning for distribueringen og udbuddet af
byggeretter til boliger.
3. Sammenligning af placeringerne
Styrker
Højvangen

Kendt non-profit operatør og
erfaren ejendomsudvikler med
etableret samarbejde
Afklaret operatørinteresse
Etablerede støttefunktioner og
dansk driftserfaring
Kommunalt ejerskab giver høj
styring

Kelleris

Stor og fleksibel grund
Naturlig afslutning på den
eksisterende byudvikling
Operatør med relevant nordisk
erfaring
Begrænset kommunal
realiseringsrolle

Svagheder
Lille og kompleks grund
Mere kompleks realiseringsmodel med
større kommunal procesbyrde
Risiko for lokal modstand mod
yderligere byggeri i området
Økonomi og takster i
indflytningsperioden skal afklares

Projektets omfang og sammensætning
er endnu ikke afstemt
Nyt samarbejde mellem udvikler og
operatør
Kommerciel operatør som er ny på det
danske marked
Realisering afhænger i højere grad af
de private aktørers videre
projektudvikling og samarbejde

4. Administrationens samlede vurdering
Begge scenarier og mulige placeringer vurderes realistiske for etablering af et friplejehjem. På
det foreliggende grundlag vurderer administrationen, at flere forhold ved selve placeringen
peger i retning af Kelleris. Det vil dog samtidig medføre samarbejde med en ny kommerciel
aktør i det danske ældreplejemarked, hvilket vil betyde at der skal afsættes øgede ressourcer til

at indgå i et udviklingssamarbejde med dem.
Beslutning om igangsætning af lokalplan for friplejehjem skal besluttes med udgangspunkt i et
gyldigt adkomstgrundlag og et afklaret projektforslag, der skal forelægges til godkendelse i By-,
Plan- og Trafikudvalget.

Retsgrundlag
Planloven.

Relation til vision og tværgående politikker
Vision 2030
Bosætnings- og boligpolitikken
Politik for et værdigt ældreliv

Økonomi/Personaleforhold
Med udgangspunkt i den demografiske udvikling afsættes der løbende økonomi til køb af
pladser efter det samlede forventede behov for plejehjemspladser i Helsingør kommune.
Ved opførelsen af et friplejehjem vil Helsingør kommune købe pladser efter behov. Taksten for
køb af en plejehjemsplads fastsættes årligt på baggrund af udgifterne til de kommunale
plejehjem, tillagt en overhead på 6,3 %. Vælges scenariet ved Højvangen kan der være en
salgsindtægt, hvis det ønskes at frasælge grunden. det vurderes dog at denne vil være af
begrænset omfang.
Administrationen gør desuden opmærksom på, at et udviklingssamarbejde med en ny operatør
ved Kelleris vil betyde et ressourcetræk særligt i forbindelse med tilblivelse af samarbejdsaftale
og opstart af ny operatør i Danmark. Administrationen vurderer samlet set, at der vil være
behov for ca. et halvt årsværk til udarbejdelse af aftalegrundlaget og yderligere ca. halvandet
årsværk til opstart og implementering, når byggeriet står færdigt og er ibrugtaget.
Udarbejdelse af plangrundlag forudsætter ressourcetræk til byplanlægning.

Kommunikation/Høring/Borgerinddragelse
Sagen er sendt i høring i Handicaprådet og Seniorrådet.
BESLUTNINGER OMSORGS- OG SUNDHEDSUDVALGET 2026-2029 DEN 06-10-2026
Udvalget sendte sagen videre uden anbefaling, med ønske om yderligere oplysninger om
plejehjemsleverandørerne.
Fraværende:
Menderes Acikel
Birgitte Bergman