Plejehjem Hammergården - status pr. juni 2026

Indstilling

FORVALTNINGEN INDSTILLER,
at orienteringen tages til efterretning.

Sagsfremstilling

Siden sidste status, som blev fremlagt for udvalget den 25. marts 2026, er der arbejdet videre med at reducere kælderarealet, at opdatere projektet uden Helhedsplejen, inddrage erhvervsarealet til andre funktioner, én sygeplejeklinik, samt at sikre de nødvendige funktioner til borgere og brugere. Justeringerne er sket i brugerprocessen i samarbejde mellem projektledelsen og medarbejdere. Forvaltningen har sammen med kommunens lejerådgiver fra Norconsult, gennemgået projektmaterialet med fokus på kvalitetssikring og granskning samt beregning af økonomien.
KAB har præsenteret forvaltningen for et udkast til Skema B, hvor det forhøjet rammebeløb for opførsel af almene plejeboliger indgår, idet det forudsættes, at den politiske aftale af den 17. december 2025 som muliggør styrkelse af rammerne for alment boligbyggeri vedtages. Aftalen betyder, at rammebeløbet forhøjes med 20 procent til 45.111 kr. pr. m2 for opførsel af almene boliger. Forudsætningen er, at den kommunale grundkapital øges fra 10 procent til 20 procent.
Udkast til skema B Ændringerne fra skema A (jævnfør kommunalbestyrelsen den 28. august 2025) til udkast til skema B kan opsummeres i følgende:
Den kommunale grundkapital forhøjes fra 50,4 mio. kr. til 116 mio. kr., jævnfør forventet aftale om forhøjet rammebeløb. Huslejen på plejeboligerne forhøjes fra 8.920 kr. pr. md. til 9.820 kr. pr. md. (på Lærkegaard Center udgør huslejen pr. måned ca. 9.500 kr. i dag). Den samlede anskaffelsessum for servicearealerne reduceres fra 337 mio. kr. til 294 mio. kr. hvorved deponeringsforpligtigelsen reduceres tilsvarende. Den samlede husleje for servicearealerne reduceres fra 26,2 mio. kr. (ved 9.845 m2) til 23,4 mio. kr. (ved 8.959 m2). Lejeaftalen er uopsigelig i 32 år. Kælderarealet reduceres med 886 m2, idet der kun etableres kælder under bygning B.
Samlet set forventes anskaffelsessummen for det samlede projektet at udgøre 1.012 mio. kr., hvilket er en forøgelse på 82 mio. kr. siden skema A. Heraf kan 72 mio. kr. henføres til stigning i entreprisesummen, herunder udgifter til vinterforanstaltninger og uforudsete udgifter samt ændringer i projektet (solceller, solafskærmning, opvarmede gangbroer, ændringer til produktionskøkken og inventar, samt et reduceret kælderareal som har givet en besparelse ind i projektet ). Derudover kan 10 mio. kr. henføres til stigning i administrative udgifter og gebyrer som følge af stigning i det samlede

omkostningsniveau i projekt. I følge lejerådgiver fra Norconsult vurderes anskaffelsessummen at være baseret på markedskonforme priser for opførsel af denne type byggeri.
Øvrigt bevillingsbehov Foruden økonomien i skema B vil der være behov for bevilling til finansiering af følgende udgifter:
Nedrivning af kollegiehallen og opførsel af parkeringspladser i terræn (35 pladser). LAR-anlæg til overfladevand fra plejecenteret og skolen (skolens andel). Servitut på ejendommen om tillægskøbesum til Københavns Kommune for ændret anvendelse vedrørende arealet, der sælges til PensionDanmark til opførsel af boliger. Eventuel arkæologiske udgravning, hvis prøvegravningerne (i uge 25) viser at der er fortidsminder på ejendommen. Udgifter til etablering af rekreativt område mellem plejehjem og skole. Ombygning af Lærkegaard Center. Indkøb af inventar. Flytning af borgere og medarbejdere.
Tidsplanen og de vigtigste ændringer I henhold til købsaftalens servitut om byggepligt forventes byggeansøgningen indsendt senest den 1. november 2026. Men samlet set forventes byggeriet på nuværende tidspunkt at være ca. 1 år forsinket.
I den foreløbige hovedtidsplan fra købsaftalen (behandlet på kommunalbestyrelsen den 28. august 2025) fremgik det, at opførelsen af Hammergården var planlagt til igangsættelse i marts 2027, og plejeboligerne forventedes klar til indflytning i august/september 2029. Siden Skema A behandlingen i august 2025 er tidsplanen opdateret, og den politiske behandling af Skema B forventes at være i maj 2027 med en afleveringsdato for byggeriet i august 2030.
Det planlagte borgermøde den 22. april 2026 blev aflyst, og der er på nuværende tidspunkt ikke planlagt et nyt møde.
Etablering af politisk styregruppe For at sikre en tættere og bedre afstemt beslutningsproces om Plejehjem Hammergården etableres en politisk styregruppe med Herlev Kommune, Herlev Boligselskab og KAB. Gruppen forventes at have sit første opstartsmøde ultimo august/primo september 2026. I både den administrative og politiske styregruppe er fokus på beslutninger og opfølgning i relation til økonomi, kvalitet og tidsplan.
Sagen sendes til orientering til Ældrerådet.
Supplerende sagsfremstilling
Siden sagsfremstillingen har været forelagt Sundheds- og Ældreudvalget har der været en udvikling i projektet omhandlende tilgængelighedsniveauer, arkæologiske fund på grunden og juridiske afklaringer.
Tilgængelighed KAB og Byggepartnerskabet er i forbindelse med granskningen og projektering blevet bekendt med uoverensstemmelser mellem byggeprogrammet og tegningerne af Hammergården. Det betyder, at tegningerne ikke lever op til tilgængelighedsniveau A i boligerne, som var defineret i byggeprogrammet.

Tilgængelighedsniveauer er ikke underlagt lovkrav, der nødvendiggør et tilgængelighedsniveau A, men funktionalitet og arbejdsmiljø skal fortsat være forsvarligt.
For at imødekomme udfordringen med at skabe den nødvendige tilgængelighed arbejder KAB og Byggepartnerskabet med en løsning, der indebærer at størrelsen af boligerne udvides fra 66 til 68 kvm. Med udvidelsen sikres den nødvendige venderadius samt arbejdsmiljø ift. borgere, som er fysisk plejekrævende. Ved denne tilnærmede udgave af tilgængelighedsniveau A i boligerne viser foreløbige beregninger, at bygningsarealet øges med ca. 820 m2, hvilket forventes at koste 34 mio. kr. i yderligere anskaffelsessum. Udvidelsen af boligerne med to m2 giver beboerne en estimeret huslejestigning på 300 kr. fra 9.820 kr. til 10.120 kr. inkl. moms.
I aftalegrundlaget fremgår, at Herlev Boligselskab som bygherre skal aflevere et myndighedsprojekt (ansøgning om byggetilladelse) senest den 1. november 2026. På baggrund af udfordringerne med tilgængelighed er det ikke realistisk at Herlev Boligselskab og KAB kan fremsende et myndighedsprojekt til denne dato, hvorfor der vil skulle ske en redigering af aftalegrundlaget i den henseende. Herlev Kommune er i tæt dialog med Bech-Bruun om, hvordan denne afvigelse fra aftalegrundlaget kan håndteres hensigtsmæssigt.
Arkæologiske fund fra jernalderen og vikingetiden I forbindelse med Kroppedal Museums arkæologiske undersøgelser er der gjort en række fund, som påkalder yderligere udgravninger af området.
Kroppedal har fundet historisk produktion af hør, som er anvendt til tekstiler og reb siden jernalderen, og der er registreret spor efter bebyggelse i form af stolpekonstruktioner og gjort fund, som kan dateres til vikingetiden.
Kroppedal Museum har indstillet yderligere udgravning til Slots- og Kulturstyrelsen, som forventes at kunne igangsættes, så snart Herlev Kommune giver tilsagn og derefter tage to til tre måneder efter igangsættelse.
Det er på nuværende tidspunkt ikke muligt at sige, hvordan udgravningen vil påvirke tidsplanen i projektet, men der arbejdes videre med projekteringen mens udgravningerne pågår, hvorfor betydningen ikke vurderes kritisk.
Udgiften til den arkæologiske undersøgelse vil maksimalt udgøre 1.894.410 kr. inkl. moms/1.515.528 kr. eks. moms. En del af udgiften vil skulle afholdes af PensionDanmark, men fordelingen af udgifterne mellem Herlev Kommune og PensionDanmark er ikke aftalt på nuværende tidspunkt.
På kommende møde vil Sundheds- og Ældreudvalget få fremlagt en sag vedr. tilgængeligheden samt deraf følgende forlængelse af fristen for fremsendelse af myndighedsprojektet (ansøgning om byggetilladelse).
Lovgrundlag
Intet at bemærke.

Økonomi

I 2027 forventes et likviditetstræk på 66 mio. kr. til grundkapitalbidrag samt estimeret 8 mio. kr. til nedrivning af kollegiehallen og eventuel tillægskøbesum til Københavns Kommune vedr. servitut fra 1961. I 2027 forventes samtidig en indtægt på -104 mio. kr. fra grundsalget til PensionDanmark og Herlev Boligselskab/KAB. Der vil være mindre udgifter i 2028 og 2029 vedr. etablering af LARanlæg og parkeringspladser på den nedlagte kollegiehalsgrund. I 2030 forventes et kassetræk til deponeringsforpligtigelsen vedr. servicearealerne, som vil skulle beregnes på baggrund af de endelige anskaffelsesomkostninger fratrukket afståelse af servicearealer på de fraflyttede plejehjem, som foreløbig er beregnet til ca. 140 mio. kr.
Beslutningskompetence
Kommunalbestyrelsen

Beslutning

Taget til efterretning med Sundheds- og Ældreudvalgets bemærkning.
Beslutning fra Økonomi- og Planlægningsudvalget, 12. august 2026, pkt. 163: Taget til efterretning med Sundheds- og Ældreudvalgets bemærkning.
Beslutning fra Sundheds- og Ældreudvalget , 17. juni 2026, pkt. 59:
Stabschef for Økonomi og Indkøb Kristina Lambrecht deltog under punktet.
Taget til efterretning.
Sundheds- og Ældreudvalget anmoder forvaltningen om med det samme at afklare med KAB og Herlev Boligselskab, hvorvidt projektet kan gennemføres inden for den afsatte projektøkonomi i henhold til det oprindelige aftalegrundlag.
Afklaringer oplyses i den supplerende sagsfremstilling inden behandling på møderne i Økonomi- og Planlægningsmødet og Kommunalbestyrelsen i august måned, hvis muligt.

Punkt 181: Lukket: Meddelelser 00.22.02P00-4-25 Meddelelser givet.

Punkt 182: Lukket: Køb af ejendom 82.01.00G01-4-25 Tiltrådt.