Principbeslutning om udarbejdelse af en lokalplan for Hedelykke mejeri

Baggrund

Byrådet godkendte 18-12-2024 foranalysen ”Generationernes Bofællesskab”, som blev støttet
af Realdania og udarbejdet af We Do Democracy. Formålet med analysen var at afklare,
hvordan et bofællesskab på tværs af generationer kan inkludere unge i udsatte positioner.
Efterfølgende godkendte Plan- og Miljøudvalget 13-01-2026, at der udarbejdes et
lokalplanforslag for en blandet boligbebyggelse på tværs af generationer på baggrund af
vedlagte konceptbeskrivelse og principper, som fremgår af sagen.
I dialog med ejeren/udvikleren af lokalplanens område er der udarbejdet et nyt skitseprojekt for
bebyggelsens placering, omfang og fremtræden, som forelægges udvalget med henblik på en
principbeslutning om på dette grundlag at udarbejde en lokalplan.

Indstilling

At Plan- og Miljøudvalget godkender, at der med udgangspunkt i de vedlagte skitser
udarbejdes et lokalplanforslag for en blandet boligbebyggelse.

Sagsfremstilling

Formålet med Generationernes Bofællesskab er at opføre en boligbebyggelse, der kombinerer
boliger i forskellige størrelser til unge, bl.a. unge i udsatte positioner, børnefamilier,
voksne/seniorer samt give mulighed for frivillige fællesskaber.
Der er i samarbejde med grundens ejer/udvikler bl.a. afholdt borgermøder med potentielle
beboere samt gennemført interviews med unge i målgruppen og nøgleaktører i samarbejde
med We Do Democracy.
Kerneelementer fra analysen
Fordeling af boliger: 20 % til unge (heraf 10 % til kommunal anvisning), 80 % til voksne.
Boliger til unge skal være små, funktionelle, med eget bad og køkken, overgangszoner
og indbydende fællesarealer.
Fællesskab kan være: formelle mødesteder (fælleskøkken, værksteder), uformelle
mødesteder (nicher, opholdszoner) og overgangszoner (altaner, halvprivate kroge).

Et element i analysen er, at omfanget af private kvadratmeter kan reduceres, såfremt der også
etableres fælles kvadratmeter.
13-01-2026 godkendte Plan- og Miljøudvalget, at der udarbejdes et lokalplanforslag for en
blandet boligbebyggelse på tværs af generationer på baggrund af vedlagte konceptbeskrivelse

og principper, som fremgår af sagen, med bemærkning om, at udvalget opfordrer til, at de
nuværende beboere kan blive boende på ejendommen.
Skitseprojekt
Efter Plan- og Miljøudvalgets beslutning har ejer/udvikler i dialog med administrationen
videreudviklet projektet; bl.a. indeholder byggeriet ikke længere en bygning med et p-hus i
stueplan og ovenover liggende etager med boliger.
Den nye boligbebyggelse disponeres med en kombination af rækkehuse i 1½ etage langs
Mejerivej, etageboliger i 2½ etage langs Reerslevvej og delvist langs Hovedgaden samt i 3 ½
etage langs en del af Hovedgaden og på hjørnet af Hovedgaden og Reerslevvej. Alle
bygninger opføres med saddeltag. Bygningerne i 2 ½ og 3 ½ etage udføres således, at de
øverste 1 ½ etager omfatter en bolig i to plan med intern trappe i lighed med rækkehusene på
terræn.
Projektet omfatter også indendørs fællesarealer til gæsteværelser, vaskeri, fælles spisning og
andre funktioner, som giver mulighed for fællesskab på tværs af generationer.
Skitseprojektet indeholder en bevaring af flere bygninger, bl.a. mejeribygningen som i dag
anvendes til små boliger, erhverv og fitness. Bygningerne ombygges, og der ønskes stadig
mulighed for, at mejeriets stueetage eller dele af etagen ud mod Hovedgaden kan anvendes til
fitness eller liberalt erhverv.
Den nye bebyggelse opføres med facader af træ og saddeltag med kviste. Til den enkelte bolig
er der i projektet en altan, et forareal på terræn eller mulighed for ophold på altangange, da
disse visse steder udføres med en større bredde.
I projektet disponeres med ca. 100 boliger i forskellige størrelser med en gennemsnitsstørrelse
på ca. 64 m2.

Vurdering

Det vurderes, at det reviderede skitseprojekt giver bedre rammer for ophold og fællesskab og
bidrager til et mere attraktivt boligmiljø.
Det vurderes hensigtsmæssigt, at der i det reviderede projekt ikke gives mulighed for et
parkeringshus med boliger oven på parkeringen. En bygning med parkering i stueplan og
boliger ovenpå vurderes at give mindre attraktive rammer for ophold, naboskab og fællesskab
end det reviderede projekt.
Det vurderes, at placering af en højere bebyggelse mod Hovedgaden, hvor trafikken er størst,
kan sikre, at de indre opholdsarealer afskærmes mod støj. En nedtrapning af bebyggelsens
etageantal fra 2 ½ og 3 ½ ved Roskildevej, 2 ½ etage langs Reerslevvej og rækkehuse i 1 ½
etage langs Mejerivej vil også sikre en bebyggelse, som harmonerer med områdets karakter.
Med boliger i 1 ½ etage øverst i etageboligerne er omfanget af altangange reduceret, og der
gives mulighed for en anden type etagebolig.

Bebyggelsesplanen giver forskellige afgrænsede opholdsarealer med forskellig fremtræden og
anvendelse således, at fællesskab kan tilgås efter behov.
I henhold til Kommuneplan 2021 og forslag til Kommuneplan 2026 kan parkering i
stationsnære områder og stationsnære kerneområder fastsættes til 1 plads pr. etage- og
tæt/lav bolig. Kommuneplanen giver mulighed for undtagelser fra normen f.eks. for ungdomsog ældreboliger og ved dobbeltudnyttelse af den samme plads på forskellige tider af døgnet.
De mindste boliger målrettet unge og unge i udsatte positioner skal i henhold til projektet
Generationernes Bofællesskab udgøre 20 % af det samlede boligantal.
Det er i løbet af processen vurderet, at langt størstedelen af disse beboere ikke har bil, og at
parkeringsbehovet kan opfyldes med en parkeringsnorm på 1 plads pr. 5 af de mindste boliger.
Den endelige disponering af arealet, det samlede boligantal og vurdering af mulighed for
dobbeltudnyttelse af parkeringspladser fastlægges i den videre projektering og
lokalplanlægning.
Det vurderes væsentligt, at områdets kulturhistoriske værdi og identitet bevares. Hedelykke
mejeri er ikke i gældende plangrundlag udpeget bevaringsværdigt. Projektet omfatter en
bevaringsudpegning af bygninger og en nedrivning af en skæmmende tilbygning til mejeriet.
Med lokalplanen kan der både sikres en bygningsbevaring og rammer for ombygning og gives
mulighed for nybyggeri under hensyntagen til områdets bevaringsværdier.
Det vurderes, at skitseforslaget herunder den gennemsnitlige boligstørrelse, variationen af
boligtyper og fællesarealer er i overensstemmelse med projektet for Generationernes
Bofællesskab og ønsket om at skabe flere boliger til unge i kommunen herunder unge, som har
behov for en overgang til en selvstændig bolig, men som samtidig kan have glæde af et trygt
naboskab og et frivilligt fællesskab.
Det vurderes, at der med udgangspunkt i skitseforslaget og efter yderligere dialog mellem
administrationen og grundens ejer/udvikler kan udarbejdes et fyldestgørende skitseprojekt og
herefter et lokalplanforslag.
Det er ikke muligt med lokalplanlægning at sikre, at nuværende beboere kan bebo bygningerne
igen.