Forslag til tillæg 4 til lokalplan 448-1,2&3 Ny Ellebjerg-området (København Syd Bykvarter) med kommuneplantillæg og miljørapporter, Valby

Indstilling

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

2. at
godkende tillæg til Kommuneplan 2024 (bilag 2) med miljørapport (bilag 3)
med henblik på udsendelse i offentlig høring i otte uger.

Problemstilling

FB Gruppen ønsker at opføre ny bebyggelse til boliger og
serviceerhverv på arealer ved København Syd efter en plan, der er udviklet i
samarbejde med Metroselskabet. Det forudsætter en ny lokalplan, da gældende
lokalplan ikke muliggør nybyggeri på dette sted.

Startredegørelse (bilag 8) blev vedtaget på Teknik- og
Miljøudvalgets møde den 7. oktober 2024 og Økonomiudvalgets møde den 29.
oktober 2024, med en række anbefalinger: prioriter tilpasning af højden på de
tre byggefelter i forhold til de omkringliggende bygninger, maksimer højden på
højhuset under 100 m, detaljér udformning af højhuset med hensyn til arkitektur
og forebyggelse af gener fra vind, undersøg andre anvendelsesmuligheder for
højhuset, øg omfang og kvalitet af de bolignære opholdsarealer og undersøg
mulighederne for publikumsorienterede serviceerhverv. Det blev desuden
anbefalet at fastsætte den endelige bebyggelsesprocent til højst 241, at
fastlægge parkeringsdækningen og trafikale løsninger bl.a. på baggrund af
dialog med ejerne af naboejendomme om fælles løsninger, og at parkering kan
reduceres med 75-100 % i forhold til normen i Kommuneplan 2024.

Løsning

Planområdet ligger ved København Syd og indgår i
byudviklingsområdet Valby Industrikvarter. Omkring stationen ligger Ny
Ellebjerg-området, der er udviklet efter lokalplanerne 448-1,2 & 3 (BR 23.
september 2010, BR 19. juni 2013, BR 17. juni 2015 og BR 20. august 2026).

En ændring af lov om Cityring fra 2018 pålægger Metroselskabet at
udarbejde en helhedsplan, hvis realisering skal bidrage med 146 mio. kr. i 2023
priser til finansiering af den underjordiske metrostation. På baggrund af
beslutningerne fra startredegørelsen, har bygherre revideret helhedsplanen
bl.a. efter dialog med NEXT, der ejer naboejendommen Sukkertoppen Gymnasium.
Helhedsplanen medtager et areal af naboejendommen, der i dag rummer
terrænparkering til Sukkertoppen Gymnasium, for at anlægge underjordisk
parkeringskælder og opholdsarealer fælles for nybyggerierne og gymnasiet.

Området opdeles i to delområder, hvor område I er projektområdet
inkl. det areal, der erhverves fra NEXT. Område II er restejendommen tilhørende
NEXT.

Som det fremgår af startredegørelsen, er det maksimale etageareal
til nybyggeriet 40.000 m2. Hertil kommer udvidelse af projektområdet
(delområde I) ved køb af areal af naboejendommen. Heraf udnyttes 3.315 m2 i projektet, mens den resterende byggeret på 1.147 m2 forbliver på
naboejendommen (delområde II). For at sikre mulighed for ”Den lille skala”, som
er småbygninger med funktioner, der skal være med til at understøtte byliv og
tryghed, tillægges der yderligere 400 m2, som alene er forbeholdt
disse bygninger. Det betyder et samlet maksimalt etageareal i område I på
43.715 m2.

Der fastlægges fire byggefelter (B1-B4) i lokalplanens område I.
Byggefelt B1, der ligger ved stationspladsen, påtænkes anvendt til nyt
hovedsæde for Metroselskabet og byggefelt B2, der ligger vest herfor, til
hotel. Byggefelt B3, der omfatter højhuset og et lavere bygningsvolumen, og
byggefelt B4 fastlægges til henholdsvis boliger og ungdomsboliger. Se
side 10 i bilag 2.

Den ønskede bebyggelsestæthed betyder, at der skal indpasses et
højhus på ca. 100 m.

I byggefelterne B1-B3 langs banen indgår der åbne dobbelthøje
stueetager, der rummer cykelrute, adgangsarealer og cykelparkering mv, og som
markeres udadtil med buer. Højhuset er 32 etager, svarende til en højde på ca.
99 m, hvortil der kommer teknik, så den maksimale højde er 106 m. Der etableres
opholdsterrasser på dele af de lavere bygningers tagflader.

I hvert
af de fire byggefelter brydes bygningsvoluminerne ned både vandret og lodret,
så der skabes sammenhæng og nedskalering til omgivelserne.

De
gennemgående materialer er tegl, metal og træ i røde, rødbrune og brune farver.
I Grønttorvsområdet, der for størstedelens vedkommende har samme bygherre, er
tegl også det dominerende materiale.

For så
vidt angår delområde II, forudsætter nybyggeri, bortset fra mindre bygninger,
supplerende lokalplan.

Byliv

Med lokalplantillægget integreres de primære adgange til den
underjordiske del af stationen i byggefelt B1 i en åben dobbelthøj stueetage
markeret udadtil med buer. Der muliggøres op til 400 m2 butikker i
område I, hvoraf 270 m2 allerede er udnyttet i en 7-eleven butik.
Der muliggøres indretning af publikumsorienterede funktioner i stueetagen i
dele af bebyggelsen og i småbygninger i ”Den lille skala”, herunder caféer. I
småbygningerne kan der også indrettes andre former for udadvendte funktioner,
som vil medvirke til at understøtte bylivet. Det vurderes ikke realistisk at
stille krav om yderligere udadvendte funktioner eller muliggøre butikker i
større omfang, da der er en del tomme butikslokaler i nabobebyggelserne.
Muligvis kan fortætningen med flere boliger og arbejdspladser medvirke til at
forbedre udlejningssituationen her.

Bynatur

Inden for afgrænsningen af lokalplanområdet har bygherre ikke
registreret eksisterende træer, der lever op til kriterierne for at kunne gøres
bevaringsværdige i lokalplanen Der stilles krav om plantning af mindst 122 nye
træer og anden beplantning. Af de nye træer er ca. 60 % hjemmehørende arter. De
planlagte træer vil give et kronedække efter 15 år på ca. 8,1 %. Træerne vi
sammen med facadebegrønning, grønne tage, bede mv.
give en biofaktor på 0,18 efter 15 år.

Biofaktor er et værktøj til at måle det grønne i bymiljøet, der
værdisætter forskellig typer arealer i et område på en skala fra 0 til 2 point,
hvor 2 er højeste biofaktor. Dermed kan værktøjet give en samlet score for,
hvor grønt området er. Fx er bebygget areal, asfalt og fliser værdisat til 0 point og tæt/sammenvokset træbeplantning værdisat til 2. Konkret skal det tages i betragtning, at området indeholder en stor andel belagte arealer i form af adgange til
stationen, busvendesløjfe og cykelrute.

Bæredygtighed

Bygherre har til hensigt at indarbejde variation i boligtyper, så
boligerne henvender sig til forskellige målgrupper. Området åbnes op og skaber
forbindelse til omgivelserne for fodgængere. Lokalplanforslaget sikrer en høj
grad af beplantning, og bygherre ønsker en artsrig beplantning for at
understøtte biodiversitet. Bygherre forventer at certificere byggeriet til
minimum DGNB Sølv eller tilsvarende.

Almene
boliger

Da skoledistriktet har under 30 % almene familieboliger, stilles
krav om minimum 25 % almene boliger beregnet i forhold til det muliggjorte nye
boligetageareal, jf. Kommuneplan 2024. Det svarer til ca. 4.600 m2.
De almene boliger placeres i byggefelt B3 og B4. I byggefelt B3 er det
familieboliger samt små boliger til boligsocial anvisning og i byggefelt B4
ungdomsboliger.

I henhold til planloven kan der ikke stilles krav om almene
boliger i et område, hvor der i en gældende lokalplan er tilladt boliger,
hvilket er tilfældet for den del af området, der erhverves fra NEXT.
Boligarealer herfra indgår derfor ikke i kravet om 25 %.

Parkering

Lokalplanområdet er i kommuneplanen udpeget som byudviklingsområde,
hvor der er mulighed for at reducere parkeringsnormerne for alle funktioner med
20 %. Forvaltningen vurderer, at krav om parkering kan reduceres yderligere, og
der fastlægges en reduktion på ca. 80 % i lokalplanen. Parkeringsnormen er
reduceret på baggrund af områdets anvendelse, beliggenhed i byen, herunder
nærhed til kollektiv transport og cykelinfrastruktur mv. Der sikres et minimum
af kørende adgang til området.

I forhold til krav om parkering til cykler stiller kommuneplanen
krav om fire p-pladser pr. 100 m2 etageareal. Herudover skal der
være 760 cykelparkeringspladser til stationen. Dette svarer til ca. 2.000
cykelparkeringspladser. Hertil kommer retablering af ca. 100 pladser til
gymnasiet.

Kommuneplan

Kommuneplantillægget ændrer rammeområdet fra et område for
serviceerhverv til et rammeområde for boliger og serviceerhverv C3*, som
muliggør en højere boligandel. Samtidig udvides
rammeområdet med den del af matr.nr. 1083 som erhverves fra NEXT, så hele
lokalplanens delområde I ligger inden for samme rammeområde.
Kommuneplantillægget fastsætter en maksimal bebyggelsesprocent på 285, svarende
til det maksimale etageareal på 43.715 m2 som lokalplanforslaget
muliggør. Kommuneplantillægget fastsætter den maksimalt tilladte bygningshøjde
til 30 m, men giver mulighed for en enkelt bygning op til 100 m.
Kommuneplantillægget giver derudover mulighed for, at parkeringsdækningen kan
reduceres med op til 80 % sammenlignet med parkeringsnormen i Kommuneplan 2024.

For rammeområdet nord for projektområdet, der bl.a. omfatter den
resterende del af matr.nr. 1083 Valby, København (NEXT), ændres den maksimalt
tilladte bebyggelsesprocent fra 185 til 190 % for rammeområdet under et.
Formålet med dette er at skabe en restrummelighed i rammen, så den resterende
del af byggeretten fra matr. 1083 der skal forblive i delområde II (1.147 m2)
kan udnyttes, uden at det går ud over byggeretten på de øvrige ejendomme i
rammeområdet. Ved at øge rammens maksimale bebyggelsesprocent til 190 % samlet,
bliver det altså muligt at planlægge for en bebyggelsesprocent over 185 % i
lokalplanens delområde II, men fastholde en bebyggelsesprocent på 185 % på
naboejendommene.

Borgerinddragelse

Der er foretaget indledende høring, herunder af Valby
Lokaludvalg, der sammen med Kongens Enghave Lokaludvalg har været repræsenteret
i en følgegruppe, hvor Metroselskabet og efterfølgende også den nye bygherre FB
Gruppen, løbende har orienteret om projektet. Lokaludvalgene vil blive hørt
igen, når forslaget sendes i offentlig høring.

Lokaludvalgene har følgende
hovedsynspunkter:

• Der
er lagt op til et meget tæt og højt byggeri, herunder et bolighøjhus på op
til 100 m, på et ret lille område, og det kan være meget svært at skabe
gode udearealer til boliger.

• Følgegruppen
har gennem forløbet været kritiske overfor argumenter om, at hvis højhuset
ikke blev accepteret, så skulle højden i det øvrige byggeri forøges.
Lokaludvalget finder området bedre egnet til erhvervsbyggeri end boliger.

• Det
er vigtigt, at Metroselskabet stiller præcise krav til projektets
kvalitet, og at det følges op med en meget detaljeret lokalplan.

• Det
er særlig vigtigt, at der fastlægges bestemmelser, der sikrer hensynet til
de historiske industribygninger, der giver området karakter, og at de ikke
mister adgang til lys og sol

• Lokaludvalget
mener ikke, at det er kommunens opgave at sikre bygherrens provenu, og at
der ikke bør gives mulighed for at bygge så meget og tæt, som
Metroselskabet ønsker, hvis der ikke kan skabes et projekt, der giver
kvalitet til brugere af stationen samt beboerne og de beskæftigede i
nybyggeriet. I givet fald må selskabet acceptere et lavere provenu eller
opgive projektet i dets nuværende form, hvis et projekt ikke kan generere
overskud.

Klima- Miljø og
Teknikforvaltningens bemærkninger

• Der
er fortsat tale om et højt og tæt byggeri, men ved inddragelse af et areal
på naboejendommen, der i dag primært anvendes til parkering, som fælles
friareal for beboerne og gymnasiet, er der sammen med tagterrasser opnået
så gode udearealer, at det kan begrunde, at den relativ høje boligandel fastholdes.

• Med
det i startredegørelsen forudsatte etageareal på 40.000 m2 vurderer forvaltningen ikke, at der er alternativer til højhuset. Der
henvises i øvrigt til bemærkninger under pkt. 1.

• Metroselskabet
følger løbende processen, og det er forvaltningens vurdering, at
lokalplanen sikrer, at rammerne er til stede for, at der kan leveres
arkitektonisk kvalitet, jf. også arkitekturpolitikkens bemærkning om, at
højhuse kræver særlig opmærksomhed og omhu.

• Med
lokalplanen fastlægges alle bygninger på NEXT-ejendommen som
bevaringsværdige. Med planen vil det være det nye højhus, der dominerer,
og vil udgøre et vartegn for området, men industribygningerne vil fortsat
være synlige. Materialemæssigt tilpasses nybyggerierne den eksisterende
industriarkitektur. Skyggediagrammer fremgår i bilag 2.

• Klima-,
Miljø- og Teknikforvaltningen er enig i, at et provenu ikke må være
afgørende for kvaliteterne i planen, idet der ikke må planlægges ud fra
økonomiske hensyn.

Miljøvurdering

Der er i henhold til miljøvurderingsloven udarbejdet en
miljørapport og en miljøkonsekvensrapport af det konkrete projekt.

Miljørapporten indeholder en vurdering af lokalplanen og
kommuneplantillæggets potentielle miljøpåvirkning på trafiksikkerhed, støj fra
jernbane og virksomheder, vibrationer, luftforurening, rekreative interesser,
vindforhold, skyggevirkning, større katastroferisici og ulykker, indbliksgener,
overfladevand, risiko for oversvømmelse, visuelle forhold samt Natura 2000, §
3-naturtyper og beskyttede arter. Samlet konkluderes det, at planerne ikke vil
medføre væsentlige påvirkninger i forhold til undersøgte forhold, og at der er
indarbejdet afværgeforanstaltende elementer i projektet, der skal sikre minimal
miljøpåvirkning i alle projektets faser. Bygningernes udformning er disponeret
med henblik på at reducere downwash og
turbulens, som opstår ved høje bygninger, og herudover er der fastsat
bestemmelser om beplantning, som kan sikre bedre
vindkomfort. Miljørapporten er vedlagt som bilag 3 og vil blive sendt i
høring sammen med planforslagene.

Miljøkonsekvensrapporten af det konkrete projekt er udarbejdet af
bygherres tekniske rådgiver og vedlagt som bilag 6. Den behandler samme emner
som miljørapporten, suppleret med en vurdering af konsekvenser i anlægsfasen.
Forvaltningen har på baggrund af miljøkonsekvensrapporten udarbejdet et udkast
til VVM-tilladelse vedlagt som bilag 7.

Politisk
handlerum

Det kan besluttes, at

• reducere
omfanget og højder eller ændre anvendelsen af det kommende nybyggeri. Det
vil betyde, at sagen skal sendes tilbage til forvaltningen, så der kan
udarbejdes et revideret forslag, inden endnu en politisk behandling og
offentlig høring. Det bemærkes i øvrigt, at en reduktion af nybyggeriets
omfang, kan betyde, at helhedsplanen ikke bidrager med 146 mio. kr. i 2023
priser, som fastsat i lov om en Cityring fra 2018. Hvis indstillingen i
sin helhed forkastes, skal hele mindreindtægten
dækkes inden for Metroselskabets langstidsbudget.

• ændre
reduktionen i parkeringsnormen. Det vil også betyde, at sagen skal sendes
tilbage til forvaltningen, så der kan udarbejdes et revideret forslag,
inden endnu en politisk behandling og offentlig høring.

• fjerne
muligheden for bygninger i ”Den lille skala”, der har til formål at
understøtte bylivet.

Økonomi

Denne
indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt planforslagene, sender
forvaltningerne planforslagene, miljørapport, miljøkonsekvensrapport og
VVM-tilladelse i høring i otte uger. Der vil blive afholdt et offentligt
borgermøde i forbindelse med høringen. På baggrund af resultatet af høringen,
vil forvaltningerne udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af
planforslagene. Indstillingen forventes forelagt Borgerrepræsentationen i 2.
kvartal 2027.

Oversigt over politisk behandling

Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen indstiller, at Klima-, Miljø- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

• at godkende lokalplan 448-1, 2 & 3 Ny Ellebjerg-området (København Syd Bykvarter) tillæg 4 (bilag 2) med miljørapport (bilag 3), miljøkonsekvensrapport (bilag 6) og udkast til VVM-tilladelse (bilag 7) med henblik på udsendelse i offentlig høring i otte uger.
Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

• at godkende tillæg til Kommuneplan 2024 (bilag 2) med miljørapport (bilag 3) med henblik på udsendelse i offentlig høring i otte uger.

Klima-, Miljø- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 28. september 2026

Indstillingen blev udsat ved mødets start.

Klima-, Miljø- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 5. oktober 2026

Liberal Alliance stillede følgende ændringsforslag (ÆF1) som erstatning af 1. og 2. at-punkt:

”dog således at krav om etablering af 25% almene boliger fraviges.”

Ændringsforslaget (ÆF1) blev forkastet med 2 stemmer mod 9. Ingen undlod at stemme.

For stemte: I, V

Imod stemte: A, B, C, F, Ø, Å

Radikale Venstre, Enhedslisten og Alternativet stillede følgende ændringsforslag (ÆF2) som tilføjelse til 1. at-punkt:

”dog således at facaderne på det høje byggeri i byggefelt B3 (højhuset) bearbejdes yderligere i det videre arbejde med projektet, så der kan skabes mere variation imellem byggeriets enheder (som det så ud i det oprindelige ideoplæg fra arkitektkonkurrencen), samt at facaderne gives en tydeligere vertikal orientering, så bygningen samlet set opnår et slankere udtryk.”

Ændringsforslaget (ÆF2) blev vedtaget med 7 stemmer mod 2. 2 undlod at stemme.

For stemte: A, B, V, Ø, Å

Imod stemte: C

Undlod at stemme: F, I

Den således ændrede indstilling blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

”Det Konservative Folkeparti mener, at der i lokalplanen bør indarbejdes en parkeringsnorm på 1 parkeringsplads pr. 150 m2 bolig. Det Konservative Folkeparti er også meget opmærksom på, at der placeres boliger i et relativt støjplaget område, derfor er det væsentlig for os, at der laves tilstrækkeligt med støjdæmpende foranstaltninger.”

Det samlede udvalg afgav følgende protokolbemærkning:

”Partierne ønsker, at stationen skal have et levende butiksmiljø, gerne med cafeer og lignende, så der er menneskelig aktivitet. Og så passagerer til de mange forskellige togforbindelser får mulighed for at købe lidt ind og for at sidde ned med en kop kaffe, mens de venter på deres tog.”

Liberal Alliance afgav følgende protokolbemærkning:

”Liberal Alliance ser positivt på, at der med lokalplanforslaget muliggøres en markant fortætning med nye boliger og erhverv omkring København Syd. Områdets placering ved et af hovedstadens vigtigste kollektive trafikknudepunkter gør det oplagt at bygge både tæt og højt. Liberal Alliance er dog fortsat imod kommunens krav om, at 25 pct. af det nye boligareal skal være almene boliger.”

Bilag

• Bilag 1 - Overblik over den politiske behandling
• Bilag 2 - Forslag til tillæg 4 til lokalplan 448-1, 2 og 3
• Bilag 3 - Miljørapport til lokalplan for KBH Syd By
• Bilag 4 - Bæredygtighed
• Bilag 5 - Supplerende høringssvar fra Valby og Kongens Enghave Lokaludvalg
• Bilag 6 - Miljøkonsekvensrapport for KBH Syd By
• Bilag 7 - Udkast til VVM-tilladelse for byudviklingsprojekt af København Syd By
• Bilag 8 - Startredegørelse for København Syd Bykvarter