Orientering om detailhandelsanalyse for Kolding kommune

Baggrund

Af Planloven følger det, at ændringer i kommuneplanens arealudpegninger af en
detailhandelsstruktur skal basere sig på data og en analyse af behov, kundeoplande og
vurderede konsekvenser for omsætningerne i de eksisterende butikker.
En sådan detailhandelsanalyse for den samlede detailhandelsstruktur i Kolding kommune blev
senest udarbejdet i 2014-2015. I forlængelse af en planlovsændring i 2017, som muliggjorde,
at der igen kunne planlægges for nye eller udvidelse af eksisterende såkaldte
aflastningscentre, blev der i 2018 udarbejdet en analyse konkret til udvidelse af
aflastningsområderne i den nordlige del af Kolding by.
Siden analysen i 2014 er der bygget flere nye butikker i kommunen som f.eks. byggemarkeder,

udvalgsvarebutikker og dagligvarebutikker. Der er desuden sket en udvikling i Kolding bymidte,
som det kan være godt at få et mere konkret indblik i.
På den baggrund besluttede daværende økonomiudvalg i september 2025 at igangsætte en
analyse på baggrund af forvaltningens oplæg. Et oplæg, som var udarbejdet på baggrund af
dialog med detailhandelsrådgiver.
Analysen er gennemført og af bilaget fremgår rådgiverens rapport, som formidler resultater,
rådgivernes anbefalinger til kommunens detailhandelsplanlægning samt forklarer den metode
og de forudsætninger, analysen er udarbejdet på grundlag af.
Hovedkonklusioner fra analysen
Rapporten indeholder blandt andet en sammenfattende status på handelslivet i hele
kommunen.
Af denne fremgår følgende:
Detailhandlen i Kolding kommune står samlet set stærkere end i 2014 på trods af et fald i
antallet af butikker. Omsætningen er steget med 23 % og handelsbalancen er fortsat høj både
for dagligvarer og udvalgsvarer. Udviklingen skal ses i lyset af den betydelige udvikling i
Kolding Nord, og bymidten er gradvist blevet mere udfordret og har mistet mange butikker.
Selvom udviklingen i Kolding by er markant, følger den de generelle tendenser mod færre, men
større butikker og flere oplevelsesbaserede bylivsfunktioner.
Analysens opdeling og gruppering af omsætning og butikstyper efter henholdsvis dagligvarer
og udvalgsvarer har baggrund i detailhandelslovgivningen. Dagligvarer er mad og andet til det
daglige forbrug, herunder rengøringsmidler, medicin, parfume, blomster mv. Udvalgsvarer er
mere langvarige varegrupper som beklædning (tøj og sko), boligudstyr (køkkenudstyr,
boligtilbehør/møbler, hårde hvidevarer/elektronik, radio/tv mv.) samt øvrige udvalgsvarer som
cykler, bøger, legetøj, optiker- og guldsmed-varer mv.
Hovedpointe: Kolding står samlet set stærkt som handelskommune trods færre butikker
Færre butikker, men butikkerne bliver større
Siden 2014 har Kolding kommune mistet 2 % af dagligvarebutikkerne (3 butikker) og 22 % af
udvalgsvarebutikkerne (61 butikker). Butiksarealet er ikke faldet i samme grad som antallet af
butikker. Arealet til dagligvarebutikker i Kolding kommune er derimod steget med 19 %
(+15.300 m²), mens arealet til udvalgsvarer er stort set status quo med i alt 109.000 m² (-2.900
m²). Den gennemsnitlige butiksstørrelse er steget med 21 % for dagligvarebutikker og 25 % for
udvalgsvarebutikkerne. Tendensen mod færre, men større butikker er i tråd med den generelle
udvikling, som også ses i andre byer.
Dagligvarehandlen er styrket i hele kommunen
Handelsbalancerne for dagligvarer viser, at der overordnet set er en god dagligvareforsyning i
de enkelte delområder i Kolding kommune. Dagligvarehandlen er styrket i Kolding bymidte med
flere store dagligvarebutikker. Bymidten har næsten fordoblet dagligvareomsætningen siden
2013. Udviklingen skal ses i lyset af et markant fald i antallet af dagligvarebutikker udenfor

bymidten, og i Kolding Nord er dagligvareomsætningen nogenlunde status quo.
Centerbyerne fastholder deres rolle som lokale handelscentre
Centerbyerne – Vamdrup, Lunderskov og Christiansfeld – har samlet set fastholdt deres
position som handelsbyer siden 2014 på trods af nærheden til det store butiksudbud i Kolding
og den stigende konkurrence fra nethandlen. De tre byer har fortsat et godt udbud af
dagligvarebutikker og enkelte udvalgsvarebutikker suppleret af servicefunktioner. Det er
bemærkelsesværdigt, at Christiansfeld har øget antallet af butikker og udvidet butiksarealet. De
mindre lokalbyer har ligeledes overordnet set fastholdt en god lokal dagligvareforsyning
gennem perioden.
Stærkere omsætningsvækst samlet set i kommunen end landsgennemsnittet
Samlet set omsatte butikkerne i Kolding kommune for ca. 6,26 mia. kr. i 2025, heraf stod
udvalgsvareomsætningen for 3,18 mia. kr. Siden 2013 er både dagligvare- og
udvalgsvareomsætningen steget med omkring 23 % målt i løbende priser. Samlet set er
detailhandelsomsætningen i Kolding kommune steget mere end landsgennemsnittet, som i
samme periode var på 15 % for udvalgsvarer og 21 % for dagligvarer. Den betydelige vækst i
omsætning i Kolding kommune understreges af, at landsgennemsnittet omfatter både
omsætning i fysiske butikker og e-handel i danske netbutikker, mens omsætningen opgjort i
detailhandelsanalysen alene dækker omsætningen fra fysiske butikker i Kolding kommune.
Siden 2013 er e-handlen vokset markant, mens den fysiske detailhandel på landsplan ikke har
oplevet tilsvarende vækst. Udvalgsvareomsætningen er således overordnet set steget mere
end landsgennemsnittet, hvilket især skyldes en markant omsætningsvækst i Kolding Nord
med et fortsat stærkt udbud af store udvalgsvarebutikker, men Kolding bymidte har trods færre
butikker også oplevet en gennemsnitlig højere omsætning per butik.
Hovedpointe: Kolding Nord er den klare regionale vækstmotor
Kolding Nord har styrket sin position som en vigtig regional handelsdestination
Kombinationen af Kolding Storcenter, Bilka og et bredt udvalg af kendte kædebutikker
koncentreret omkring Vejlevej, Skovvangen og Egtved Allé betyder, at Kolding Nord fortsat er
den største handelsdestination i det sydlige Jylland. Med i alt 136 butikker, 134.000 m²
butiksareal og godt 3,0 mia. i omsætning står detailhandlen i Kolding Nord fortsat stærkt.
Selvom antallet af butikker er faldet med 6 %, og selvom Kolding Nord har mistet hver femte
beklædningsbutik, har Kolding Nord styrket sin regionale rolle markant siden 2014. Den
stærkere regionale rolle afspejles i handelsbalancen for udvalgsvarer, som i 2025 er opgjort til
191 % for Kolding by som helhed. Udvalgsvareomsætningen i Kolding by er således 91 %
højere end forbruget i byen, hvilket er et relativt højt niveau sammenlignet med andre byer. I en
tid med øget e-handel og øget konkurrence har Kolding by formået at øge handelsbalancen
med ca. 5 %-point siden 2013. Samlet set har Kolding by som helhed styrket sin position som
et endnu stærkere handelssted med Kolding Nord som en markant dynamo.
Hovedpointe: Transformation af Kolding bymidte til oplevelsesdestination
Kolding bymidte har mistet mange butikker, men ikke betydning
Siden 2014 er næsten hver tredje butik forsvundet i Kolding bymidte, og udviklingen har været

særlig markant inden for udvalgsvarehandlen. Bymidten har således mistet 39
udvalgsvarebutikker siden 2014, hvilket svarer til et fald på 40 %. Bymidten har mistet flere
butikker end landsgennemsnittet og ligger i den høje ende i forhold til andre bymidter. For
eksempel har Aarhus Midtby og Vejle bymidte begge mistet omkring 30 % af
udvalgsvarebutikkerne i samme periode. Kolding bymidte har fortsat markant færre butikker
end de øvrige konkurrerende store bymidter, men sammen med Kolding Nord har Kolding by
under ét et butiksudbud, som matcher de største handelsbyer i Danmark. Kolding bymidte har
trods færre butikker fortsat et bredt udvalg af butikker og oplevelser som ikke findes andre
steder.
Færre butikker, men højere gennemsnitlig omsætning pr. butik
Udvalgsvareomsætningen i de fysiske butikker er generelt udfordret – især i bymidterne.
Kolding bymidte har trods et fald i antallet af udvalgsvarebutikker på 40 %, kun oplevet et fald i
omsætningen på 24 %. Trods markant færre udvalgsvarebutikker i bymidten, er den
gennemsnitlige omsætning i de tilbageværende butikker højere. Udviklingen i Kolding bymidte
adskiller sig ikke fra andre handelsbyer. Både mindre, mellemstore og meget store
handelsbyer oplever samme tendens.
Handelslivet samles i de centrale gågader
Detailhandlen er koncentreret yderligere i de centrale gågader, herunder særligt Østergade,
Helligkorsgade og Søndergade indtil Kolding Å. I 2014 lå 48 % af butikkerne i bymidten i de
centrale gågader, i dag rummer de samme gader ca. 60 % af butikkerne i bymidten. I de
centrale gågader fylder detailhandlen fortsat langt størstedelen af bybilledet, og her findes et
bredt udvalg af butikker.

Koncentration i 2026 af detailhandelsfunktioner i Kolding bymidte. Der er et særligt højt antal

detailhandelsfunktioner i de centrale gågader, som har beholdt sin stærke position som
handelscenter

I 2014 var der overordnet flere detailhandelsfunktioner i bymidten end i 2026. Særligt var
koncentrationen i 2014 større i Søndergade og dele af Central Øst sammenlignet med
koncentrationen i 2026
Markant omstilling mod mere service og flere oplevelser i Søndergade og Jernbanegade
Især den sydlige del af Søndergade har oplevet en transformation fra handelsgade til
servicegade. I 2014 var halvdelen af funktionerne i Søndergade detailhandel, mens
skønhedsfunktioner udgjorde knap hver femte funktion. Nu er billedet vendt om, så
detailhandel udgør hver femte funktion og skønhed udgør halvdelen af funktionerne i
Søndergade. Siden 2014 har Søndergade således mistet 70 % af butikkerne, men omvendt er
antallet af skønhedsfunktioner steget med 75 %. Samme billede ses i den østlige del af den
centrale bymidte (Jernbanegade), hvor detailhandlen er gået fra at udgøre godt hver tredje
funktion til at udgøre knap hver fjerde funktion. Tilsvarende har både spisesteder og
skønhed/sundhed også her fået en øget betydning.
I forbindelse med analysen er kortlagt kundeorienterede servicefunktioner, fordi de særligt i
bymidter potentielt kan være flyttet i lokaler i stueetagen, som tidligere husede
detailhandelsbutikker. De kundeorienterede servicefunktioner omfatter i den forbindelse
spisesteder, funktioner inden for finansielle ydelser samt skønhed og sundhed.

Koncentration i 2026 af kundeorienterede servicefunktioner i Kolding bymidte. Særligt
Søndergade og A.L. Passagen er strækninger med en højere koncentration af
servicefunktioner

I 2014 var koncentrationen af kundeorienterede servicefunktioner særligt i Helligkorsgade /
Klostergade samt dele af Østergade og Jernbanegade
Spisesteder er en central drivkraft for bylivet

Spisesteder har stigende betydning for bymidtens attraktion og tiltrækningskraft. De er med til
at skabe liv i bymidten – også uden for butikkernes åbningstider – og bidrager med flere
varierede oplevelser. Samtidig øger tilstedeværelsen af gode spisesteder opholdstiden i
bymidten væsentligt, hvilket erfaringsmæssigt har positiv betydning for handelslivet. I Kolding
bymidte er godt hver fjerde funktion et spisested. Andelen har ikke ændret sig væsentligt siden
2014, men arealet er vokset med 50 % og omsætningen er øget med 72 %.
Tomgangen er høj, men ikke en særskilt udfordring for Kolding
Næsten hvert femte butikslokale i stueplan er et tomt lokale i Kolding bymidte, og tomgangen
er markant højere end i 2014. Især i Søndergade og den østlige del af den centrale bymidte er
tomgangen synlig. 2014 var en periode med historisk få tomme lokaler i Kolding bymidte,
hvilket også blev bemærket i analyserne både fra 2014 og 2015. Kolding bymidte var på det
tidspunkt i gang med en forandringsproces, hvor butikkerne blev erstattet af servicefunktioner –
især spisesteder og skønheds- og sundhedsfunktioner. I dag er tomgangen mere synlig i
gadebilledet – især i området centrale Øst (Jernbanegade), hvor 28 % af lokalerne fremstod
som tomme i februar 2026. I Søndergade er tomgangen opgjort til omkring 24 %, mens
tomgangen er 22 % i de centrale gågader. Stort set alle bymidter oplever udfordringer med
tomme lokaler, og tendensen ses både i større og mindre byer.
Forvaltningens overordnede vurdering
Overordnet set underbygger rådgivers analyse forvaltningens opfattelse af de seneste års
udvikling. Med rapporten kommer der dog konkrete tal på udviklingen. Forvaltningen vurderer
overordnet set, at de forskellige tiltag, som allerede er sat i gang i forhold til Kolding bymidte,
understøtter en transformation af bymidten, der i højere grad matcher bymidtens fremtidige
betydning og rolle.
Analysen har desuden oparbejdet en række plantekniske oplysninger og data om f.eks.
butikstørrelser, detailhandelsstruktur mv., der vil kunne indgå i en fremtidig revision af
kommuneplanen og detailhandelsplanlægning i øvrigt.

Beslutning

Analysens resultater blev taget til orientering.
Fraværende:
Gitte Grønbæk
Tobias Jørgensen