Bevaring i villaområder

Indstilling

Forvaltningen foreslår, at forvaltningen følger eventuelle lovændringer og pilotprojekter om
emnet og indhenter erfaringer fra andre kommuner om nye indsatser i planlægning og
byggesagsbehandling med henblik på at begrænse nedrivninger i villaområder.

Problemstilling

Udvalget drøftede på deres møde den 26. november 2025 de indsatser, der allerede
anvendes/eventuelle nye tiltag for at kunne bevare villaer, og altså sætte en stopper for "riv
ned og byg nyt". Udvalget besluttede, at arbejde videre med emnet.
Der bør overordnet skelnes mellem, om kommunens ønske om bevaring af bygningsmasse
sker af hensyn til grøn omstilling, eller om det sker af hensyn til kulturarven, da værktøjerne
hertil er forskellige.
I artikel om "Klimaet og parcelhusets fremtid"(bilag 1), fremgår, at nedrivning af parcelhuse er
stigende. Mange kommuner, men også borgere og foreninger, efterlyser flere værktøjer til at
dæmme op for nedrivning med efterfølgende nybyggeri som følge.
Bevaringsværdige bygninger i lokalplaner

Kommunen udarbejder i dag lokalplaner, som udpeger bevaringsværdige bygninger omfattet af
nedrivningsforbud. Der er en række arkitektoniske, miljø- og kulturarvsmæssige kriterier en
bygning skal opfylde, før den kan udpeges som bevaringsværdig. Udpegning som
bevaringsværdig bygning betyder, at kommunen kan have en overtagelsespligt, hvis
bygningens udnyttelsesgrad vurderes at være væsentligt forringet ud fra en sammenligning af

områdets øvrige ikke-bevaringsværdige bygninger. Udpegning af bevaringsværdige bygninger i
lokalplaner kan også indebære en øget administrativ opgave, idet der ikke må ske ændringer
på det ydre af en udpeget bevaringsværdig bygning uden kommunens godkendelse. Det er på
den baggrund ikke et "quick fix" på problemet om nedrivning af villaer at udpege flere villaer
som bevaringsværdige i nye lokalplaner.
Bevaring af hensyn til grøn omstilling

Lokalplaner kan ikke umiddelbart hindre nedrivning af bebyggelse medmindre den udpeges
som bevaringsværdig i lokalplan som beskrevet herover. Planloven giver dog mulighed for at
regulere ny bebyggelses omfang, placering, udformning og udseende, såfremt der er en
planlægningsmæssig begrundelse for dette. Som beskrevet i sag den 26. november 2025 har
kommunen tilbage i 2011 af hensyn til et områdes grønne karakter og indkig til Dyrehaven bl.a.
forsøgt at reducere bebyggelsesprocenten i et villakvarter, hvilket medførte betydelig modstand
fra grundejerne.

Løsninger

Kommuneplan 2025 og bæredygtighed

Kommuneplan 2025´s generelle rammer "For alle områder" indeholder et afsnit om
"Bæredygtighed". Afsnittet indeholder en række emner, der kan understøtte en biodivers og
bæredygtig planlægning herunder tiltag, der indirekte kan påvirke nedrivninger med
efterfølgende nybyggeri af villaer. I forbindelse med udarbejdelse af nye lokalplaner, vil det
blive vurderet, om nogen af emnerne kan indarbejdes i lokalplanen. Et par af emnerne omfatter
bl.a. at vurdere:
mulighed for at genbruge den eksisterende bygningsmasse og bygningsdele og
udlæg af arealer til nedsivning, grønne rabatter samt udlæg af størst mulige arealer
forbeholdt vild natur frem for faste belægninger.
Plan22+ og erfaringer fra andre kommuner

Forvaltningen har sammen med 24 andre kommuner taget del i projektet Kompakte grønne
byer under Plan22+. Projektet har blandt andet undersøgt muligheder for implementering af
rammer, der understøtter grøn omstilling i kommunernes villaområder. En udløber af projektet
er følgende pilotprojekter under Plan22+ om klimahensyn i åben-lav boligområder:
Udvikling af kompakte og blandede boliger i det bynære boligkvarter (Aalborg)
Klimavenlig byudvikling i eksisterende parcelhuskvarter - et model-projekt i Nyborg
Strategi for fortætning af parcelhusområder under hensyntagen til stedets identitet.
(Solrød)
Fortætning i åben-lav områder (Halsnæs)
Fortætning med omtanke - Fremtidens boligformer i Furesøs villakvarterer (Furesø)

Planlægning, der fremhæver renovering og begrænser nedrivning (Gladsaxe)
Pilotprojekterne "udløber" efteråret 2026.
Forvaltningen følger pilotprojekterne og vil løbende vurdere mulighederne for at indarbejde
egnede bestemmelser i lokalplaner og mulige kommuneplantillæg.
Gladsaxe Kommunes regulering mod nedrivninger i villaområder

Gladsaxe Kommune har i deres Kommuneplan 2025 fastsat varierede bebyggelsesprocenter i
forhold til grundstørrelse, så meget store ejendomme ikke kan bebygges med tilsvarende
meget store huse. Husets "fodaftryk" på grunden begrænses desuden til maks. 2/3 af det
oprindeligt tilladte ift. byggeretten, hvilket giver bedre mulighed for bl.a. nedsivning af
regnvand. Og sluttelig kan boligejere af huse ældre end 10 år, der vælger at renovere eller
bygge til fremfor at nedrive, få højere bebyggelsesprocent end de, som ikke vælger dette (bilag
2). Det er blandt andet disse forhold, der danner baggrund for Gladsaxe Kommunens
deltagelse i pilotprojektet under Plan 22+.
Ændring af Bygningsreglementet til fordel for grøn omstilling og bevaring

Social- og Byggestyrelsen sendte udkast til ændring af Bygningsreglementet i høring inden
folketingsvalget. Den forventede implementering var sat til maj 2026, men blev udskudt.
Ændringerne, som havde en bred politisk opbakning, går i hovedpunkter ud på:
Lempelse af krav, der i dag laver benspænd for renovering og transformation af
eksisterende bygningsmasse.
For at undgå uhensigtsmæssige nedrivninger undersøges mulighederne for at etablere
en nedrivningsafgift. Derudover analyseres mulighederne for at etablere en ordning, hvor
kommuner helt kan afvise nedrivning af bygninger.
Alle nye bygninger skal på sigt opføres som nulemissionsbygninger. Det betyder, at
bygningernes energibehov skal være ekstremt lavt, og den energi, der trods alt bruges,
skal så vidt muligt komme fra vedvarende energi produceret på eller tæt ved bygningen.
Initiativer i regeringsgrundlaget

Transformation og bevaring indgår nu i regeringsgrundlaget under regeringens initiativer ved
emnet "Flere boliger i Danmark", pkt. 5. Følgende er noteret: "Det gøres mere attraktivt at
renovere og omdanne eksisterende bygninger ved at justere regler og incitamenter. Endvidere
undersøges muligheden for ved boliger over en vis værdi at indføre a) et ”bevar eller forklar”princip, som skal understøtte, at nedrivning er den sidste udvej, b) en afgift for nedrivning, der
svarer til den miljø- og klimamæssige påvirkning, c) strammere krav til recirkulation, og d)
skærpede krav til dokumentation, før nedrivningstilladelse gives.
Forvaltningen forventer, at der kommer til at ske noget inden for ½ - 1 år i forhold til lovpakken.
Forvaltningens bemærkninger

Forvaltningen forudser, at implementering af ovennævnte ændringer fra regeringen, enten
nogen eller samtlige af dem, vil give bedre muligheder for at dæmme op for nedrivninger i
kommunerne. Før kommunen får værktøjerne til at hindre nedrivninger med målrettet
lovhjemmel, kan problemstillingen om nedrivninger i villaområder fx beskrives på kommunens
hjemmeside med opfordring til mere bæredygtige løsninger.
Parcelhusdilemmaet

Sideløbende med de øvrige tiltag har Akademisk Arkitektforening et projekt om
udviklingsmuligheder i parcelhusområdet. Projektet kaldes Parcelhusdilemmaet og løber frem
til efteråret 2026.
Parcelhusdilemmaet er en del af initiativet Agenda Earth, der omhandler fremtidens byggede
miljø og landskaber og de lovgivningsmæssige rammer, der skal muliggøre dem. Initiativet
udvikles løbende i samarbejde med Dreyers Fond.
Overskrifterne på tre udvalgte projekter ud af 41 lyder:
Varieret boligudbud og økonomisk tilgængelighed (Hvidovre)
Demografisk forskydning og velfærd (Vesthimmerland)
Naboskab og ny boligkultur (Billund)
Forvaltningen følger ovenstående initiativer og indhenter erfaringer om nye indsatser i
planlægning og byggesagsbehandling med henblik på evt. at begrænse nedrivninger i
villaområder. Forvaltningen vurderer, at der ultimo 2026/primo 2027 vil være flere bud på
forskellige redskaber, der kan indgå i Lyngby-Taarbæk Kommunes overvejelser om, hvordan
bevaring i villaområderne kan reguleres fremadrettet.

Strategisk ramme

Planstrategien Byudvikling i balance 2023 siger: "Kommunalbestyrelsen ønsker desuden at
opnå, at ejendomsejere foretager renovering af eksisterende byggeri frem for nedrivning og
nybyggeri – særligt i kommunens villaområder. Det forventes, at der sker en revision af
bygningsreglementet (BR18), der giver mulighed for CO2-grænseværdi for alt nybyggeri fra
Et af Arkitekturpolitikkens mål er: "Renovering af eksisterende byggeri fremfor nedrivning og
nybyggeri – særligt i kommunens villaområder."

Økonomi

Sagen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser.

Videre proces

Hvis Byplanudvalget tilslutter sig forvaltningens indstilling, vil forvaltningen opsamle erfaringer
fra andre kommuner og pilotprojekter og arbejde videre med emnet i relevante strategiske
processer samt vende tilbage med opsamling i første halvår 2027.