Udviklingsmuligheder for Blomstervænget 52 - tidligere ASA Filmstudierne

Indstilling

Forvaltningen foreslår, at
1. ansøgers udviklingsforslag drøftes,
2. det besluttes, hvorvidt der skal arbejdes videre med en ny lokalplan for ejendommen, der
rummer mulighed for anvendelse til blandt andet boligformål eller at den gældende
lokalplan og kommuneplanramme fastholdes for nuværende.

Problemstilling

Ansøger har 17. september 2026 fremsendt tre forslag (bilag 1) til opførelse af 45 - 47 boliger
og en dramaskole på ejendommen, hvor eksisterende bygninger er påbegyndt nedrevet.
Ansøger har efterfølgende den 28. september 2026 fremsendt et supplerende forslag 4 (bilag
2). Forslagene betyder ændret anvendelse fra erhverv til boligformål og offentligt formål. Ud
over dramaskole indeholder forslagene rækkehuse i 1½ - 2 etager suppleret med et eller flere
punkthuse i 4-5 etager eller etageboligbebyggelse i 3 etager.
De tre forslag fra 17. september har være forelagt under meddelelser på Byplanudvalgets
møde 23. september 2026. Der er givet nedrivningstilladelse i 2024. Nedrivning af eksisterende
bebyggelse er påbegyndt. Forslagene har været del af netop afholdt borgerdialog med blandt
andet digital padlet, udstilling og arrangement.
Det samlede grundareal på ejendommen er oplyst at være 15.262 m².
I alle forslag (bilag 3) arbejdes der med udstykning af ejendommen til henholdsvis boliger på
13.540 m² og et område til dramaskole på 1.722 m². Det samlede boligareal er oplyst at være
mellem 6.750 m² - 7.050 m² med en oplyst bebyggelsesprocent på mellem 49,6 - 52,1%. Det
fremgår ikke, om internt vejareal er indregnet. Bebyggelsesprocenten for dramaskolen er ikke
oplyst, men vurderes at være på omkring 90%. De 45 - 47 boliger på 150-165 m² pr bolig.

Rækkehusene er vist med fuldt kælderareal. Rækkehusene er på visualiseringer udvalgte
steder hævet 80-100 cm fra terræn.
Området foreslås vejbetjent blandt andet af intern vej i området, så nye boliger langs
Asavænget får vestvendte haver mod Asavænget.
Forslag 1

Forslag 1 indeholder en bebyggelsesplan med 21 tæt-lav boliger mod Asavænget og tre
punkthuse i 4 etager med i alt 24 boliger beliggende mod Blomstervænget. Der etableres i alt
78 p-pladser, hvilket svarer til to p-pladser pr. tæt-lav bolig og 1,5 pr. etagebolig. Punkthusene
er trukket relativt langt tilbage fra skel mod Blomstervænget. Dette kan give mulighed for
træplantning langs skel mod Blomstervænget.
Forslag 2

Forslag 2 er skitseret med 37 tæt-lave boliger, både mod Asavænget og Blomstervænget.
Yderligere er der ét punkthus i 5 etager med 10 boliger. Der etableres i alt 84 p-pladser. 37
tæt-lave boliger udløser et krav om etablering af 74 p-pladser, og 10 etageboliger udløser krav
om 15 p-pladser (1,5 pr. etagebolig). I alt krav om 89 p-pladser. Der er skitseret 84 p-pladser.
Forslag 3

Forslag 3 indeholder 21 tæt-lave boliger mod Asavænget samt etageboligbebyggelse i 3 etager
med 24 boliger mod Blomstervænget. Der etableres i alt 78 p-pladser, hvilket svarer til to ppladser pr. tæt-lav bolig og 1,5 pr. etagebolig.
Forslag 4

Forslag 4 består af 22 tæt-lave boliger mod Asavænget og 7 tæt-lave boliger mod
Blomstervænget, i alt 29 tæt-lav boliger. Yderligere er der en åben karrébebyggelse med 18
boliger. Der etableres i alt 84 p-pladser til boligerne, hvilket er en enkelt mindre end
parkeringsnormerne foreskriver.
Fælles for de fire forslag

Fælles for de fire forslag er, at de ud over boliger på 150 m²-165 m² indeholder en dramaskole.
Dramaskolen er vist med samme fodaftryk i alle scenarier. Det er oplyst, at dramaskolen har et
samlet etageareal på 1572 m² og et grundareal på 1722 m², hvilket giver en
bebyggelsesprocent på ca. 90. Der er vist 61 p-pladser til dramaskolen. De viste
parkeringspladser er ikke beliggende på egen matrikel, men på boligernes matrikel. Arealet til
p-pladserne vurderes umiddelbart at indgå i beregningerne for boligerne ift.
bebyggelsesprocent og friarealer.
Kommuneplan 2025

Ejendommen er omfattet af Kommuneplan 2025, vedtaget december 2025.
Kommuneplanrammen for ejendommen, 2.1.93 Asavænget, fastlægger anvendelsen til
erhvervsområde - let industri og håndværk. Området er udpeget til et såkaldt Øvrigt
stationsnært område med mellem 600 og 1.200 m til en S-togstation. Bebyggelsesprocenten
for området er fastlagt til 45% og maksimalt 2 etager.
Kommuneplanens generelle rammer fastlægger, at det ved etageboliger og tæt-lav boliger skal
sikres, at mindst 40% af bruttoetagearealet anvendes til friarealer. Som friareal medregnes ikke
vejareal, parkeringsarealer, containerarealer og stier.
For tæt-lav boligbebyggelse gælder, at der ikke må opføres tæt-lav bebyggelse på ejendomme
med et gennemsnitligt grundareal på mindre end 300 m² pr. bolig. Der må opføres højst én
beboelsesbygning per grund i højst 2 etager. Bebyggelse, herunder faste hegn, skal trækkes
mindst 5 m tilbage fra vejskel for at sikre vejens åbne karakter og muligheden for at etablere
beplantning mod vejen. Kommuneplanens generelle rammer foreskriver desuden, at der for
etageboliger gælder, at der skal etableres 1,5 p-plads/bolig, dog 1 p-pladsfor boliger på
maksimalt 65 m² etageareal og 2 p-plads per tæt-lav bolig. Generelle rammer ”For alle områder
gælder” om fx solceller, støj, terrænregulering og bæredygtighed skal i øvrigt følges.
Lokalplan 10 og 7

Ejendommen er omfattet af Lokalplan 10 for et område ved Blomstervænget, Det Danske
Filmstudie, Ulrikkenborg bydel, vedtaget april 1980. Lokalplanen udlægger anvendelsen af
ejendommen til erhvervsformål, og der er udlagt et byggefeltet, hvor der kun må opføres eller
indrettes bebyggelse til brug for filmproduktion. Bebyggelsesprocenten er fastsat til 35 for
lokalplanområdet som helhed og bebyggelse må maksimalt opføres i to etager. Gesimshøjden
må ikke overstige 8,5 m og bygningens tagflade må ikke overstige 12,5 m. Det er fastlagt, at et
5 m bredt beplantet bælte mod Blomstervænget og Asavænget skal bevares. Der er udlagt
arealer til p-pladser langs Blomstervænget og op langs del af Mariebjerg Kirkegård.
Ejendommen støder desuden op til Lokalplan 7, for trafiksanering i Ulrikkenborgkvarteret i
Ulrikkenborg bydel, vedtaget februar 1980. Asavænget og Blomstervænget er begge
klassificeret som såkaldte "Stillevej".

Løsninger

I forbindelse med godkendelse af forslag til planstrategi Byudvikling i balance 2023 blev
Blomstervænget 52 drøftet som udviklingsområde. Ejendommen blev ikke inddraget i forslag til
planstrategi eller i den endeligt vedtagne strategi. Blomstervænget 52 er i gældende
Kommuneplan 2025 udlagt til erhvervsformål. I gældende lokalplan 10 for området må der i et
byggefeltet kun opføres eller indrettes bebyggelse til brug for filmproduktion.
Afklaring af byudviklingsmuligheder på Blomstervænget 52 omfatter en afklaring af flere
forhold. Skal Blomstervænget 52 fastholdes i kommuneplanen til erhvervsformål med mulighed
for filmproduktion (fastsat i lokalplan 10) eller kan ejendommen udlægges til boligformål og
offentlige formål; dramaskole? Såfremt ejendommen ønskes udviklet til boligformål og
offentlige formål, skal der ske en byplanmæssig afklaring af, hvorvidt der skal arbejdes videre
med forslagene fra ansøger. Ændring af anvendelsen af ejendommen til andet formål og

nybyggeri som ansøgt kræver udarbejdelse af forslag til kommuneplantillæg og ny lokalplan.
Såfremt det ønskes at udvikle ejendommen til boligformål og offentlige formål, tager
forvaltningen forbehold for flere forhold, der skal afklares.
Planforhold

En udvikling af ejendommen til boliger og dramaskole vil kræve ændring af hovedstrukturen i
Kommuneplan 2025 samt ny lokalplan for området, idet forslagene ikke vurderes at kunne
rummes inden for gældende planlægning. Lokalplan 7, der støder op til ejendommen på to af
siderne, omhandler trafiksanering i området. Det bør indgå i overvejelserne, om byudvikling af
Blomstervænget 52 - herunder omfanget af boliger og en dramaskole kan betyde ny
trafiksanering i området.
Der er ikke længere krav i planloven om forhøringer. Projektforslaget indgik overordnet i nyligt
afholdt borgerdialog om byudviklingsprojekter i Kgs. Lyngby. Projektet skal desuden screenes
for, om der i forbindelse med en eventuel planlægning skal udarbejdes en
miljøvurderingsrapport.
Boligudbud samt skoledistrikter

Ulrikkenborg bydel består af såvel rækkehuse, etagehuse og villakvarterer. Størstedelen af
etageboligerne i området er fra en tid, hvor der i planlægningen ikke indgik plads til det antal
biler, der er behov for i dag.
Blomstervænget 52 ligger aktuelt i skoledistrikt for Engelsborgskolen, men vurderes at ville
kunne tilpasses skoledistrikt for Lindegårdsskolen, idet en lille del af ejendommens skel støder
op mod Agerbovej.
Øvrige forhold

Det skal undersøges, hvorvidt Mariebjerg Kirkegård (Gentofte Kommune) vil skulle udpeges
som fredskov. Udredning af muligt fredskovsareal er ikke igangsat.
Der udestår derudover blandt andet redegørelse for støj og visning af udstykningsplan,
herunder byggelovens §10a, og trafikafvikling, herunder vurdering af behov for eventuel ny
trafiksaneringsplan (lokalplan 7).
Nedrivning påbegyndt på ejendommen

Eksisterende bebyggelse på ejendommen er påbegyndt nedrevet. Til orientering kan det
oplyses, at Byplanudvalget den 10. januar 2024 besluttede, at der skulle foretages en fornyet
vurdering af bygningernes bevaringsværdi. På den baggrund blev der igangsat en fornyet
SAVE-vurderingen af bygningerne og en vurdering af kulturmiljøet i sin helhed. Alle daværende
bygningskomplekser blev i 2024 vurderet til en SAVE-værdi på 6, hvilket svarer til vurderingen
fra 1999. Den samlede kulturmiljøvurdering gav ligeledes ikke anledning til et ændret syn på
bevaringsværdien af det samlede kulturmiljø. Der blev meddelt tilladelse til nedrivning af
bygninger den 26. april 2024.

Bebyggelsesprocent

Rækkehusbebyggelse har i byggelovgivningen 40% i bebyggelsesprocent, mens
etageboligbebyggelse har 60%. Hvis området ikke er udlagt til etageboliger, er grænsen for
etageboligbebyggelse 45 %.
Ældre rækkehusbebyggelser i kommunen har i flere tilfælde en højere bebyggelsesprocent,
hvilket ofte giver sig udtryk i manglende arealer til parkering af to biler og relativt små fri- og
opholdsarealer til de enkelte boliger. Ligeledes er ældre etageboligområder flere steder også
med en højere bebyggelsesprocent med det samme resultat.
Ulrikkenborg bydel har en relativ stor andel af ældre etageboliger, og der ligger i forvejen
rækkehusbebyggelse på Blomstervænget og Asavænget. Den gennemsnitlige omtrentlige
bebyggelsesprocent i følge BBR for de eksisterende etageboliger på fx Chr. X Allé (hele
rammeområde 2.1.82 Agerbovej) og for rækkehusene på Blomstervænget og Asavænget
ligger på henholdsvis 53% og 30% - 37%. For Agerbovej alene er bebyggelsesprocenten
oplyst i BBR til 64%.
Med de i ansøgningen oplyste bebyggelsesprocenter vurderer forvaltningen umiddelbart, at
bebyggelsesprocent i alle fire forslag sammenlignet med den almindelige procent på
henholdsvis 40 og 60% er relativ høj.
Etageantal og bygningshøjder

Det nære område er præget af rækkehusbebyggelser. De i ansøgningsmaterialet viste
rækkehuse er vist med relativ høj kælder og 1½-2 etager med lavt hældende sadeltag.
De eksisterende etageboligbebyggelser øst for projektområdet (stokbebyggelse) er i 3 etager
med relativ høj kælder.
De i ansøgningsmaterialet viste etage- og åben karre-bebyggelser i 3-4 etager med visning af
relativ høj kælder er relativt brede og har en relativ lav taghældning.
Punkthusene i 4-5 etager er ligeledes relativt brede med lav taghældning.
Etageantal og bygningshøjder er vist overordnet på snit (bilag 4). Da der er terrænfald i
området ned mod eksisterende etageboligbebyggelse, er det på nuværende tidspunkt svært at
aflæse højdeforskellene endeligt.
Adgangsveje og parkering

Alle fire forslag viser en lokalvej på østsiden af rækkehusbebyggelsen, der vender mod
Asavænget. Forvaltningen vurderer, at man vil kunne opnå samme effekt med eftermiddagssol
i de private haver mod vest suppleret med p-pladser på egen grund ved at rykke rækkehusene
tilbage mod øst, i stil med forhaverne ved de nordfor beliggende eksisterende rækkehuse på
Blomstervænget. På den måde vurderer forvaltningen, at der kan opnås størst muligt grønt
areal.
Antallet af p-pladser i projektområdet ser umiddelbart ud til at svare til p-normerne afhængig af
antal tæt-lav - og etageboligenheder.
Dramaskole

En dramaskole vurderes at skulle udlægges i eget rammeområde med en anvendelse som
offentlige formål eller evt. kreative erhverv. En snæver anvendelsesbestemmelse til offentlige
formål kan potentielt betyde overtagelsespligt for kommunen. Området har en
bebyggelsesprocent på omkring 90. Dramaskole er ikke bearbejdet yderligere i
ansøgningsmaterialet.
Digital padlet og afholdelse af borgermøde om udviklingsprojekter i Kgs. Lyngby lørdag den 24. oktober

Alle borgere i kommunen har været inviteret til dialog om byudviklingsprojekter i Kgs. Lyngby
via digital padlet fra 2. okt.2026 til 30. oktober 2026 samt til en udstilling på Lyngby Rådhus fra
den 9. okt. 2026. Blomstervænget 52 indgik i udstillingen på en planche samt på den digitale
platform padlet. Den 24.10 var der et arrangement for borgerne på Lyngby Rådhus, hvor der
dog primært var fokus på Gasværksvej, Jernbanepladsen og Klampenborgvej 203-205.
Eventuelle indkomne bemærkninger vil efter afsluttet borgerdialog indgå i en eventuel videre
behandling af Blomstervænget 52.
Forvaltningens vurdering

Det bør overordnet drøftes, om Blomstervænget 52 skal have mulighed for at ændre
anvendelse i forhold til gældende plan for området (filmproduktion) eller skal byudvikles, og om
det i givet fald skal være til boligformål og fx kreative erhverv og offentlige formål.
Såfremt Byplanudvalget ønsker, at der skal arbejdes videre med en mulighed for ændret
anvendelse fra erhvervsformål til blandt andet boligformål, vil der som nævnt skulle ske en
udredning af en række forhold, f.eks. mulig udpegning af fredskovsareal på Mariebjerg
Kirkegård og trafikafvikling i området.
Af forslagene vurderer forvaltningen umiddelbart, at placering af punkthuse på ejendommen i
4-5 etager vil være et arkitektonisk brud i forhold til de eksisterende omgivelser.
Etageboligbebyggelser i 3-4 etager vurderes med det foreliggende udtryk med det oplyste antal
etager, stor husdybde og lav hældning på tage, også at være et arkitektonisk brud med
områdets karakter, på trods af den eksisterende etageboligbebyggelse i 3 etager
(stokbebyggelsen), der ligger øst for området (Agerbovej).
En rækkehusbebyggelse mod begge eksisterende veje (forslag 2) vurderes at kunne falde
bedre ind i det omgivende miljø med en tilbagetrækning af rækkehusene beliggende langs
Asavænget, så det grønne optimeres mest muligt.

Strategisk ramme

Kommuneplan 2025

Kommunalbestyrelsen ønsker, at kommunen som helhed og de enkelte bydele fortsat skal
være attraktiv at bo og leve i. Attraktive bosætningsmuligheder hænger sammen med et bredt
og varieret boligudbud for alle. Boligområderne skal være af høj kvalitet, med mulighed for

indkøb, byliv samt nærhed til grønne områder. Kommunalbestyrelsen ønsker boligudbygning i
balance. Kommunalbestyrelsen arbejder for flere senioregnede boliger i kommunen med
henblik på at fastholde borgerne i kommunen.

Økonomi

Sagen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser.

Videre proces

På baggrund af Byplanudvalgets drøftelse og beslutning om sagen, går forvaltningen sammen
med ansøger videre med undersøgelser af blandt andet de ovennævnte, uafklarede forhold.
Forvaltningen anbefaler desuden, at arkitekturrådet inddrages, såfremt der skal ske en
videreudvikling af ejendommen.