Lyngby Hovedgade 4 - principper for en byudvikling med boliger på ejendommen

Indstilling

Forvaltningen foreslår, at idéoplægget godkendes som princip for en byudvikling med boliger
på ejendommen med udgangspunkt i facadeudformning i forslag B (mansardtag), men med
hævede altaner i stuetagen som vist i forslag A2.

Problemstilling

Historik

I forbindelse med offentliggørelse af planstrategien Byudvikling i balance 2023 besluttede
Kommunalbestyrelsen, at der kunne arbejdes med at undersøge udviklingsmuligheder for
ejendommen Lyngby Hovedgade 4, herunder en eventuel ændret anvendelse af fra kontor til
boligformål, under hensyntagen til områdets kulturhistoriske, landskabelige og naturmæssige
værdier. Beslutningen indebar ikke stillingtagen til, om det gældende plangrundlag, som er
erhvervsområde til kontorformål, skulle ændres.
Under høringen af planstrategien modtog Kommunalbestyrelsen fem høringssvar vedrørende
Lyngby Hovedgade 4. I tre høringssvar ønskedes den gældende lokalplan fastholdt, mens der i
to høringssvar blev peget på behov for grundige undersøgelser af bl.a. ny bebyggelses
placering og omfang samt hensyn til rekreative værdier, kulturmiljø, bevaringsværdige træer,
trafik og belysning. Med vedtagelse af Byudvikling i balance 2023 den 2. maj 2024 blev
muligheden for at undersøge udviklingsmuligheder for ejendommen fastholdt.
I oktober 2024 fremsendte bygherre et idéoplæg for området (bilag 1). Idéoplægget blev sendt
til udtalelse i Lyngby-Taarbæk Arkitekturråd og drøftet i Byplanudvalget den 15. januar 2025. Et
flertal i udvalget vurderede, at der kunne arbejdes videre med boligudvikling på arealerne
sydøst for den eksisterende kontorbebyggelse, under forudsætning af en lavere bygningshøjde
af hensyn til aftrapning mod de grønne omgivelser (bilag 2).
Forslag om udvikling af Lyngby Hovedgade 4 indgik ikke i høringen afFforslag til Kommuneplan

2025 i sommeren 2025, da der på tidspunktet for offentliggørelsen af forslaget ikke forelå et
revideret idéoplæg fra bygherre.
Revideret idéoplæg af 27. april 2026

Der har i den mellemliggende periode været dialog mellem forvaltningen og bygherre, senest i
marts 2026. Efterfølgende har bygherre fremsendt et revideret idéoplæg for boliger på Lyngby
Hovedgade 4 af 27. april 2026 (bilag 3). Det nye oplæg indeholder en reduktion i antallet af
længehuse fra 3 til 2, samt to forslag til tagformer - et med saddeltag og et med mansardtag.
Begge bebyggelser er disponeret med 2 etager og udnyttet tagetage, svarende til 3 etager.
Etagearealet er i det reviderede idéoplæg reduceret fra ca. 4.000 m² til ca. 1.600 m².
Forslag A har trempel og saddeltag (tegl) med en højde på ca. 13 m inkl. skorstene. Forslag B
har mansard (metal) med en højde på ca. 12 m.
Bygherre oplyser, at man har ønsket at skabe en sammenhæng med Pritzels fabriksbygning
med hensyn til både højde og husdybde. I både forslag A og B har bygningerne en husdybde
på ca. 10,6 m næsten svarende til Pritzels fabriksbygning. Begge forslag har derudover to
bygningstyper med forskellige boligindretninger. Bygningstype 1 (3 boliger/etage) har en
længde på ca. 27 m svarende til længden af Pritzels fabriksbygning inkl. den lave tilbygning,
mens bygningstype 2 (2 lejligheder/etage) har en længde på ca. 24 m svarende til
fabriksbygningen uden tilbygning. I alt 15 boliger.
Begge forslag indeholder store og markante kviste i tag. Indgang er placeret mod
parkeringsplads og har et mindre fremspring. Vinduespartier er primært udformet som franske
altaner. Mod parken har forslag A altaner, der er delvist integreret i bygningen med ca. 40 cm
udhæng ud fra facaden. Vinduerne er dobbeltvinduer udformet som franske altaner.
Mod parken har forslag B altaner integreret i mansardtaget. Øvrige altaner er delvist lukkede
med murværk. Vinduerne er dobbeltvinduer med lave brystninger og franske altaner. I både
forslag A og B er der i stueetagen vist delvist indeliggende terrasser på terræn.
I idéoplægget indgår alternative studier til facadeudformning og placering af bebyggelsen på
terræn, kun vist for forslag A (sadeltag). I facadeforslag A1 er altaner åbne og lejligheder i
stueetagen har terrasser/haver på terræn. I facadeforslag A2 er altaner delvist lukkede med
muret brystning og altanerne i stueetagen er hævede altaner, i stedet for terrasser på terræn.
Bygherre foreslår ikke umiddelbart en parkbebyggelse med hævede altaner med brystning, da
man foretrækker direkte og niveaufri udgange fra boligerne i stueetagen til terrasser/haver. Det
anføres, at såfremt der arbejdes med en hævet stueetage, vil dette kunne påvirke
tilgængelighed og den frie etagehøjde i lejlighederne.
I idéoplægget er vist referencer til gule teglsten og eksempler på håndværksmæssige detaljer.
Det oplyses, at udtrykket og den arkitektoniske detaljering ikke er endeligt fastlagt, og vil blive
viderebearbejdet i de kommende faser af projektet. Omkring skorstensmotivet i forslag A
oplyser bygherre, at disse kan have funktionel betydning, hvis køkkener placeres i gavlen.
Parkering og affaldsløsning

Den eksisterende runde parkeringsplads nedlægges, hvilket svarer til nedlæggelse af 76 ppladser. Der etableres i stedet 99 nye p-pladser. Heraf disponeres 23 p-pladser til
boligbebyggelsen, svarende til p-normen på 1,5 p-plads pr. etagebolig. Bygherre oplyser, at
der samlet set vil være 308 p-pladser tilknyttet erhvervsanvendelsen. Med en
kommuneplanens p-norm på 1 pr. 50 m² til kontorerhverv er der alene krav om 240 p-pladser
for det eksisterende kontorbyggeri.
Bygherre ønsker at arbejde med grøn parkering, hvor løsninger som græsarmering og
permeable belægninger foreslås anvendt , så p-pladserne får en grøn karakter, og giver
mulighed for nedsivning. Der arbejdes i forslaget med flere p-pladser end der er krav om iht. pnormen. Det bør vurderes i forbindelse med det videre arbejde om antallet af p-pladser kan
reduceres for at fremme det grønne.
Affaldshåndteringen er tænkt løst som en nedgravet løsning med molokker, placeret i
tilknytning til parkeringsområdet.
Bindinger på ejendommen og de tilstødende arealer

Kommuneplan 2025
Lyngby Hovedgade 4 er i Kommuneplan 2025 beliggende inden for rammeområde 1.1.91.
Området er udlagt til kontorformål i Øvrigt stationsnært område. Der er fastlagt et samlet
etageareal på 19.000 m² på ejendommen. En mindre del af den foreslåede bebyggelse
vurderes at gå ind over rammeområde 1.1.40 Mølledammen, der er udlagt til rekreativt
område. Parkeringsnormen er fastsat til 1,5 pr. etagebolig, dog 1 p-plads boliger på maksimalt
65 m² etageareal. Parkeringsnormen er 1 p-plads pr. 50 m² kontorerhverv - et præcist antal
(hverken flere eller færre).
Rammeområde 1.1.91 Lyngby Hovedgade 4 er omkranset af flere retningslinjer i
kommuneplanen. Det drejer sig blandt andet om retningslinjer for:
Biologiske interesser og Grønt Danmarkskort og spredningskorridor
Lokalt grønt areal med grønne forbindelser
Kulturmiljø og kulturhistorisk værdi
Mølleåens industriområde (Nationalt industriminde), der overlapper en mindre del af
projektområdet
Naturbeskyttelse i form af beskyttelsesområde for landskabs-, natur- og kulturværdier
Reducerede skov- og åbeskyttelseslinjer
Lokalplan 179 for et område ved Mølledammen
Ejendommen er omfattet af Lokalplan 179 for et område ved Mølledammen i Kgs. Lyngby.
Lokalplanen er fra 2004. Baggrunden for planen var kommunalbestyrelsens ønske om en
ajourføring af områdets planlægning i overensstemmelse med Mølleåfredningen og et ønske
om at forstærke byens grønne træk. Formålet med lokalplanen er blandt andet at sikre, at
området omkring Lyngby Mølledam anvendes til offentligt tilgængeligt grønt område og at
forbedre adgangen til området samt sikre, at de ubebyggede arealer på Lyngby Hovedgade 4

fremstår med en parkagtig karakter, der indgår i en beplantningsmæssig helhed med de
omgivende grønne arealer. Lokalplan 179 fastlægger anvendelsen af Lyngby Hovedgade 4 til
kontorformål og giver mulighed for at udbygge det eksisterende kontorkompleks med 9.000 m²
langs facade mod nord.
Ændring af gældende planforhold
En udvikling af en del af ejendommen til boligformål vil kræve ændring af hovedstrukturen i
Kommuneplan 2025 samt udarbejdelse af ny lokalplan for boligerne. Der er ikke længere krav i
Planloven om forhøringer i forbindelse ændring af hovedstrukturen. Dette kan overvejes
afholdt.
Støj
Området er til dels støjramt med trafikstøj fra Lyngby Omfartsvej. Der indgår ingen forslag om
støjskærme i området ved Lyngby Hovedgade 4 i Støjhandlingsplanen for perioden 2024 2029. Boliger (støjfølsom anvendelse) må kun udlægges og opføres, hvis boliger samt fri- og
opholdsarealer sikres mod støjgener.
Miljøvurdering
Projektet skal desuden screenes for om i forbindelse med en eventuel planlægning skal
udarbejdes en miljøvurderingsrapport.

Løsninger

Forvaltningen vurderer, at der med det foreliggende reviderede idéoplæg i langt højere grad er
sket en tilpasning til omgivelserne end i det tidligere forslag. Især reduktion af bebyggelsens
omfang fra ca. 4.000 m² til ca. 1.600 m² er væsentlig. En reduktion af omfanget og antallet af
længehuse fra 3 til 2 giver derudover en bedre situationsplan, idet de 2 længehuse i 3 etager
er placeret ensartet med en øst-vest orientering, parallelt med eksisterende kontorbebyggelse
og i kanten af en nyindrettet parkeringsplads. Skalaen på husene spejler fint Pritzels
fabriksbygning.
Et flertal i Byplanudvalget fandt i januar 2025 af hensyn til aftrapning mod det grønne område,
at bygningsvolumenet tættest på Lyngby Hovedgade max. må være 3 etager, mens de øvrige
volumener max. må være 2 etager. Der var i den forbindelse tale om tre længehuse.
Forvaltningen vurderer, at reduktionen i såvel omfang som antallet af længehuse fra tre til to
betyder, at den nye bebyggelse i langt højere grad respekterer parkområdet, også selvom
bygningerne er i 3 etager.
Forvaltningen forslår, at der arbejdes videre med forslag B med mansardtag, men med
hævede altaner i stuetagen som vist i facadeforslag A2 (bilag 4). Forvaltningen vurderer, at
Forslag B har det ønskede horisontale udtryk med tydelig adskillelse af tag og facade.
Bygningskroppen opleves helstøbt og som en solid og sluttet form ligesom Pritzels
fabriksbygning. Forvaltningen anbefaler dog, at størrelsen af kviste og højden på vinduer
reduceres for at støtte det horisontale udtryk og give mulighed for mere brystning ved
vinduespartierne. Forvaltningen anbefaler også, at der arbejdes videre med udformningen af
indgangspartier, så de fremstår mindre markante.

Forslag A (sadeltag) har markante og fremstående høje kviste med tegl i kvistenes facader.
Kvistene fremstår som vertikale bygningsdele, der skærer selve tegltaget op i mindre dele og
har nedløbsrør for hver enkelt del (8 i alt). Forslag A har mindre tilfælles med Pritzels
fabriksbygning.
Forvaltningen anbefaler som nævnt, at der arbejdes videre med med hævede altaner i
stuetagen som vist i forslag A2 (parkbebyggelse med delvist lukkede altaner inklusiv hævede
altaner i stueetagen). Bebyggelsen vil derved fremstå som parkbebyggelse, der tager mere
hensyn til det omgivende landskab. Det anbefales dog, at længehusene hæves mere tydeligt i
husenes fulde længde, så højden på længehusene tilsvarende øges fra ca. 12 m til ca. 13 m.
Dette vurderes at kunne ske uden betydning for den visuelle sammenhæng med Pritzels
fabriksbygning, som er 13 m høj. I forbindelse med lokalplanudarbejdelse vil forvaltningen have
fokus på tilgængelighed for alle.
Forvaltningen kan ikke anbefale facadeforslag A1 med mulighed for private haver/terrasse i
stueetagen, da det vil medføre en større inddragelse af parkens arealer - også visuelt. En
parkbebyggelse som vist i facadeforslag A2 lægger sig tættere op ad udtrykket på Pritzels
fabriksbygning.
Sagen skulle have været forelagt for Byplanudvalget den 19. august 2026, men udvalget
ønskede at bygherre udarbejde ydereligere visualiseringer af det reviderede idéoplæg fra april
2026. Visualiseringerne er vedlagt (bilag 5). På baggrund af dialog mellem forvaltning og
bygherre, har bygherre i visualiseringerne valget at tage udgangspunkt i facadeudformningen i
forslag B, hvor den nye bebyggelse både i dimensioner, arkitektonisk udtryk og materialevalg
tager størst udgangspunkt Pritzels fabriksbygning,

Strategisk ramme

Kommunalbestyrelsen vedtog med Byudvikling i balance 2023, at indsatsen ved Lyngby
Hovedgade 4 går ud på at undersøge udviklingsmuligheder for ejendommen.
Kommunalbestyrelsen ønskede med planstrategien en fortsat byudvikling i balance, der tager
hensyn til omgivelserne og kommende generationer. I hele kommunen vil der kunne ske
forandringer, der har til formål både at bevare, men også at udvikle.
Et uddrag af målene i strategien for at opnå visionen lyder:
At bæredygtighed - herunder biodiversitet - fortsat skal være højt på dagsordenen i den
fysiske planlægning.
At fremtidigt byggeri og omdannelse bør imødekomme nye behov og funktioner, være
bæredygtigt, af høj kvalitet og bør forholde sig til omgivelserne samtidig med, at
kommunens øvrige arkitektoniske og landskabelige kvaliteter sikres.
At kommunen værner om kulturhistoriske miljøer og
At natur- og vandområder indgår i balancen mellem by og land.

Økonomi

Sagen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser.

Sagen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser.

Videre proces

Når der foreligger en beslutning om et plangrundlag, vil forvaltningen igangsætte proces om
udarbejdelse af et lokalplanforslag i samarbejde med bygherre.