Igangsætning af kommuneplantillæg for fremrykning af boligudbygning på Postterminal-grunden ved Odense Banegårdscenter

Indstilling

By- og Kulturforvaltningen indstiller, at udvalget godkender, at der igangsættes udarbejdelse af et kommuneplantillæg for Postterminal-grunden, der fremrykker området i rækkefølgeplanen for boligudbygning.

Sagsfremstilling

Postterminal-grunden er omfattet af kommune- og lokalplanlægning, der afspejler ejendommens tidligere anvendelse til postterminal. Ejendommen indgår imidlertid i byomdannelsen af Nørrebro, hvor den på sigt forventes omdannet til et blandet byområde med mulighed for boliger. Postterminal-grunden er placeret i 2. prioritet i kommuneplanens rækkefølge for boligudbygning.
Ejer af ejendommen ønsker, at Postterminal-grunden fremrykkes til 1. prioritet i rækkefølgeplanen, så lokalplanlægning for boliger kan igangsættes. Ejer oplyser et ønske om mulighed for ca. 420 boliger, hvoraf 126 er tænkt som små møblerede boliger til yngre studerende og færdiguddannede. Derudover ønskes ca. 6.500 m2 erhverv og 11.300 m2 hotel og konferencefaciliteter.
Rækkefølgeplanen er kommunens redskab til at styre, hvornår større boligområder kan udvikles. Formålet er at sikre, at boligudbygningen sker i takt med byens udvikling og understøttes af den nødvendige infrastruktur og kommunale servicekapacitet.
Placeringen i 2. prioritet blev fastlagt i forbindelse med Kommuneplan 2024-2036. Formålet var at fordele boligudbygningen i den centrale by over en længere periode og dermed understøtte realiseringen af andre større boligprojekter, for eksempel ”Nørrehus”, hvor der er vedtaget en lokalplan for et større antal boliger.
Strategisk betydning for Nørrebros udvikling
Udviklingen af Nørrebro er et centralt byudviklingsprojekt for Odense Kommune. Området udgør forbindelsen mellem den historiske bymidte og Odense Indre Havn og spiller en vigtig rolle i den fortsatte udvikling af den centrale by. Postterminal-grunden ligger i den sydøstlige del af Nørrebro og helt op af Odense Banegårdscenter (OBC). Nærområdet omkring OBC er vigtigt både for at skabe attraktive ankomstforhold ved Odense Banegård og for den samlede transformation af Nørrebro.
Ejendommen fremstår i dag som et stort omdannelsesområde med en central beliggenhed, der kun i begrænset omfang udnyttes i forhold til sit byudviklingsmæssige potentiale. Udvikling af bygningskomplekset med boliger og arbejdspladser vil udgøre en stationsnær fortætning, hvor beboere og medarbejdere vil nyde godt af nærheden til højfrekvente kollektive transportsystemer. Samtidig understøtter fortætningen målsætningen i Grøn Mobilitetsplan om flere beboere, arbejdspladser og besøgende i den centrale by. Potentialet for udviklingen af grunden er derfor stort.

Vurdering af fremrykning i rækkefølge
Forudsætningen for placeringen i 2. prioritet var blandt andet, at de allerede planlagte boligudbygningsområder ville blive realiseret i et omfang og tempo, der gjorde en senere udvikling af Postterminal-grunden hensigtsmæssig. Den faktiske udvikling har imidlertid været langsommere end forudsat. Det giver anledning til at vurdere, om rækkefølgeplanen fortsat understøtter de ønskede byudviklingsmål.
By- og Kulturforvaltningen vurderer samlet set, at en fremrykning af Postterminal-grunden til 1. prioritet kan anbefales. Der lægges herved vægt på, at:
Postterminal-grunden indtager en strategisk vigtig placering ved OBC og i omdannelsesområdet Nørrebro, hvor byrådet via udviklingsplanen for Nørrebro (2019) og senere Budget 2025 angående OBC har sat høje ambitioner for byudviklingen.
Området er særligt velegnet til stationsnær byfortætning med boliger og arbejdspladser.
En udvikling af ejendommen vil bidrage til at aktivere et centralt byområde med et betydeligt udviklingspotentiale.
Den langsommere realisering af øvrige boligprojekter i området taler for, at en fremrykning ikke vil svække investeringsgrundlaget for disse projekter væsentligt.
Projektet understøtter kommunens målsætninger om 25% flere, der bor og færdes i bymidten (+5000 Odense C).
Imod en fremrykning taler først og fremmest det forhold, at det mindsker investeringssikkerheden for øvrige aktører i nærområdet og andre aktørers tillid til kommunens boligplanlægning. Fremrykningen i prioritet indebærer en risiko for samtidighed imellem flere store boligudviklingsprojekter, der kan medføre en risiko for (midlertidig) øget tomgang i boligmassen eller at øvrige prioriterede projekter udskydes for at tage højde for det øgede boligudbud.
Samlet set vurderes det, at de byudviklingsmæssige gevinster ved at fremrykke Postterminalgrunden vejer tungere end hensynet til den nuværende placering i rækkefølgeplanen.
Forudsætninger for det videre planarbejde
By- og Kulturforvaltningen anbefaler, at igangsætning af planlægning for fremrykning af boligplanlægningen på Postterminal-grunden kobles med en række forudsætninger for indholdet af en efterfølgende lokalplanlægning:
Et projekt skal tage udgangspunkt i en transformation af den eksisterende bygningsmasse eventuelt suppleret med nybyggeri. Dette skal bidrage til at bevare områdets identitet og sikre en bæredygtig omdannelse af ejendommen.
Projektet skal understøtte kommunens ambition om flere beboere, arbejdspladser og besøgende i bymidten og dermed bidrage til et mere levende Odense C. Områdets anvendelser skal sammensættes, så der skabes en attraktiv og funktionsblandet bydel med aktivitet gennem hele dagen, samtidig med at

udviklingen afstemmes med den samlede byudvikling i Odense C og de øvrige planlagte projekter i området.
Et projekt skal understøtte sammenhængen i området, herunder mellem Thomas B. Thriges Gade, Odense Banegårdscenter, Danmarks Jernbanemuseum og de øvrige dele af Nørrebro. Projektet skal bidrage til attraktive forbindelser for gående og cyklister samt styrke ankomsten til Odense Banegård.
Et projekt skal dokumentere, at forhold vedrørende støj, vibrationer, trafikafvikling, adgangsforhold og øvrige miljøforhold kan håndteres på en måde, der muliggør de ønskede anvendelser.
Et projekt skal understøtte kommunens ambitioner om høj arkitektonisk kvalitet, aktive stueetager, grønne byrum og attraktive opholdsarealer samt bidrage positivt til udviklingen af Nørrebro som en integreret del af den centrale by.
Fremrykningen indebærer alene en positiv tilkendegivelse om, at kommunen er villig til at indgå i den videre planlægning. Den tager ikke stilling til projektets endelige udformning, omfang eller lokalplanmæssige muligheder, som først kan afklares gennem den efterfølgende planproces.

Videre proces

Den konkrete omdannelse af Postterminal-grunden til boligformål forudsætter både et kommuneplantillæg og en lokalplan. Nærværende sag omhandler alene igangsætning af kommuneplantillægget, der fremrykker området i rækkefølgeplanen for boligudbygning. Når grundlaget for den videre planlægning er nærmere afklaret, forventes lokalplanarbejdet igangsat, så kommuneplantillæg og lokalplan kan behandles sideløbende.

Økonomi

Denne sag har ikke økonomiske konsekvenser for Odense Kommune.

Beslutning

By- og Kulturudvalget godkender indstillingen.

Udvalgsmedlem Mette Skaarup (Ø) undlader at stemme.
Udvalgsmedlem Niclas Turan Kandemir (A) deltog ikke i mødet.