Offentlig høring: Lokalplanforslag nr. 1-1106 og forslag til kommuneplantillæg nr. 36, Havnegade 19, boliger og serviceerhverv samt tilhørende miljørapport

Indstilling

By- og Kulturforvaltningen indstiller, at udvalget godkender:
1. Forslag til kommuneplantillæg nr. 36 og tilhørende miljørapport offentliggøres i otte uger.
2. Lokalplan nr. 1-1106 for boliger og erhverv på Havnegade 19 offentliggøres samtidig

i 4 uger i henhold til planlovens bestemmelser.

Sagsfremstilling

Baggrund
Udvikler ønsker at omdanne ejendommen fra erhverv til etageboligbebyggelse med en mindre del erhverv i form af kontorer, café eller lignede serviceerhverv i stueetagen på adressen Havnegade 19, 5000 Odense C.
Havnegade 19 er i Kommuneplan 2024-2036 udpeget som byfortætningsområde i 1. prioritet i rækkefølgeplanen for boligudbygning og er udlagt til blandet bolig og erhverv. Før området Havnegade 19 kan omdannes til boligområde, skal der udarbejdes en lokalplan og et tillæg til kommuneplanen.
Planlægningen er igangsat af By- og Kulturudvalget den 25. februar 2026 på baggrund af en godkendt kvarterplan for området.
Havnegade 19 indgår som en del af Havnegadekvarteret i Bydelsudviklingsplan for Odense indre havn, 2025. Bydelsudviklingsplanen sætter den overordnede retning for udviklingen af hele området, Odense indre havn, med strategier og designprincipper, gældende på tværs af alle områderne indenfor den indre havn. På baggrund af byudviklingsplanen er der udarbejdet en kvarterplan for lokalplanområdet, som konkretiserer udviklers ønsker til udviklingen af området, og som har dannet grundlag for igangsættelse og udarbejdelse af denne lokalplan. Kvarterplanen er vedhæftet denne sagsfremstilling.
Planområdet
Lokalplanområdet ligger ved Odense indre havn ca. 1,5 km nord for Odense Bymidte og omfatter matrikel nr. 10 aq, Nørremarken, Odense Jorder. Arealet udgør i alt 14.713 m² og er beliggende i et område præget af både erhverv og bolig som nærmeste omgivelser, som vist på nedenstående kort.

Lokalplanområdet rummer i dag i alt 12 erhvervsbygninger af vidt forskellig karakter i lav skala, bl.a. en nedlagt konservesfabrik som fungerer som lagerområde. Bygningerne er til dels bygget sammen og fremstår ikke alle som klart genkendelige selvstændige bygningsværker.
Omkringliggende bebyggelse langs Tolderlundsvej er boligbebyggelse i primært 4-5 etager og enkelte bygninger 2-3 etager. Langs Nørrevoldgade er der bebyggelse i 2-3 etager. På modsatte side af Havnegade ligger der boligbebyggelse i 5-6 etager. På hjørnet af Havnegade og Malmøgade er der en markant silobygning fra 1957 på omtrent 38 meter, der er efterfulgt af en lav lagerbygning i én etage og en åben fladeparkering op langs Malmøgade, hvorefter boligbebyggelse i 4-4½ etage runder hjørnet Malmøgade/Tolderlundsvej.
Fra Havnegade i vest til Tolderlundsvej i øst stiger terrænet cirka 5-6 m. Stigningen opleves primært fra Malmøgade eller inde fra planområdet, hvor en mindre skrænt med træer danner overgang til nabobebyggelsen langs Tolderlundsvej.
Der er to eksisterende vejadgange til området fra Havnegade og en enkelt fra Malmøgade.
Forslag til lokalplan
Forslag til lokalplan nr. 1-1106 giver mulighed for omdannelse af et tidligere erhvervs- og industriområde til et nyt byområde med ca. 280 boliger fordelt på etagebebyggelse på 3-10

etager, opholdsarealer og publikumsorienterede funktioner.
Bebyggelsen disponeres med 4 overordnede typologier: karrébebyggelse, pakhusbebyggelse, silo og magasinbebyggelse. Karrébebyggelsen viderefører den eksisterende bystruktur fra Skibhuskvarteret og danner velafgrænsede gårdrum med fælles grønne opholdsarealer. Pakhusbebyggelsen orienteres mod Havnegade og havnerummet og henter inspiration i de store havnebygningers robuste skala og karakter. Tårnet på hjørnet af Malmøgade og Havnegade refererer til havnens høje siloer, der fungerer som pejlemærker i området. Magasinbebyggelsen refererer til områdets tidligere lager- og magasinbygninger gennem en enkel og robust materialeholdning.
Bebyggelsen opføres i varierende højder, der skaber en naturlig skalamæssig overgang til de omkringliggende byområder. Mod Tolderlundsvej tilpasses bebyggelsen den eksisterende bymæssige skala, mens højere bygninger placeres mod Havnegade og ved hjørnet af Havnegade og Malmøgade. Herved markeres områdets centrale placering, samtidig med at der skabes variation i bebyggelsen og et karakterfuldt bymiljø.
Ny bebyggelse
Lokalplanen giver mulighed for, at der kan opføres blandet bolig- og erhvervsbebyggelse i 3-7 etager, samt et enkelt højhus i 10 etager på hjørnet af Malmøgade og Havnegade.
Erhverv i form af kontorerhverv, café eller lignende serviceerhverv af udadvendt karakter skal etableres primært i stueetagen mod Havnegade og Malmøgade.

Lokalplanområdet inddeles i fire delområder for at skabe en arkitektonisk varieret bebyggelse med forskellige højder og udtryk. Bebyggelsen udføres i fire typologier med hver sin identitet udviklet med referencer til det nærliggende område for at drage en parallel til områdets historik og binde området sammen. Typologierne er tilpasset delområderne, der både form- og materialemæssigt er forankret i nærområdets bebyggelse og særlige kulturmiljø.
Facader udføres primært i mursten, men enkelte bygninger kan udføres i træ eller stål, mens tag- og facadeelementer kan suppleres med materialer som skifer, tegl og metal. Mindre bygningsdele som vinduer og altaner udføres i lakeret metal. Bebyggelsens tage skal differentieres i deres udtryk i forhold til de øvrige etager, og facader skal bearbejdes således at de fremstår med tekstur.
Lokalplanens realisering kræver, at al eksisterende bebyggelse i området nedrives.
Veje, stier og parkering

Der etableres en ensrettet vej igennem lokalplanområdet parallelt med Havnegade. Vejen har indkørsel fra Malmøgade og udkørsel til Tolderlundsvej. Dertil etableres en tværgående vej med ind- og udkørsel fra Havnegade.
De nye veje gennem lokalplanområdet fungerer også som brandvej, hvorfra der kan udføres redning og brandslukning af bebyggelse langs med de nye interne veje. Der er derfor sikret plads til indsatskøretøj i forbindelse med internt vejudlæg i planlægningen. For ny bebyggelse langs Havnegade og Malmøgade skal der udføres redning og brandslukning fra eksisterende veje.
Varelevering til lokalplanområdets erhverv skal ske fra de interne veje, men kan eventuelt også foregå fra Malmøgade.
Der etableres ny parkering for biler både på terræn og i parkeringskælder. Parkeringspladserne på terræn anlægges langs den nye vej gennem området. Da parkeringsnormen for Odense indre havn ikke kan opfyldes inden for lokalplanområdet, skal der i forbindelse med realisering af lokalplanen tinglyses manglende parkering i eksisterende parkeringsanlæg indenfor 500 m fra planområdet.
Inden for lokalplanområdet skal der etableres stier, som sikrer forbindelser på tværs af området og igennem områdets grønne arealer.
Opholds- og friarealer samt beplantning
Lokalplanen har til hensigt at sikre, at det tidligere industriområde omdannes til en grøn og sammenhængende bydel, hvor gårdrum og byrum understøtter en oplevelsesmæssig forbindelse mellem Skibhuskvarteret og havnen i overensstemmelse med visionerne for Odense Indre Havn.
Lokalplanen skal sikre områdets fremtidige biofaktor og indeholder bestemmelser om, hvor og hvor meget beplantning, der som minimum skal etableres på opholds- og friarealer. Etablering af beplantning og bevaring af eksisterende beplantning skal skabe grønne rammer i og omkring området.
Der skal etableres grønne nære opholdsarealer i form af private haver, altaner, fælles gårdrum, fælles tagterrasse og kantzoner i direkte tilknytning til bebyggelsen. De større fælles fri- og opholdsarealer placeres, så flest muligt får nem adgang til dem. Stier skaber forbindelse igennem fri- og opholdsarealer og sikrer adgang på tværs af bebyggelserne. Lokalplanen udpeger desuden karakterfulde træer og beplantning, som skal bevares.
Gårdrummene udformes som varierede og opholdsvenlige miljøer med grønne elementer og fælles opholdsarealer for beboere og brugere af området. Samtidig indgår gårdrummene som en del af en overordnet struktur, der understøtter nye forbindelser på tværs af området og bidrager til at trække bylivet fra Skibhuskvarteret ned mod havnen.
Inden for lokalplanområdet disponeres der med en tagterrasse, som indpasses i bygningens arkitektoniske helhed. Tagterrassen udformes med en afskærmet og mere privat karakter, der sikrer hensyn til de omkringliggende arealer.

Vandhåndtering
Dele af planområdet vil blive påvirket af stigende og overfladenært grundvand og oversvømmelse fra fjorden. Ved ekstreme nedbørshændelser kan der desuden forekomme overfladisk afstrømning med risiko for oversvømmelse.
Lokalplanen har til formål at sikre areal til håndtering af overfladevand og sikre bebyggelse mod oversvømmelse med udformning og placering af anlæg til håndtering af hverdagsregn og ekstremregn.
Lokalplanen sikrer, at ny bebyggelse ikke beskadiges af potentielle store vandmængder, der kan forekomme i lokalplanområdet ved ekstremregnshændelser. Lokalplanen fastsætter bestemmelser, der sikrer at regnvand kan håndteres forsvarligt, herunder udlægges der et areal i gårdrummet til regnvandsbassin. Derudover er der sikret plads til strømningsveje og fastsat, at sokkelkoten hæves.
Støj
Lokalplanområdet er støjbelastet af trafikstøj fra Havnegade, men på grund af sin anvendelse som blandet byfunktion i eksisterende byområde kan der med lokalplanen sikres, at boliger skal opføres med lydisolerende vinduer ud mod Havnegade. Samtidig bidrager planområdets udformning til, at bebyggelsen mod Havnegade afskærmer den lavere bebyggelse mod øst, så Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj indendørs og på opholdsarealer overholdes i planområdet.
Ved det ene gårdrum samt på tagterrasser er det dog nødvendigt at etablere støjforanstaltninger, der sikrer gode støjsvage opholdsarealer.
Forslag til kommuneplantillæg
Disponeringen af grunden Havnegade 19 forudsætter nedrivning af de bevaringsværdige bygninger på grunden. En udtagelse af bevaringsværdige bygninger i kommuneplanen sker med kommuneplantillægget.
Kvarterplanens forslag til bebyggelsens omfang betyder desuden, at der sker en ændring af kommuneplanrammen for området med en forøgelse af den maksimale bebyggelsesprocent fra 100 til 175 og det maksimale antal etager på grunden fra 5 til 7 etager med en enkelt bygning i 10 etager.
Muligheden for en bygning på op til 10 etager fordrer desuden, at kommuneplanens retningslinjer for højhuse udvides til også at udpege et område til dette inden for planområdet.
Forvaltningens vurdering af planforslagene
Forvaltningen vurderer, at der med lokalplanens bestemmelser om krav til bevaring af eksisterende beplantning og etablering af ny beplantning, krav til bygningshøjder og bestemmelser om maksimal terrænregulering sikres en landskabelig indpasning af den nye

bebyggelse.
Herudover sikres der en grøn oplevelse af planområdet med bestemmelser om etablering af gennemgående og private fri- og opholdsarealer, stiforbindelser og beplantning.
Forvaltningen vurderer dog, at etablering af bebyggelse indenfor planområdet vil påvirke den visuelle oplevelse af det nationalt, kulturelt udpegede industrilandskab omkring Odense Havn fra de nærmeste omgivelser.
Forvaltningen vurderer, at placering af de laveste bygninger nærmest bebyggelsen ved Tolderlundsvej og de højeste bygninger nærmest Havnegade er i overensstemmelse med områdets bygningskarakterer og understøtter oplevelsen af et terræn, der skråner ned mod havnen.
Forvaltningen vurderer, at et pejlemærke med en bygning i op til 10 etager på hjørnet Havnegade og Malmøgade harmonerer med den eksisterende høje silobygning på modsatte hjørne af Malmøgade. Etagehøjder på fem og seks etager langs Havnegade giver den nødvendige ryg og volumen til at markere gaderummet. Havnegade er et bredt og relativt trafikeret gaderum flankeret af eksisterende etageboligbebyggelse i fem til seks etager på modsatte side af Havnegade.
De foreslåede frem- og tilbagerykninger samt mellemrum i bebyggelsen giver plads til et varieret byrum mod Havnegade. Det vil skabe en pendant til den varierede bygningsmasse, der i dag præger Havnegade med ældre bebyggelser i forskellige højder.
Forvaltningen vurderer, at en nedtrapning af bygningshøjder nærmest bebyggelsen mod Tolderlundsvej - både langs Malmøgade og inde på grunden - er i overensstemmelse med eksisterende bygningsskala, som primært består af etageboliger i fire til fem etager med skrå tage og markeringer i facade og tag, der understreger overgangen mellem de enkelte bygninger.
Forvaltningen vurderer ligeledes, at nedtrapning af bebyggelsen og bevaring af skrænt og træbeplantning i planområdet fremhæver terrænets markante stigning fra Havnegade til Tolderlundsvej. I lokalplanen bevares skrænt og træbeplantning som en grøn overgang mellem den nye og den eksisterende bebyggelse mod øst.
Ifølge parkeringsnormen for Odense inde havn vil der skulle etableres cirka 206 bilparkeringspladser indenfor planområdet. Der disponeres med mindst 33 parkeringspladser i kælder under karrébebyggelsen mod Havnegade og op til 53 parkeringspladser på terræn. Dermed mangler der over 100 parkeringspladser for at opfylde sektorplanens krav. I planlægningen arbejdes der med dobbeltudnyttelse af parkeringspladser, da grundejers pladser på tilstødende grunde bruges af kontorerhverv og kun er sparsomt benyttet mellem kl. 16.00 og kl. 8.00. Forvaltningen vurderer, at den foreslåede parkering uden for planområdet ligger i en acceptabel gåafstand af Havnegade 19. Forvaltningen vurderer desuden, at dobbeltudnyttelse af eksisterende parkeringsfaciliteter vil have en positiv effekt på den nye bebyggelses CO2-aftryk, da behovet for nybyggeri til parkering hermed minimeres.
Forvaltningen vurderer, at lys- og skyggediagrammer samt opstalter med indbliksgener fra

bebyggelsen i tilhørende miljørapport viser, at der vil være udfordringer på visse tider af døgnet både inde i planområdet, men også i forhold til naboområder. Det er dog vurderingen, at dette er forventeligt i et område med tættere bymæssig bebyggelse og karakter.
Forvaltningen vurderer desuden, at etablering af en støjafskærmning ved planområdets gårdrum i begrænset omfang vil påvirke den visuelle oplevelse ind i området både fra Havnegade og langs den nye boligvej inde i planområdet.
Forvaltningen vurderer slutteligt, at det er væsentligt, at vindforhold i planområdet skal skærmes med passende beplantning og inventar, da miljørapporten viser visse udfordringer med at finde arealer til længevarende ophold.
Miljøvurdering
By- og Kulturforvaltningen har vurderet, at planforslagene skal miljøvurderes efter miljøvurderingslovens afsnit II, idet der i medfør af § 8 er tale om planlægning for anlægsarbejder i byzone og anlæg til opstuvning af vand, jævnfør lovbekendtgørelsens bilag 2.
Konkret vurderer forvaltningen, at det har været nødvendigt at belyse følgende områder nærmere:
Natur: Påvirkning af bilag IV-arter og Natura 2000. Vand: Håndtering af overfladevand. Befolkning: Trafikafvikling og trafikale gener, visuelle forhold og indbliksgener, påvirkning af støj, luft, skygge og vind. Jord: Jordforurening. Luft og Klima: Ekstrem nedbør, overfladenært grundvand og oversvømmelse fra fjorden. Landskab: Visuelle forhold. Kulturarv: Industrikulturmiljø og bevaringsværdige bygninger. Effekter: Midlertidige og kumulative effekter.
Der er derfor udarbejdet en miljørapport i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af aktuelle projekter (VVM), hvor ovenstående punkter er vurderet.
Natur
Planlægningen giver mulighed for nedrivning af eksisterende bevaringsværdige bebyggelse og fældning af enkelte større bevaringsværdige træer, som evt. kan tjene som yngle- og/eller rastested for flagermus. Idet planlægningen sikrer opretholdelse af levesteder og fourageringsområder for flagermus med bestemmelser om bevaring af træer, etablering af ny beplantning og begrænsning af belysning ved store træer, og idet der ved nedrivning af eksisterende bebyggelse og fældning af træer med hulheder skal foretages afværgende foranstaltninger i form af udslusning af flagermus og etablering af erstatningslevesteder i området, vurderes det, at naturinteresserne ikke påvirkes væsentligt med planlægningen.

Bestemmelser sikres gennem lokalplanlægningen og byggesagsbehandlingen. Afværgeforanstaltninger i forhold til flagermus reguleres via naturbeskyttelsesloven.
Vand og klima
Regnvandshåndteringen indrettes, så tag- og overfladevand forsinkes, renses og håndteres på en måde, der ikke øger risikoen for oversvømmelse på naboområder eller giver anledning til en væsentlig påvirkning af kystvandet. Der skal desuden tages højde for skybrud, eksisterende strømningsveje, terrænnært grundvand og risiko for stormflod. Her vurderes det i miljørapporten, at selve lokalplanen ikke fastlægger de endelige tekniske løsninger for håndtering af vand, da disse skal fastlægges i den videre projektudvikling, hvor der også skal meddeles udledningstilladelse og gennemføres miljøvurdering af projektet (VVM), før det kan realiseres.
Befolkning
Planforslagene kan påvirke befolkning og menneskers sundhed gennem ændrede trafikforhold, støjforhold, indbliksgener, skygge- og vindforhold. Planforslagene forventes at medføre mertrafik i området. Trafikpåvirkningen vurderes at være lokal og begrænset til moderat. Trafiksikkerhed og trafikale gener forudsættes håndteret gennem den konkrete udformning af adgangsforhold, varelevering og renovation.
Støjpåvirkningen håndteres inden for planlægningen med støjforanstaltninger. Skyggepåvirkningen og indbliksgener vurderes at være moderate, men forventelige i et tættere bymæssigt område, mens vindpåvirkningen vurderes at være begrænset.
Jord
Planforslagene vurderes ikke at medføre væsentlige påvirkninger som følge af jordforurening. Tværtimod forventes realiseringen af planerne at have en positiv effekt på jordbund og miljø, idet den forurenede jord vil blive håndteret og sandsynligvis bortkørt i forbindelse med projektets gennemførelse.
Landskab og kulturarv
Miljørapporten viser, at der kan være en miljøpåvirkning som følge af den ændrede planlægning, da etableringen af etagebebyggelse i området vil påvirke landskabet og det kulturelle havneindustrimiljø visuelt, men at påvirkningerne forsøges reguleret gennem lokalplanens bestemmelser om bl.a. facadematerialer, kommunens tilladelsesprocedurer og den relevante myndighedsbehandling.
Lokalplanen medfører en moderne boligetagebebyggelse i karréstruktur, som vil skabe et mere ”friseret” udtryk og fjerne den industrielle historie fra området. Da industrimiljøet er særligt sårbart over for dette, vurderes den samlede sandsynlige påvirkning af industrikulturmiljøet som væsentlig. Selvom industrimiljøet transformeres, vil lokalplanen dog også kunne have en

positiv effekt på området, da den tilfører nye funktioner og giver flere mulighed for at opleve og interagere med det historiske kulturmiljø. Bebyggelsen udføres i fire typologier; karrébebyggelse, pakhusbebyggelse, silo- og magasinbebyggelse, der med hver sin identitet skal skabe referencer til det nærliggende område og således drage en parallel til områdets historik og binde området sammen, i tråd med kommunens overordnede udviklingsplaner for Odense indre havn.
Planlægningen vurderes samlet set på baggrund af ovenstående faktorer ikke at medføre en væsentlig påvirkning af miljøet.
Lovgrundlag
Forslag til lokalplanen er udarbejdet i henhold til planlovens kapitel 5. Forslag til kommuneplantillægget er udarbejdet i henhold til planlovens kapitel 4. Miljøvurdering er gennemført i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM).
Handlemuligheder
By- og Kulturudvalget kan:
Vælge at fremlægge planforslagene i offentlig høring i minimum fire uger for lokalplan og otte uger for kommuneplantillæg og miljøvurdering (forvaltningens indstilling). Vælge at komme med ændringer til planforslagene, som kan indarbejdes af forvaltningen, hvorefter planforslagene sendes i høring. Alternativt kan planforslagene med ændringer forelægges By- og Kulturudvalget igen. Vælge ikke at vedtage planforslagene til offentliggørelse, hvorved der ikke kan etableres boliger og service- og/eller kontorerhverv på Havnegade 19.
Den videre proces

Økonomi

Denne sag har ikke økonomiske konsekvenser for Odense Kommune.

Beslutning

By- og Kulturudvalget godkender indstillingen.