Forbud mod etageboligbyggerier - Hvidovrevej 9-11

Indstilling

Teknisk Forvaltning indstiller,
1. at der nedlægges et forbud efter Planlovens §14 imod opførelse af 2 etageboligbyggerier i 3 etager med i alt 18 nye lejligheder.

Sagsfremstilling

Kommunalbestyrelsen har i forbindelse med Forslag til Kommuneplan 2026 haft fokus på at begrænse mulighederne for nye boligprojekter udover de allerede besluttede. Flere steder langs større veje er kommuneplanens rammebestemmelser og afgrænsning af områder til blandet bolig- og erhvervsanvendelse derfor ændrede.
Rødovre Kommune har 8. maj 2026 modtaget en ansøgning om byggetilladelse til et projekt, der udnytter mulighederne i Lokalplan 129, men som ikke forventes at være muligt med den kommende lokalplan, som Kommunalbestyrelsen har besluttet skal udarbejdes for området. Hvis byggeprojektet ønskes afvist, kan det ske med et forbud efter planlovens § 14 og med vedtagelse af forslag til ny lokalplan for området inden for 12 måneder efter nedlæggelse af forbuddet.
Projektet på Hvidovrevej 9-11 Ejer af ejendommen Hvidovrevej 9-11 har den ansøgt om opførelse af 2 etageboligbyggerier i 3 etager med en samlet bebyggelsesprocent på 60. Nuværende Lokalplan 129 vurderes ikke at være til hinder for projektet. Ejendommen anvendes i dag til garageanlæg med tilhørende befæstede arealer samt en villa. I det forslag til Lokalplan 161, som forvaltningen har udarbejdet, er Hvidovrevej 9-11 udlagt til

åben-lav boligbebyggelse med mulighed for udstykning til to fritliggende parcelhusgrunde. Baggrunden herfor er et ønske om at sikre en anvendelse og bebyggelsesstruktur, der harmonerer med den omkringliggende villabebyggelse langs Hvidovrevej. Lokalplansforslaget giver mulighed for opførelse af fritliggende parcelhuse med en maksimal bebyggelsesprocent på 25 og i højst 1½ etage, svarende til områdets eksisterende karakter.
Forhåndsdialog Teknisk Forvaltning har inden modtagelse af ansøgningen haft forhåndsdialog med projektudvikler/ejer på et møde den 7. maj 2025. På mødet oplyste forvaltningen, at projektet kunne blive mødt af et §14-forbud, hvis der blev indsendt en ansøgning om byggetilladelse. Ansøger har derfor været bekendt med risikoen for et forbud.
Varsel om forbud Den 8. juni 2026 sendte forvaltningen et varsel om forbud til ansøger/ejer med en frist for bemærkninger til og med den 22. juni 2026. Den 22. juni modtog forvaltningen høringssvar med bl.a. følgende bemærkninger:
Reedomus ApS gør gældende, at det ansøgte boligprojekt (18 boliger) er i overensstemmelse med gældende Lokalplan 129, og at der ikke foreligger en tilstrækkelig planlægningsmæssig begrundelse for et § 14-forbud.
Selskabet oplyser, at projektet blev igangsat i 2024, og at kommunen i foråret 2025 opfordrede bygherre til at afvente indsendelse af ansøgning til efter kommunalvalget. Reedomus mener derfor at have opnået en berettiget forventning til sagens behandling.
Reedomus henviser til, at kommunen har tilbagekaldt et tilsvarende § 14-forbud på naboejendommen Hvidovrevej 15-17, og anfører, at et forbud på Hvidovrevej 9-11 derfor vil være i strid med lighedsgrundsætningen.
Reedomus opfordrer kommunen til at undlade at nedlægge § 14-forbud, alternativt indgå i dialog om et tilpasset boligprojekt om evt. unge- eller ældreboliger, og forbeholder sig retten til at indbringe sagen for Planklagenævnet
Forvaltningens bemærkninger Forvaltningen vurderer ikke, at kommunen har skabt en berettiget forventning om, at projektet kunne realiseres.
Det er forvaltningens vurdering, at der foreligger en saglig planlægningsmæssig begrundelse for at begrænse yderligere boligfortætning i området. Dette skal ses i sammenhæng med kommunalbestyrelsens politiske målsætninger om at tilpasse den fremtidige byudvikling til kommunens kapacitet på blandt andet skoler, daginstitutioner, fritidsfaciliteter og øvrig infrastruktur.
På mødet med ansøger i maj 2025 oplyste forvaltningen, at et projekt af den ansøgte karakter kunne blive mødt med et § 14-forbud som følge af de politiske ønsker til den fremtidige planlægning i området jf. bl.a. Rødovrestrategien, som havde været i høring på det pågældende tidspunkt. Forvaltningen opfordrede ikke til noget tidspunkt for

ansøgning eller stillede en senere godkendelse i udsigt. Forvaltningen finder ikke, at sagen kan sidestilles med den tidligere sag på Hvidovrevej 15-17, da de to sager adskiller sig væsentligt indholdsmæssigt, tidsmæssigt og i deres konkrete forløb. Der er ikke tale om ensartede forhold, som nødvendigvis skal behandles ens.
Forvaltningen bemærker desuden, at planlægning efter planloven kan ændre de fremtidige anvendelsesmuligheder for ejendomme, og at den gældende planlægning ikke giver grundejere en ubetinget ret til at realisere konkrete byggeprojekter. På den baggrund fastholder forvaltningen, at der er grundlag for at nedlægge et § 14-forbud. Vurderingen støttes af en ekstern juridisk vurdering.
Lov- og plangrundlag Planlovens §14
Lokalplan 129
Tidsplan Hvis det besluttes at nedlægge § 14-forbud, skal der inden 12 måneder offentliggøres et forslag til lokalplan med et indhold som forhindrer det, som udløste § 14 forbuddet. Udvalget har forslag til lokalplan til stillingtagen på nærværende udvalgsmøde

Beslutning

Godkendt.