Vedtagelse af planlægning for Lokalplan 702, boligområde, Vindeby

Indstilling

Direktionen indstiller til Plan- og Lokalsamfundsudvalget,

At vedtage Lokalplan 702, boligområde, Vindeby med de i hvidbogen anbefalede
ændringer.

Baggrund

I en konkret sag i lokalplanområdet har Planklagenævnet omgjort administrationens tilladelse til
et nyt hus til et afslag. Det betyder, at det konkrete hus ikke kan opføres, samt at der med stor
sandsynlighed ikke kan meddeles byggetilladelser af nogen art efter den gældende Lokalplan
Plan- og Lokalsamfundsudvalget behandlede sagen om Planklagenævnets afgørelse og de
afledte effekter på møder den 8. april 2025 (pkt. 5) og den 6. maj 2025 (pkt. 11), af sagen fra 8.
april 2025 fremgår eksterne advokaters vurdering af sagen.
På den baggrund besluttede Plan- og Lokalsamfundsudvalget på møde den 3. juni, 2025 (pkt.
9) at prioritere planlægning for boligområdet i Vindeby (5 for -2 imod).
Den 23. september 2025 (pkt. 4) besluttede Plan- og Lokalsamfundsudvalget at igangsætte
planlægningen for et eksisterende boligområde i Vindeby (5 for - 2 imod).
Plan- og Lokalsamfundsmødet godkendte som en del at igangsættelsen at fastsætte følgende
pejlemærker for den nye planlægning:
Den nye lokalplan vil bygge på en registrering af områdets kvaliteter og
bevaringsværdige karaktertræk. På baggrund heraf vil der blive fastsat bestemmelser
for fremtidige ny- og ombygninger.
Derudover skal planen tage stilling til, hvordan området og især kommende byggerier
sikres mod højvande.

Efter udvalgets igangsættelse af planforslagene har administrationen udarbejdet et forslag til
en lokalplan med afsæt de i ovenstående pejlemærker.
Den 2. juni 2026 besluttede Plan- og Lokalsamfundsudvalget at sende forslag til Lokalplan 702
i offentlig høring. Beslutningen blev truffet med 8 for og 1 imod.
Planlægningens indhold
Lokalplan
Lokalplan 702 (Bilag 1. Lokalplan 702_Forslag) har til formål at muliggøre nybyggeri og om- og
tilbygning under rammer, der bibeholder stedets karaktertræk som et åbent og grønt
boligkvarter med en ensartet skala, og samtidig giver plads til udvikling. Området er fuldt
udbygget, og lokalplanen giver ikke mulighed for udstykning af nye grunde. Udvikling kan
derfor ske som erstatningsbyggeri (nedrivning og nybyg) eller som til- og ombygninger på de
eksisterende grunde.
Offentlig høring
Planforslaget har været i offentlig høring i perioden 4. juni 2026 til og med 8. juli 2026. Der blev
i forbindelse med høringen afholdt et borgermøde 17. juni 2026 med ca. 35 deltagere.
Der er i høringsperioden modtaget 26 personlige høringssvar, heraf 23 høringssvar fra beboere
i området, 1 fra nabo til lokalplanområdet og 1 fra en borger, som bor længere væk, samt et
fælles høringssvar med underskrift fra 54 af områdets beboere. Administrationens
bemærkninger til høringssvarene og de anbefalede ændringsforslag til lokalplanen fremgår af
hvidbogen (Bilag 2. Temahvidbog). De fulde høringssvar fremgår af bilag 3 (Bilag 3. Samlede
høringssvar).
Høringssvarene fra borgerne omhandler især:
- § 6.1 - Loftet på 185 m² boligareal
- § 6.2 - Loftet på 30 m² for sekundær bebyggelse
- § 7.1 - Nedrivningsforbud for bevaringsværdig bebyggelse
- §7.12 - Materialer og farver på facader
- §7.14 - Forbud mod sprosser på nye vinduer.
- §8.3 - Hegnstyper og -højde
Mange høringssvar indeholder derudover bemærkninger om den ”planfaglige begrundelse” for
den konkrete planlægning. Det skal i den forbindelse understreges, at de planfaglige og
planlægningsmæssige begrundelser for lokalplanens indhold beror på en samlet afvejning og
prioritering af de interesser, der gør sig gældende i et givent område, herunder også
kommunens egne interesser.
Begrundelsen vil derfor som udgangspunkt ikke være knyttet til ét enkelt hensyn eller ét
bestemt emne, men vil være resultatet af en afvejning mellem flere, og til tider modstående,
interesser.
Privatøkonomiske hensyn må ikke indgå i den planfaglige afvejning af interesserne.

Høringssvarene giver anledning til ændringer i lokalplanen.
Ændringerne omfatter følgende bestemmelser:
§ 1.1 Formålsparagraf – ’’forhaver med beplantning og lave hække mod Vejskel’’
ændres til ’’forhaver med beplantning og hække mod vejskel.’’
§ 5.5 Belægningstyper – Der tilføjes mulighed for perlesten.
§ 6.1 Bebyggelsesprocent og boligareal – Loftet for boligareal øges til 200 m 2.
§ 6.2 Areal for sekundær bebyggelse - loftet for sekundær bebyggelse øges til 50 m 2.
§ 6.5 Facadehøjde – Den maksimale facadehøjde øges til 4,2 m.
§ 6.7 Placering af facade mm. mod vej – Bestemmelsen ændres bl.a. således at grunde
uden facadelængde mod vej fritages, samt at bygninger på hjørnegrunde maksimalt skal
tilrettes vejmidterlinje til én vejside.
§ 6.11 Placering af tekniske anlæg – forbud mod placering af tekniske anlæg mellem vej
og facade udgår fra bestemmelsen.
§ 7.1 Nedrivningsforbud af bevaringsværdig bebyggelse – Bestemmelsen fastholdes,
men adressen Vindeby Vinkelvej 3 udpeges ikke bevaringsværdig.

§ 7.4 Taget må ikke hæves eller ændre hældning – Bestemmelsen ændres til kun at
gælde bevaringsværdige bygninger.

§ 7.5 Tagmaterialer - bestemmelsen justeres så huse i stilen Funkis Bungalow med en
taghældning på mindre end 20 grader kan udføres i tagpap.

§ 7.7 Materialer og farver for tagdetaljer – Farvepaletten på bilag 7 justeres og
suppleres med farver i ultramarin blå samt sort.

§ 7.8 Krav til tagdetaljer lagt i mørtel – Bestemmelsen skal kun gælde de
bevaringsværdige bygninger.

§ 7.11 Krav til tagrender og nedløbsrør – Bestemmelsens formulering ændres for at
præcisere indholdet.
§ 7.12 Materialer og farver på facader – Bestemmelsen fastholdes men bilag 7 med
farve eksempler suppleres med oversigt over mulige farvenuancer.

§ 7.14 Materialer og udseende på vinduesrammer og karm – Bestemmelsen ændres så
materiale krav udgår, og der tilføjes en undtagelsesbestemmelse for boligen på Vindeby
Sundvej 1A, så der her kan isættes vinduer med sprosser i overensstemmelse med
husets stilart.
§ 7.19 Altaner og rækværk - bestemmelsen suppleres således at umalet metal også er
muligt.

§ 8.3 Hegnstype og højde for hegn – Den maksimale højde for hæk udgår og forbud
mod stedsegrøn hækbeplantning udgår

§ 8.6 Affaldsafskærmning – Bestemmelsen ændres så den stemmer overens med den
ændrede hækhøjde i § 8.3
§ 8.9 Befæstelse på areal mellem bolig og vej – Bestemmelsen forklares i en note

Ændringerne i bestemmelserne giver anledning til konsekvensrettelser i redegørelsen.
Derudover foretages der redaktionelle rettelser (stavefejl og lignende).

Økonomiske og erhvervsmæssige konsekvenser
Udgifter i forbindelse med planlægningen er afholdt indenfor Byg og Byudviklings eksisterende
driftsramme.

CO2-Konsekvensvurdering
Planloven giver ikke mulighed for at stille krav til ny bebyggelses CO2 påvirkning, men
byggeloven stiller krav til ny bebyggelses forbrug af CO2-ækvivalenter.
Lokalplanen indeholder mulighed for en omdannelse og en fortætning af et eksisterende
byområde. Sammenholdt med nybyggeri på bar mark, i samme omfang, vil planerne give
anledning til en mindre CO2 påvirkning.
Lokalplanen giver mulighed for transformation af eksisterende bygninger og hindrer evt.
nedrivning. Sammenholdt med nybyggeri til samme formål og i samme omfang, vil planerne
give anledning til en mindre CO2 påvirkning.

Lovgrundlag, planer, politikker og strategier
Planloven
Kommuneplan 2025: Bynatur, Bosætningsstrategi, Arkitektur og bykvalitet, Kystprofil og
Kulturarv.
Udviklingsstrategi 2025-2032: Fra mere til bedre

Sagen afgøres i
Plan- og Lokalsamfundsudvalget

Beslutning

Sagen blev drøftet. Udvalget besluttede at udsætte sagen.
Administrationen bemærkede, at såfremt der laves væsentligt flere ændringer til
lokalplanforslaget end de i hvidbogen foreslåede, må det forventes at lokalplanforslaget
skal sendes i fornyet offentlig høring.
Afbud fra René Haahr (V), som suppleant deltog Mette Kristensen (V).