Lokalplan for offentligt område ved Ringparken i Ryomgård. Igangsætning

Sagsfremstilling

Lokalplanen tager afsæt i kommunens behov for fremtidig plejeboligkapacitet og i ønsket om at skabe værdige, trygge og funktionelle rammer for borgere med omfattende pleje-, omsorgs- og støttebehov. Lokalplanen ved Ringparken i Ryomgård skal derfor først og fremmest muliggøre, at der kan etableres plejeboliger med tilhørende servicearealer samt øvrige sundheds-, trænings- og frivilligfunktioner i Ringparken.

Derudover skal lokalplanen sikre areal til en eventuel fremtidig udvidelse af den eksisterende børnehave, Børnehuset Ringvejen. Det er en central intention i projektet at muliggøre en positiv synergi mellem plejeboligerne og børnehaven, så de to institutioner kan drage fordel af hinanden, eventuelt med overlap i funktioner og arealer. Endvidere er der et potentiale for en mere effektiv arealudnyttelse gennem dobbeltudnyttelse af parkeringspladser samt en fælles håndtering af overfladevand med mere.

Overordnet set skal lokalplanen tage afsæt i og sikre en helhedsorienteret udvikling af Ringparken og sammenhæng med det omkringliggende område. Lokalmiljøet har udtrykt ønske om, at visse dele af området og eventuelt enkelte funktioner kan fungere som fælles mødesteder. Mulighederne for dette vil blive belyst i det videre arbejde.

For en mere udførlig gennemgang af projektet, se bilag 1 Startredegørelse og bilag 2 Projektnotat.

Planområdets beliggenhed

Lokalplanområdet ligger i Ryomgård og omfatter et areal på cirka 45.500 kvadratmeter. Området ligger cirka 700 meter nord for Vestergade, som kan karakteriseres som hovedgaden i Ryomgård, og cirka 200 meter fra den kommunale skole, Marienhoffskolen. Lokalplanområdet er på alle sider omgivet af klassiske villakvarterer.

Området er udpeget som fortætningsområde i kommuneplanens hovedstruktur. Det indebærer hovedsageligt, at der i dette område kan bygges tættere og højere. Samtidig medfører udpegningen et øget fokus på at samle funktioner og skabe mødesteder, som gavner beboere og lokalmiljø.

Eksisterende forhold
I lokalplanområdets vestlige del ligger et tidligere plejehjem, der i dag huser to borgerteams, sygeplejeklinik, sundhedsplejeklinik, visiteret træning og aktivitetscenter, drevet af frivillige.

Områdets fem pyramidehuse indeholder 16 almene ældreboliger, hvoraf tre udlejes på almindelige vilkår, mens de øvrige, i tillæg til de 24 boliger i den tidligere plejehjemsbygning, anvendes i dag til midlertidig indkvartering af ukrainske flygtninge.

Desuden omfatter området et tidligere posthus som efterfølgende har været brugt til gæstedagpleje og som tilholdssted for foreninger i Ryomgård.

I lokalplanområdets midterste del ligger Børnehuset Ringvejen, og den østligste del af området er udlagt til rekreative formål og vandhåndtering.

Lokalplanens formål og indhold

Den kommende lokalplan skal muliggøre renovering af eksisterende bygningsmasse og nybyggeri til et kommende plejehjem med 50 nye plejeboliger, heraf 10 plejeboliger målrettet borgere fra socialområdet, med tilhørende servicearealer samt mulighed for at samle og sammentænke eksisterende sundheds-, trænings- og frivilligfunktioner i Ringparken. Derudover skal planen udlægge byggefelter til en fremtidig udvidelse af børnehaven samt sikre en sammenhængende planlægning af grønne områder, stisystemer, parkering, vandforvaltning med mere.

Det forventes, at lokalplanen inddeles i minimum to delområder:

Delområde 1 skal muliggøre etableringen af plejeboliger med tilhørende servicearealer samt øvrige sundheds-, trænings- og frivilligfunktioner. Inden for delområdet skal der være mulighed for at bygge op til 7.000 kvadratmeter, og det skal være muligt at bygge i op til tre etager plus en udnyttet tagetage.

I delområde 2 skal lokalplanen udlægge areal til en mulig udvidelse af den eksisterende børnehave samt sikre arealer til offentlige udendørs opholdsarealer, parkering, stier, vandhåndtering og beplantning. Det er endnu ikke afklaret, om lokalplanen vil være byggeretsgivende for delområde 2.

En lukning af den del af Nordlyvej, der går gennem den østlige del af lokalplanens område, vil kunne bidrage til at sikre tilstrækkeligt areal til en eventuel udvidelse af børnehaven og til at skabe en væsentlig bedre sammenhæng i området. De forventede trafikale konsekvenser ved en eventuel lukning fremgår af bilag 3 Trafikafviklingsplan, Ringparken i Ryomgård. Derudover vil udfordringer og muligheder forbundet med en eventuel lukning blive yderligere belyst i det videre arbejde.

Der vil i starten af 2027 blive afholdt et udbud, hvor tilbudsgiver, i tillæg til et detaljeret projekt for plejeboliger med tilhørende servicearealer samt øvrige sundheds-, trænings- og frivilligfunktioner, skal fremlægge en plan for det samlede område. Tilbudsgiver vil blive bedt om at arbejde med områdets samlede potentiale og i den sammenhæng redegøre for, hvorvidt en lukning af Nordlyvej vil være nødvendig, og hvordan den eventuelt kan bidrage positivt til områdets udvikling.

Opmærksomhedspunkt vedrørende udlæg af grønne områder

Af den indledende bæredygtighedsscreening, vedlagt som bilag 4, fremgår det, at der er potentiale for at udvikle et område med mere natur, bedre forbindelser, drage nytte af synlig regnvandshåndtering, skabe mødesteder, bevare og videreudvikle grønne strukturer med mere. Hvorvidt disse potentialer udnyttes, vil dog afhænge dels af kvaliteten af det vindende konkurrenceforslag og dels af, hvorvidt der på sigt er ønske om og økonomi til at realisere de grønne og bæredygtige tiltag. Der er for nuværende ikke finansiering til etablering af de grønne områder, der ikke ligger i umiddelbar nærhed af de kommende plejeboliger og de hertil hørende arealer og funktioner.

Gældende planlægning
Området er i dag omfattet af: Familierådgivningscenter

• Kommuneplanrammer 5.1.08: Offentligt område til plejehjem og ældreboliger

• Kommuneplanramme 5.1.09: Offentligt område ved Nordre Ringvej

• Lokalplan 4: Butiksområde, syd for Nordre Ringvej i Ryomgård

• Lokalplan 35: Offentligt område ved Nordre Ringvej i Ryomgård

• Byplanvedtægt nummer 6 (ældre lokalplanformat)

For information om indhold og omfang af eksisterende rammer og lokalplaner, se bilag 1.

Det kommende projekt er af en karakter og et omfang, der ikke kan indeholdes inden for ovenstående lokalplaner og kommuneplanrammer, og en realisering forudsætter derfor, at der udarbejdes en ny lokalplan samt et tillæg til Syddjurs Kommuneplan 2024.

Offentlig høring

I marts 2026 blev der afholdt et informationsmøde, hvor naboer og relevante interessenter fik mulighed for at høre mere om den kommende udvikling. Der var et relativt stort fremmøde og generelt opbakning til projektet.

Efter en politisk beslutning om igangsætning forventer Administrationen at lave en forudgående offentlig høring om den kommende planlægning, og i den forbindelse vil der blive afholdt et borgermøde. I tillæg hertil er det Administrationens forventning, at der vil blive afholdt yderligere et borgermøde, når et vedtaget forslag til lokalplan bliver sendt i offentlig høring.

Vurdering

Det er Administrationens vurdering, at der ved at lade en kommende lokalplan tage afsæt i en samlet plan for hele Ringparken kan opnås en helstøbt og langtidssikret planlægning for området. Denne vil udgøre et solidt grundlag for at etablere stærke fysiske og funktionelle sammenhænge i området, der vil komme såvel plejeboligernes beboere, børnehaven og lokale beboere til gavn.

Projektet understøtter Syddjurs Kommunes bæredygtighedsstrategi for kommunale ejendomme med det overordnede mål om at have så få kvadratmeter som muligt med efterfølgende overordnede principper:

• Vi passer på de kvadratmeter, vi har

• Vi renoverer og transformerer, før vi bygger nyt

Desuden understøtter projektet kommunens Vision og udviklingsstrategi, i særdeleshed visionstemaerne om:

• Liv i naturen

• Bæredygtig bosætning

• Kultur, fællesskaber og velfærd for alle

• Lokaldemokrati og inddragelse

Økonomi og organisatoriske konsekvenser

Administrationens indstilling om igangsætning af en ny lokalplan har ingen økonomiske konsekvenser.

Bevillingen til realisering af plejeboligerne er behandlet i separate sager.

Der er ikke afsat midler til udvidelse af eksisterende børnehave og ej heller til at etablere udendørs opholdsarealer og ny beplantning hverken i forbindelse med plejehjemmet eller i den øvrige del af området.

En eventuel lukning af Nordlyvej kan medføre et behov for trafikdæmpende og tryghedsskabende foranstaltninger på Marienhoffevej og i krydset Nimtoftevej/Egedalvej. Omfang og eventuelle udgifter forbundet hermed vil blive belyst i det videre arbejde

Videre proces

Det forventes, at udbuddet af totalrådgivning offentliggøres primo 2027 og at det vindende team og skitseforslag offentliggøres medio 2027.

Udkastet til lokalplan forventes fremlagt til politisk godkendelse ultimo 2027 eller primo 2028, hvorefter planforslaget sendes i offentlig høring i otte uger. Der vil i løbet af høringsperioden blive afholdt et borgermøde. Administrationen forventer derefter at kunne fremsende en lokalplan til endelig politisk vedtagelse medio 2028.

Lovgrundlag

Lov om Planlægning. LBK nr. 572 af 29. maj 2024

Indstilling

Direktøren for Udvikling og Kultur indstiller til

1) Erhvervs- og planudvalget at godkende igangsætning af lokalplan for offentligt område ved Ringparken i Ryomgård med tilhørende tillæg til Syddjurs Kommuneplan 2024-2036

2) Erhvervs- og planudvalget at godkende, at der i forbindelse med den offentlige høring af kommuneplantillægget afholdes et borgermøde

3) Natur-, teknik- og miljøudvalget at tage VVM-rapport til efterretning.

Bilag

• Bilag 1 - Startredegørelse for Ringparken, Ryomgård.pdf
• Bilag 2 - Projektnotat for Ringparken, Ryomgård_23.08.26.pdf
• Bilag 3 - Bæredygtighedsscreening for Ringparken.pdf
• Bilag 4 - Trafikafviklingsplan_Ringparken, Ryomgård_26.06.07.pdf