Skema A - Fortætning, 12 almene familieboliger på Vestre Landevej-Ortenvej

Sagsfremstilling

Arbejdernes Andels-Boligforening søger Varde Kommune om godkendelse af Skema A for opførelse af
12 almene familieboliger som fortætning i afdeling 4 ved Vestre Landevej/Ortenvej i Varde. Projektet
bidrager til at udvikle et eksisterende boligområde og understøtter Byrådets ambition om flere
attraktive boliger i kommunen.
Fortætningsbyggeriet gennemføres som en del af den helhedsplan, der er støttet af
Landsbyggefonden. Projektet styrker den samlede økonomi i boligområdet og bidrager til at
fremtidssikre afdelingen med moderne boliger og et mere bæredygtigt huslejeniveau.
Afdelingen består af 34 familieboliger og 1 erhvervslejemål i 3 etagers bygning opført i 1948.
Fortætningen sker ved at udnytte tagetagen på etageejendommen og omdanne til 12 nye
familieboliger.
Renoveringen af den eksisterende afdeling indebærer samtidig, at størstedelen af de nuværende
boliger ombygges til tilgængelighedsboliger i overensstemmelse med Landsbyggefondens krav, blandt
andet med elevatoradgang. Dermed understøtter projektet både bedre tilgængelighed og en mere
tidssvarende boligmasse.
Den samlede anskaffelsessum er opgjort til 26.034.000 kr. inkl. moms.
Varde Kommunes godkendelse omfatter:

Godkendelse af skema A med en samlet anskaffelsessum på 26.034.000 kr.
Godkendelse af kommunalt grundkapitallån på 2.082.800 kr.
Godkendelse af kommunal garanti for den del af lånet, der overstiger 60 % af ejendommens
værdi.
Endeligt garantibeløb fastsættes i forbindelse med godkendelse af skema C.
Godkendelse af beregnet husleje på 1.103 kr./m2

Huslejen er foreløbig beregnet til 1.103 kr./m2, som svarer til 7.997 kr. pr. måned ved 87 m2.
Huslejen er ekskl. forbrug.
Udvalget for Økonomi og Erhverv godkendte 27. november 2025, at tidligere prioriteret grundkapital
til et projekt på Gærdet kunne konverteres til et projekt i AAB afd. 6, som skulle omfatte fortætning
og opførelse af 13 almene boliger. Dette projekt kan dog ikke realiseres, fordi beboerdemokratiet ikke
kunne godkende projektet. Derfor ønskes 2 mio. kr. omprioriteret til afdeling 4 (Vestre
Landevej/Ortenvej) fra projektet til fortætning i afdeling 6 på 3,7 mio. kr. (Kong Kristoffers Vej). Den
resterende del af grundkapital på 1,6 mio. kr. fastholdes til projektet i afdeling 6, fordi det forventes,
at der arbejdes videre med fortætning i en anden version.
I tilknytning til den omhandlede skema A ansøgning, har Kuben Management, der er bygherre på
projektet, fremsendt de almindelige betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og
anlægsvirksomhed (AB18) samt almindelige betingelser for rådgivning og bistand (ABR18) og ønsker
Byrådets stillingtagen til tilføjelser, fravigelser og præciseringer, der relaterer sig til det i skema A
fremsendte byggeri.
Det er Tilsynet for almene boliger/støttet byggeris vurdering, at den omhandlede ansøgning om
tilføjelser, fravigelser og præciseringer fra AB18 og ABR18 kan behandles administrativt, fordi der

alene er tale om ændringer af teknisk karakter.
Det foreslås derfor, at Tilsynet for almene boliger/støttet byggeri alene bemyndiges til at behandle den
fremsendte ansøgning om tilføjelser, fravigelser og præcisereringer fra AB18 og ABR18.
FORVALTNINGENS

Vurdering

Byrådet godkendte 3. december 2024 Skema A for helhedsplanen for Vestre Landevej/Ortenvej. Den
aktuelle ansøgning om grundkapital til fortætning skal ses som en videreførelse af denne indsats og
som et vigtigt element i den samlede udvikling af området.
Forvaltningen vurderer, at fortætningen styrker det samlede projekt både økonomisk og strategisk.
Flere boliger i afdelingen giver et bredere økonomisk grundlag for driften, understøtter helhedsplanens
realisering og bidrager til at fastholde attraktive almene boliger i Varde by.
KONSEKVENS I FORHOLD TIL VORES VISION, BYRÅDSGRUNDLAGET OG POLITIKKER
Understøtter Byrådsgrundlaget om at kommunen arbejder aktivt på at øge indbyggertallet. Der
investeres målrettet i at gøre det attraktivt at bosætte sig og leve i Varde Kommune.
RETSGRUNDLAG
Lov om almene boliger mv
Støttebekendtgørelsen

Økonomi

Økonomi for projektet:

Grundudgifter inkl. tilslutning
Entrepriseudgifter
Omkostninger
Gebyrer
Anskaffelsessum inkl. gebyrer

Skema A (i 1.000)

Realkreditlån 90 %
Grundkapitallån 8 %
Beboerindskud 2 %
I alt

Skema A (i 1.000)

Projektet gennemføres indenfor gældende rammebeløb for 2026. Hvis byggeriet overstiger
maksimumbeløbet, kan der som udgangspunkt ikke gives tilsagn fra Byrådet til opførelse af boligerne.
Varde Kommune kræver 2,5 ‰ i støttesagsgebyr af den samlede anskaffelsessum svarende til
Grundkapital på 2,083 mio. kr. søges omprioriteret til afdeling 4, som er reserveret til afdeling 6 i
AAB.
Kommunens grundkapital udgør en variabel %-sats af den samlede anlægssum, afhængig af
boligernes størrelse. For boliger under 90 m2 beregnes indskuddet med 8 % af anlægsudgifterne,
mens der for boliger i intervallet 90-104 m2 ydes indskud med 10 %, og endelig ydes der indskud med
12 %, hvis boligerne er større end 105 m2. I det aktuelle tilfælde er den gennemsnitlige boligstørrelse
under ét beregnet til ca. 87 m2. Dette medfører, at den kommunale grundkapital kan beregnes til 8
Realkreditlån, der optages af almene boligorganisationer, påvirker ikke den kommunale låneramme.
Som følge heraf vil Kommunens garantistillelse overfor en del af lånet heller ikke have nogen
indflydelse på kommunens generelle låneadgang.

HØRING
Ingen
ANBEFALING
Forvaltningen anbefaler, at det indstilles til Byrådet,
at Skema A for opførelse af 12 almene familieboliger med en samlet anskaffelsessum på 26.034.000
kr. godkendes,
at den beregnede husleje på 1.103 kr. pr. m2 godkendes,
at grundkapital på 2,083 mio. kr., der tidligere er reserveret til fortætning i afdeling 6, omdisponeres
til projektet i afdeling 4,
at Varde Kommune yder et grundkapitallån på 2.083.000 kr. svarende til 8 % af anskaffelsessummen,
finansieret af puljen til grundkapital,
at Varde Kommune stiller kommunegaranti for den del af lånet, der overstiger 60 % af ejendommens
værdi,
at Tilsynet for almene boliger/støttet byggeri bemyndiges til administrativt at behandle de af Kuben
Management fremsendte tilføjelser, fravigelser og præciseringer til AB18 og ABR18, og
at forvaltningen bemyndiges til at godkende Skema B og Skema C inden for rammerne af Skema A.

Beslutning

Udsat
Fraværende
Harry Voigt
Daniel Sørensen

Tidligere beslutninger
Økonomi- og Personaleudvalget
Anbefalingen blev godkendt.
Fraværende
Inger Marie Kristensen
Julie Gottschalk

Bilag

• 2026-04-21 Følgeskrivelse Skema A Tagboliger (9404175 - EMN-2025-02238)
• Boss-inf skema A Afdel. 4 AAB (9411521 - EMN-2025-02238)
• 2026-03-20 Tilsagn om bidrag til forbedringsarbejder ved fortætning (9404184 - EMN-202502238)