Ansøgning. Ændret (detailhandels)planlægning i Varde Syd

Sagsfremstilling

Varde Kommune har modtaget to ansøgninger om ændringer i anvendelsen af detailhandel på to
forskellige placeringer inden for rammeområde 23.03.E10 i Varde Syd (Jeppe Skovgaardsvej). På den
baggrund skal Byrådet tage stilling til, om der skal igangsættes en planproces med henblik på at
ændre de gældende rammer for detailhandel i området. En sådan planproces vil, ud over tillæg til
kommuneplanen samt eventuelle lokalplaner, forventeligt også indebære udarbejdelse af en strategisk
miljøvurdering.
Rammeområde 23.03.E10 er udlagt til erhvervsformål i byzone og omfatter aktiviteter inden for
lettere industri og håndværk. Området er geografisk afgrænset af Esbjergvej, Ribevej og
Søndermarksvej og ligger i direkte tilknytning til boligområdet Søndertoften samt det
kommuneplanlagte boligområde 23.03.B19 i Varde Syd.
I dag rummer området mulighed for etablering af detailhandel inden for kategorien ”større
pladskrævende varer” med et samlet areal på op til 50.000 m², hvoraf ca. 12.000 er udnyttet.
Området er reguleret gennem tre gældende lokalplaner.
Begge ansøgere ønsker detailhandelsplanlægningen ændret til ”Aflastningsområde for detailhandel”
således, at der kan sælges udvalgsvarer uden størrelsesbegrænsning samt dagligvarer. Salg af
”særligt pladskrævende varer” kan fortsat foregå, da dette falder ind under kategorien udvalgsvarer.
”Udvalgsvarer” er f.eks. tøj, sko, isenkram mm. ”Særligt pladskrævende varer” er f.eks. biler,
tømmerhandel, havebrugsvarer o.a.
Dansk Detail Enterprises ansøgning for matrikel 18c og 18s (Jeppe Skovgaardsvej 15 og 17)
indeholder et ønske om ændret detailhandelsplanlægning med henblik på udvalgsvarehandel uden
begrænsninger i forhold til supplerende salg af dagligvarer. Indkørsel til området vil være fra
eksisterende vej til Jeppe Skovgaardsvej fra Ribevej. Ansøgningen skal give mulighed for at etablere
en butik på ca. 2.600 m2, som er ønsket af ansøger.
Kravin Projekters ansøgning om ændring på matrikel 16c (Ribevej 52) indeholder ønske om mulighed
for en dagligvarebutik samt udvalgsvarehandel. Ansøger ønsker etablering af en ny indkørsel til
erhvervsområde omkring Ribevej 52. Ansøgningen skal give mulighed for etablering af en
dagligvarebutik i form af en Rema 1000 og derudover udvalgsvarehandel fordelt på 3-5 butikker. Der
ansøges sammenlagt om op til 8.000-10.000 m2 detailhandel.
Varde Kommune ejer samtidig et større ubebygget erhvervsareal inden for rammeområdet. Det er den
langsigtede intention at skabe forudsætning for fremtidig etablering af udvalgsvarebutikker på arealet.
Hvis det senere besluttes at arbejde med en samlet ændret planlægning af udviklingen af området,
kan lokalplanlægningen opstartes på et senere tidspunkt.
På den baggrund lægges der op til, at en del af den nuværende ramme for detailhandel på op til
50.000 m² til pladskrævende varer omdannes til et aflastningsområde for detailhandel. Med
udpegningen af et aflastningsområde kan der skabes mulighed for etablering af udvalgsvarebutikker
uden størrelsesbegrænsning samt mulighed for at dagligvarer indgår i sortimentet.
Høringsproces, borgermøde og bemærkninger
Sagen behandles som en A-sag, idet ansøgningerne indebærer ændringer i den overordnede
planlægning for detailhandel, herunder for forskellige butikstyper.

Der er derfor udarbejdet et idéoplæg, som har været i offentlig høring i perioden fra 30. marts til 26.
april 2026. I høringsperioden er der modtaget i alt 39 høringssvar fra borgere, virksomheder og øvrige
interessenter. Høringssvarene omhandler en række forskellige temaer.
Høringssvarene drejer sig særligt om temaerne:

Trafik i forhold til Ribevej, Søndertoften og Toftegårdsvej
Støj, lugt og lys ved placering af ny detailhandel
Hensynet til bymidten
Mængden af detailhandel på Ribevej 52 (matrikel 16c)
Afbødende foranstaltninger ved evt. ny detailhandel på Ribevej 52 (matrikel 16c)
Værdiforringelse på (nabo-)ejendomme
Indkørsel til evt. ny detailhandel – eksisterende og/eller ny
Fredskov - skovbyggelinje

De indkomne bemærkninger er behandlet i resumé af indkomne bemærkninger.
Sagen er en A-sag, og derfor beslutter Byrådet, om planlægningen ønskes igangsat, mens Plan- og
Udviklingsudvalget prioriterer plansagen.
FORVALTNINGENS

Vurdering

Forvaltningen vurderer, at der med tillægget kan arbejdes på konvertering af
detailhandelskvadratmeter inden for rammerne af rammeområde 23.03.E10 til henholdsvis særligt
pladskrævende varer, udvalgsvarer og dagligvarer. Den endelige fordeling af m2 til de enkelte
kategorier vil skulle afvente analysen af de trafikale muligheder ifm. rammeområdet. Dette vil kunne
skabe forudsætning for etablering af butikskoncepter, der ikke er naturligt hjemmehørende i bymidten
og som derfor heller ikke vurderes at være direkte konkurrenter til bymidten i Varde By.
Forvaltningen vurderer, at der bør arbejdes med at muliggøre butiksstørrelser på minimum 800-1000
m2 til udvalgsvarekoncepter og maks. 1.200 m2 for dagligvarebutikker. I forbindelse med
udarbejdelse af tillægget kan det være nødvendigt at analysere yderligere, hvilken grad af
detailhandel, som det eksisterende område kan rumme både i forhold til m2 til detailhandel samt
trafikalt. Ændringer i detailhandelskategorien ventes at øge trafikken til og inden for ramme
23.03.E10. Det vil derfor være nødvendigt at analysere trafikændringerne nærmere i forbindelse med
et eventuel kommuneplantillæg.
Forvaltningen vurderer, at der skal udarbejdes en trafikanalyse, hvor der opstilles og vurderes,
hvordan den fremtidige vejstruktur i området samt adgangsbetjening af området skal fastlægges.
Forvaltningen igangsætter denne analyse i forbindelse med, at der skal udarbejdes
kommuneplantillæg til ændring af detailhandlen.
Forvaltningen vurderer, at:

En eventuel lokalplan ved Ribevej 52 vil være afhængig at ovenstående analyse. Opstart på
lokalplan for Ribevej 52 (matrikel 16c) må derfor vente med opstart til de trafikale
konsekvenser af kommuneplanændringen er belyst.

En eventuel lokalplanændring på Jeppe Skovgaardsvej 15, vil være i tråd med
kommuneplantillæggets rammer og vil derudover benytte eksisterende vejadgang til det
nuværende erhvervsområde. Lokalplanændringen vurderes derfor at kunne prioriteres til
opstart samtidigt med kommuneplantillægget.

De indkomne bemærkninger er behandlet i ”Resumé af indkomne bemærkninger”, hvor der er forslag
til vurdering af de indkomne bemærkninger. Forvaltningen vurderer i denne sammenhæng, at der ikke
er set større indvendinger i forhold til arbejde videre med en tilpasning af detailhandelsplanlægningen
for området generelt set. Trafik belyses yderligere i forbindelse med udarbejdelse af tillæg til
kommuneplanen. Støj, lys og evt. lugt vurderes at skulle behandles stedsspecifikt og behandles derfor
i forbindelse med eventuel lokalplanlægning for de enkelte lokalplanområder. Derudover er det en
forudsætning, at der i forbindelse med kommuneplantillægget redegøres for behovet for detailhandel.

For at imødekomme bekymringer i forhold til ikke at skabe en direkte konkurrent til bymidten foreslår
forvaltningen, i tråd med indkomne høringssvar, at minimumsstørrelsen på udvalgsvarebutikker
fastlægges til 800-1.000 m2. Derudover undersøges muligheden for at sikre, at butikker ikke skal
kunne opdeles i mindre lejemål.
Forvaltningen vurderer, at et fremtidigt kommuneplantillæg skal kunne muliggøre:

Én dagligvarebutik inkl. lager
Udvalgsvarebutikker ml. ca. 1000 og 5000m2 med mulighed for supplerende salg af
dagligvarer
Bibeholde mulighed for større pladskrævende varer

KONSEKVENS I FORHOLD TIL VORES VISION, BYRÅDSGRUNDLAGET OG POLITIKKER
Et mål i Handelsstrategi 2025-2035 er at; De etablerede handelsbyer (i 2035) fungerer som moderne
og attraktive handelscentre med stærke bymidter, hvor detailhandel, service og kultur skaber liv for
både borgere og besøgende. Ved at opsætte konkrete rammer for, hvad et ”Aflastningsområde” kan
indeholde opretholdes målet med bymidterne, samtidig med at der skabes mulighed for nyere
detailhandelskoncepter, som ikke er naturligt hjemmehørende i en bymidte.
RETSGRUNDLAG
Kommuneplan 2025
Planloven
Miljøvurderingsloven

Økonomi

Ingen – den videre planlægning kan afstedkomme udgifter, såfremt der ændres vejføring eller andet.
HØRING
Hvis det ansøgte imødekommes, skal der gennemføres en offentlig høring, jf. planlovens § 24, stk. 1
og miljøvurderingslovens § 32.
ANBEFALING
Forvaltningen anbefaler, at det indstilles til Byrådet,
at det nødvendige plangrundlag til ændret detailhandel, i form af et kommuneplantillæg, udarbejdes,
at evt. ny lokalplan for Ribevej 52 afventer en analyse af den fremtidige vejstruktur. Analysen
udarbejdes ifm. kommuneplantillæg for ændret detailhandel,
at ændring af Lokalplan 686-A medtages i prioriteringen af sager til igangsætning med henblik på at
give mulighed for etablering af butik på Jeppe Skovgaardsvej 15 (matrikel 18c, Varde Markjorder),
og
at resumé af de indkomne bemærkninger til debatoplægget godkendes.

Beslutning

NÆRdemokraterne stillede følgende procedureforslag:
at trafikanalysen forelægges udvalget til behandling, før der træffes beslutning om igangsættelse af
kommuneplantillæg for ændret detailhandel.
Procedureforslaget blev sat til afstemning.
Parti
Sarah Andersen
Preben Friis-Hauge
Poul Burgaard
Lars Teglgaard
Claus Brink
Simon Burkarl
Tina Agergaard Hansen

V
V
V
V
V
V
V

For

Imod
X
X
X
X
X
X
X

Hverken for
eller imod

Inger Marie Kristensen
Ole Vad Hansen
Tom Arnt Thorup
Kitty Gamkinn
Christian Bergholdt
Peter Nielsen
Henriette Harmuth Nørgaard
Julie Gottschalk
Mariane Nygaard Holm
Henrik Vej Kastrupsen
Anja Schmidt Hallum Hansen
Mikkel Berggreen Schmidt
Erling Thrane
A.C. Hoxcer Nielsen
Jonna Jul Gudmundsen
Sandie Eis Ravn

V
V
V
N
I
I
Æ
O
C
C
F
F
A
A
A
A

X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X

Procedureforslaget er hermed faldet.
Forvaltningens anbefaling blev sat til afstemning.

Sarah Andersen
Preben Friis-Hauge
Poul Burgaard
Lars Teglgaard
Claus Brink
Simon Burkarl
Tina Agergaard Hansen
Inger Marie Kristensen
Ole Vad Hansen
Tom Arnt Thorup
Kitty Gamkinn
Christian Bergholdt
Peter Nielsen
Henriette Harmuth Nørgaard
Julie Gottschalk
Mariane Nygaard Holm
Henrik Vej Kastrupsen
Anja Schmidt Hallum Hansen
Mikkel Berggreen Schmidt
Erling Thrane
A.C. Hoxcer Nielsen
Jonna Jul Gudmundsen
Sandie Eis Ravn

Parti

For

V
V
V
V
V
V
V
V
V
V
N
I
I
Æ
O
C
C
F
F
A
A
A
A

X
X
X
X
X
X
X
X
X
X

Tidligere beslutninger
Plan- og Udviklingsudvalget

Hverken for
eller imod

X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X

Forvaltningens anbefaling blev hermed godkendt.
Fraværende
Harry Voigt
Daniel Sørensen

Imod

NÆRdemokraterne stillede følgende ændringsforslag:
at trafikanalysen forelægges udvalget til behandling, før der træffes beslutning om igangsættelse af
kommuneplantillæg for ændret detailhandel.
Ændringsforslaget blev sat til afstemning.
Parti
Preben Friis-Hauge
Ole Vad Hansen
Tom Arnt Thorup
Erling Thrane
Kitty Gamkinn
Mariane Nygård Holm
Christian Bergholdt

V
V
V
A
N
C
I

For

Imod

Hverken for
eller imod

X
X
X
X
X
X
X

Ændringsforslaget er hermed faldet.
Forvaltningens anbefaling blev sat til afstemning.

Preben Friis-Hauge
Ole Vad Hansen
Tom Arnt Thorup
Erling Thrane
Kitty Gamkinn
Mariane Nygård Holm
Christian Bergholdt

Parti

For

V
V
V
A
N
C
I

X
X
X
X

Imod

Hverken for
eller imod

X
X
X

Forvaltningens anbefaling er hermed godkendt.
Fraværende
Økonomi- og Personaleudvalget
Anbefalingen blev godkendt.
Fraværende
Inger Marie Kristensen
Julie Gottschalk

Bilag

• Debatoplæg - aflastningsområde Varde Syd (9349894 - GEO-2024-04383)
• Kort VardeSyd detailhandel maj 2026 (9395200 - GEO-2024-04383)
• Samlet bilag - Ribevej 52 (9385358 - GEO-2024-04383)
• Samlet bilag - Jeppe Skovgaardsvej 15 og 17 (9385356 - GEO-2024-04383)
• Samlede høringssvar - ideer og forslag - Varde Syd 2026 (9385481 - GEO-2024-04383)
• Samlede bilag til høringssvar- ideer og forslag - Detailhandel Varde Syd 2026 (9385488 GEO-2024-04383)
• Resumé af indkomne bemærkninger - Principansøgninger til detailhandel i Varde Syd 2026