Sankt Lukas Vej 6A. Ansøgning om dispensation fra Lokalplan 453

Baggrund

BIG har på vegne af Fonden Diakonissehuset Sankt Lukas Stiftelsen, i forbindelse med
opførelse af nyt hospice på Sankt Lukas Vej 6A, ansøgt om dispensation fra Lokalplan 453 til at
terrænregulere mellem +1,5 m og -1,5 m på ejendommen. Dispensationsansøgningen og
relevant tegningsmateriale er vedlagt som bilag.
Retsgrundlag
Af lokalplanens § 8.5 fremgår, at terrænet ikke må ikke reguleres mere end +/- 0,5 m, og at der
ikke må reguleres tættere på naboskel end 1 m.
Det ansøgte
Eksisterende terræn falder flere meter gennem ejendommen fra kote 11.46 DVR90 i den
sydvestlige del af ejendommen til henholdsvis; kote 10.77 i det nordvestlige hjørne, kote 9.21 i
det nordøstlige hjørne og kote 8.08 i det sydøstlige hjørne. På grund af grundens eksisterende
terrænforskelle er det ikke muligt samtidig at begrænse terrænreguleringen til ± 0,5 m.
Terrænreguleringen er derfor koncentreret til de områder, hvor den er nødvendig for at sikre
bygningens funktion, tilgængelighed og sikkerhed.
Der er ansøgt om terrænregulering på mellem +0,5 m og +1,5 m, primært i et område langs
østfacaden af Sankt Lukas Hospice, både før og efter afskedspavillonen, samt omkring det
sydøstlige hjørne af Lukashuset. Der ansøges tillige om terrænregulering mellem -0,5 m og -1,5
m mellem naboskel mod vest og Lukashuset, samt et begrænset område mellem de to
bebyggelser.
Den ansøgte terrænregulering er blevet revideret i forhold til først ansøgt. Arealet, hvor der
terrænreguleres mellem Sankt Lukas Hospice og naboejendommene langs østskellet, er
reduceret i sit omfang og stiforløb langs østfacaden er blevet flyttet til lavest liggende terræn.
Terrænet bearbejdes med bløde og sammenhængende overgange til det eksisterende terræn,
således det opleves som en naturlig overgang og ikke som markante terrænspring.
Reguleringen ændrer ikke områdets overordnede landskabelige karakter på en måde, der er i
konflikt med lokalplanens intentioner.
Partshøring
Det reviderede projekt er sendt i fornyet partshøring og naboorientering i perioden den 23.09 –
07.10.2026 ved ejere af Tuborgvej 79, Frimodtsvej 4-14 og 15, Sankt Lukas Vej 1-5 og Rygårds
Alle 48. Kopi af høringssvar fra ejer af Frimodtsvej 6 er vedlagt. Ejer af Tuborgvej 79,
Frimodtsvej 4 og 8 har tilsluttet sig bemærkningerne. Ejere af Frimodtsvej 9 tilslutter sig
ligeledes høringssvaret, men anses ikke for at være parter i sagen, da de ikke væsentlig og
individuelt påvirkes af det kommende hospice byggeri.

Af høringssvarene fremgår det, at det er bygningernes faktiske højde, der udgør naboernes
væsentligste bekymring, og det er på den baggrund, de stiller sig kritiske overfor den ansøgte
terrænregulering, og det af bygningsmyndigheden fastlagte niveauplan.
Forvaltningens vurdering
Den samlede bygningshøjde på Sankt Lukas Hospice, herunder fastlæggelse af niveauplaner,
er ikke relevant set i forhold til den ansøgte dispensation til terrænregulering. Det er to forhold,
der er uafhængige af hinanden og behandles separat. Hertil skal det bemærkes, at ændringer af
eksisterende terræn, hvorpå der opføres bebyggelse, ikke anses for at være terrænregulering. I
denne sag svarer det som udgangspunkt til byggefelterne udlagt i Lokalplan 453. Det er
indeholdt i det nu modtagne materiale, at den sti, der er planlagt langs strækningen, placeres så
lavt i terrænet, at lokalplanens hensigt om synsmæssig afskærmning mod de tilstødende
villahaver imødekommes. Desuden vil der ikke blive direkte adgang fra stien til Tuborgvej,
hvorved den offentlige adgang til stien og området naturligt vil blive begrænset.
Byggeansøgningen indeholder ingen ændringer, der påvirker facade- eller bygningshøjderne i
forhold til det projekt, som lokalplanen bygger på. Plan og Bygs vurderinger af
skyggepåvirkninger af et byggeri opført i henhold til lokalplanens bestemmelser er således
foretaget på et retvisende grundlag. Det skal i den sammenhæng bemærkes, at det ikke er
usædvanligt, at de nødvendige terrænreguleringer, der skal til for at realisere et projekt, først
foreligger i forbindelse med en byggeansøgning, hvor der tages stilling til dem.
I forhold til bygningshøjder og niveauplaner kan det oplyses, at højder som udgangspunkt
fastsættes fra naturligt terræn (Bygningsreglementet, BR18 § 456), men at der ved skrånende
terræn eller større niveauforskelle fastlægges et eller flere niveauplaner. Lokalplan 453
indeholder ikke bestemmelser om et andet målegrundlag for de fastsatte højdebestemmelser, fx
topkoter. Det er derfor det niveauplan, som bygningsmyndigheden fastlægger ved
byggesagsbehandlingen, der gælder. Et niveauplan er et vandret, koteangivet referenceplan,
som kommunen fastlægger, når det eksisterende terræn skråner eller varierer så meget, at
bygningens højde ikke meningsfuldt kan måles fra terrænet punkt for punkt.
Det aktuelle projekt med hospice ligger på et terræn, der er så skrånende, at
bygningsmyndigheden har vurderet, at der skal fastlægges et niveauplan – og at ét niveauplan i
kote 9,40 m er passende. Fastlæggelsen af niveauplanet er sket på baggrund af
terrænforholdene på tidspunktet for vedtagelsen af lokalplanen.
Det er Plan og Bygs vurdering, at den ansøgte terrænregulering, hvor terrænet sænkes, ikke er
til gene for naboejendommene. Hvor terrænet hæves, vurderes det, at der er taget mest muligt
hensyn til naboejendommene langs østskellet, samtidigt med at der også etableres gode
udearealer til hospicet, tilgængelighed, sikkerhedsmæssigt krævede brandredningsarealer og
den forudsatte adgangsvej til afskedspavillonen. Endelig skal det bemærkes, at der ikke
foretages terrænregulering i en afstand af 1 m til naboejendommene langs østskellet.

Indstilling

Forvaltningen indstiller
Til Byplanudvalget:
At der meddeles dispensation fra Lokalplan 453 til den ansøgte terrænregulering.

Beslutning

Vedtaget. Helen Brochmann (F) undlod at stemme.

Bilag

• 1. Områdekort og skråfoto - Sankt Lukas Vej 6A (7021633 - GEO-2026-00753)
• 2. Dispensationsansøgning - Sankt Lukas Vej 6A (7021632 - GEO-2026-00753)
• 3. Tegningsmateriale - Sankt Lukas Vej 6A (7021634 - GEO-2026-00753)
• 4. Bemærkninger til forvaltningen fra ejer af Frimodtsvej 6 til fornyet partshøring (7025493