10. Drøftelse - Dispensationspraksis i område reguleret af byplanvedtægt H13

Indstilling

Direktøren indstiller til By- og Planudvalget
1. at drøfte den af sagsfremstillingen beskrevne dispensationspraksis for området reguleret af Byplanvedtægt H13.

Sagsfremstilling

Administrationen har over en årrække tilpasset sin håndhævelse og herunder dispensationspraksis efter kommunalbestyrelsens visioner, som er kommet til udtryk i de nyere parcelhuslokalplaner, der er vedtaget i kommunen siden 2020.
Administrationen har således været positivt indstillet på at meddele dispensationer i de konkrete og individuelle tilfælde, hvor det er vurderet, at en dispensation er i tråd med kommunalbestyrelsens ønsker for kommunens udvikling.
Da der i kommunen fortsat findes ældre og utidssvarende byplanvedtægter, ønsker administrationen at forelægge den nuværende praksis for By- og Planudvalget til en drøftelse og beslutning om eventuel praksisændring. Sagsfremstillingen er opdelt i afsnit vedrørende forslag om fastholdelse af nuværende praksis samt forslag til ændret praksis.

For så vidt angår håndhævelse af byggelinjer og dispensationspraksis herfor udarbejdes en selvstændig sagsfremstilling jævnfør By- og Planudvalgets tilkendegivelse på udvalgsmøde den 1. juni 2026.
Fastholdelse af nuværende praksis
Fortsat afslag på dispensation til to etager Byplanvedtægt H13 (§3, stk.3 litra c)) fastsætter etageantallet til maksimalt at være én etage med udnyttet tagetage for villa-, dobbelt- og rækkehusbebyggelse. By- og Planudvalget besluttede den 2. september 2024 at meddele afslag på et enfamiliehus i to etager på Hvidovre Strandvej 53.
Parcelhusene inden for byplanvedtægtens område består derfor med enkelte undtagelser af boliger i en etage med eller uden udnyttet tagetage.
I flere nye lokalplaner for parcelhusområder i Hvidovre har man ikke udnyttet kommuneplanens mulighed for at planlægge for boliger i to etager. Det gælder blandt andre det senest behandlede forslag til parcelhuslokalplan, Lokalplan 158 for et boligområde ved Hvidovre Allé. Her har man valgt at fastholde den gamle byplanvedtægts bestemmelse om, at etageantallet ikke må overstige én etage med udnyttet taget​ age henset til områdets karakter. Lokalplanen har været i høring i perioden 27. marts til 11. maj 2026 og forventes endeligt vedtaget i september 2026.
Ud fra områdets karakter bør et ønske om at etablere boliger i to etager i området kun tillades efter ny lokalplanlægning, og kun hvis der er politisk ønske om dette. Administrationen foreslår derfor, at den nuværende praksis om at meddele afslag på ansøgninger til enfamiliehuse, herunder dobbelthuse, i mere end én etage med udnyttet tagetage, fastholdes for området reguleret af Byplanvedtægt H13.
Dobbelthuse med gavl eller facade i skel Byplanvedtægt H13 (§3, stk. 3, litra b)) tillader dobbelthuse og rækkehuse med gavl i skel.
Administrationen har igennem årene tilladt forskellige udformninger for dobbelthuse både i området, der er reguleret af Byplanvedtægt H13, og i andre boligområder i Hvidovre Kommune. Også hvor byggeriet ikke har forudsat dispensation fra plangrundlaget.
Der har således udviklet sig en praksis i kommunen for at tillade andre udformninger af dobbelthuse end den traditionelle udformning med gavl i det fælles skel. Fx delvis facade i skel, forskudt gavl i skel eller, hvor gavlbredde og facadelængder har haft tilnærmelsesvis samme længde, og det visuelt derfor kan være vanskeligt at definere, hvad der er gavl eller facade.

Til sammenligning har kommunalbestyrelsen i forslag til Lokalplan 158 senest godkendt følgende i høringsversionen af lokalplanen: For dobbelthuse og rækkehuse er det dog tilladt at opføre fælles gavl eller facade i skel samt at opføre tilbygninger i skel mod den tilhørende nabobebyggelse. Højden på tilbyg​ninger må ikke overstige højden på hovedhusets underkant ved tag.
Administrationen foreslår, at den nuværende praksis for at dispensere fra bestemmelsen i Byplanvedtægt H13 om gavl i skel fastholdes på baggrund af konkret vurdering af det enkelte projekt.
Ved dispensation fra grundens facadebredde – minimum 4 meter til koteletben Den 5. september 2022 besluttede By- og Planudvalget at godkende, at der fremadrettet indføjes en bestemmelse i nye lokalplaner for parcelhusområderne med krav om, at bredden af adgangsveje til bagvedliggende boliger på ejendomme med fritliggende enfamiliehuse og dobbelthuse fastlægges til minimum 4 m, og fastlagde samtidig en praksis for, som udgangspunkt, at kræve en bredde på minimum 4 m for adgangsveje til boliger ved godkendelse af dobbelthuse efter byggelovens § 10 A.
Byplanvedtægt H13 fastlægger i § 3 stk. 2, litra b) at ”intet areal vil fremtidig kunne udstykkes til villabebyggelse med mindre end 16 m, til dobbelthuse med mindre end 10 m og til rækkehuse med mindre end 8 m facade mod vej”. Bredden for adgangsvej til koteletgrunde med bagvedliggende parcelhus eller dobbelthus har derfor i fleste tilfælde krævet dispensation for facadebredden.
Kommunalbestyrelsen har senest i Lokalplan 240 for Risbjergkvarteret og forslag til Lokalplan 158 for et boligområde ved Hvidovre Allé besluttet, at: Ved udstykning til bagvedliggende ejendomme, såkaldte ko​teletgrunde, skal adgangsvejen have en matrikulær bredde på mindst 4 m.
Hensigten er, at der også i situationer med udvoksede levende hegn på begge sider af adgangsvejen skal kunne være en fri bredde på mindst 3 m til køretøjer.
Administrationen foreslår, at den nuværende dispensationspraksis med krav om en matrikulær bredde på mindst 4 m for adgangsvej til bagvedliggende grunde fastholdes.
Fradrag for sekundær bebyggelse efter BR18 Administrationen har efter tidligere politisk beslutning, meddelt dispensation fra de fastsatte bebyggelses- og udnyttelsesgrader i området reguleret af Byplanvedtægt H13 og andre boligområder i Hvidovre Kommune, som er reguleret af ældre byplanvedtægter.

Administrationen har dispenseret op til indholdet i de gældende kommuneplanrammer og det gældende bygningsreglement (aktuelt BR18). Årsagen til dette er, at kommuneplanens rammer er udtryk for den ønskede, maksimale bebyggelsestæthed i områderne. Kommuneplanens rammer er udgangspunktet, når der i fremtiden udarbejdes nye lokalplaner til erstatning for byplanvedtægterne. I den forbindelse vil man også overgå til regulering gennem en maksimal bebyggelsesprocent.
Beregningsreglerne, som ligger til grund for beregning af en ejendoms bebyggelsesprocent i BR18, er underlagt fradragsreglerne for sekundær bebyggelse jf. BR18 kap. 23, § 455, stk. 4:
For garager, carporte, udhuse, drivhuse, skure, hønsehuse, åbne overdækninger, herunder åbne overdækkede terrasser og lignende bygninger, medregnes kun den del af arealet, der overstiger:
1. 20 m² pr. bolig ved etageboligbebyggelser og ved samlede boligbebyggelser med både lodret og vandret lejlighedsskel samt ved rækkehuse, kædehuse, gruppehuse og lignende former for helt eller delvist sammenbyggede enfamiliehuse.
2. 50 m² pr. bolig ved fritliggende enfamiliehuse, dobbelthuse med lodret lejlighedsskel og sommerhuse, og
3. 25 pct. af bebyggelsens øvrige etageareal ved andre bebyggelser, herunder erhverv og institutioner, dog medregnes garage- og udhusarealer i kælder eller gårdkælder ikke.
Det vil sige, at en ansøgning om tilladelse til eksempelvis en carport, kan kræve en dispensation fra den fastsatte bebyggelsesgrad, men vil samtidig ikke ændre på ejendommens bebyggelsesprocent, såfremt det samlede areal af sekundær bebyggelse på ejendommen er maximalt 50 m².
Administrationen har igennem årene tilladt yderligere dispensation fra bebyggelses- og udnyttelsesgraden til sekundær bebyggelse, uagtet ejendommens bebyggelsesprocent er på 30, da sekundær bebyggelse ikke ændrer på ejendommens bebyggelsesprocent, såfremt den maximalt udgør 50 m². Det foreslås, at denne praksis fastholdes fremadrettet.
Ændring af nuværende praksis
Differentieret bebyggelsesprocent Kommunalbestyrelsen har vedtaget Lokalplan 240 for Risbjergkvarteret i december 2024, Lokalplan 150 for området mellem Planteheldvej og Femagervej i december 2025, og behandlet forslag til Lokalplan 158 for et boligområde ved Hvidovre Allé i marts 2026, hvori det er valgt at differentiere bebyggelsesprocenterne alt efter om der bygges i én etage eller i flere etager.

Administrationen vurderer, at det ikke er hensigtsmæssigt at meddele dispensation til større overskridelse af byplanvedtægtens bestemmelser for bebyggelse, end til det omfang, der må forventes at blive muliggjort efter ny lokalplanlægning. Administrationen foreslår derfor, at den nuværende dispensationspraksis for Byplanvedtægt H13 ændres til at:
Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom ikke må overstige:
30 for bebyggelse i én etage med udnyttet tagetage 25 for bebyggelse i én etage
Den foreslåede praksisændring vil være i tråd med Kommunalbestyrelsens seneste stillingtagen til differeret bebyggelsesprocent for én og fleretages parcelhuse.
Ved en eventuel fremtidig beslutning om ændret praksis skal der, jævnfør den almindelige vejledningspligt i forvaltningslovens § 7, stk. 1 og princippet om god forvaltningsskik, ske offentliggørelse af praksisændring. Praksisændringen vil blive beskrevet på Hvidovre Kommunes hjemmeside. På baggrund af udvalgets drøftelser vil administrationen forberede en beslutningssag for fremadrettet dispensationspraksis for området. På By- og Planudvalgets møde den 10. august 2026 vil der ligeledes blive behandlet en orienteringssag om administrationens agtede afgørelse i igangværende bygge- og dispensationssager i området reguleret af Byplanvedtægt H13 samt principiel drøftelse af indholdet for ny Lokalplan 349.
Politiske beslutninger og aftaler Byplanvedtægt H13 Område omkring Hvidovre Strandvej, Hvidovre Enghavevej, Strandby Allé, Strandmarksvej m.fl. blev vedtaget af Kommunalbestyrelsen den 26. marts 1965.
På møde i By- og Planudvalget den 7. april 2026, under punkt 2 Meddelelser: ”Hvidovre Strandvej 65. Et enigt udvalg ønsker, at sager i området reguleret af Byplanvedtægt H13 vedrørende dobbelthuse og byggeri, som afviger fra det sædvanlige i området, forelægges til politisk behandling frem til byplanvedtægten er afløst af en ny lokalplan”.
Økonomiske konsekvenser Der er ingen økonomiske konsekvenser for Hvidovre Kommune.
Retsgrundlag Efter Planlovens § 19, stk. 1, jf. lovbekendtgørelse nr. 572 af 29. maj 2024, kan kommunalbestyrelsen dispensere fra bestemmelser i en lokalplan, hvis dispensationen ikke er i strid med planens principper.

Af Hvidovre Kommunes delegationsplan 2022-2026 fremgår, at administration skal forelægge udvalget sager af principiel karakter under administration af planloven. Drøftelse af fastlæggelse af praksis vurderes at være af principiel karakter, idet det har betydning for områdernes karakter, fortætning mv.
Høring Der er ikke høringspligt i denne sag.
Klima-, miljø- og bæredygtighedsmæssige konsekvenser Der er ikke umiddelbart klima-, miljø- eller bæredygtighedsmæssige konsekvenser i denne sag.

Beslutning

Ad 1. Drøftet.