4. Beslutning - ændring af dispensationspraksis i områder reguleret af byplanvedtægter

Indstilling

Direktøren indstiller til By- og Planudvalget:
1. at fastholde nuværende praksis for dispensation til:
a. At fastholde praksis for at meddele afslag på dispensation til boligbebyggelse i to etager i de områder, hvor byplanvedtægt alene muliggør boligbebyggelse i én etage med udnyttet tagetage.
b. At fastholde praksis for, at grundens facadebredde (adgangsvej) minimum skal udgøre 4 m ved udstykning af koteletben
c. At fastholde praksis for beregning af bebyggelses- og udnyttelsesgraden med fradrag for sekundær bebyggelse efter beregningsreglerne i Bygningsreglementet 2018 (BR18).
2. at godkende, at den nuværende praksis for at meddele dispensation til hel og delvis fælles facade eller gavl i skel ved dobbelthuse ændres til, at der alene tillades hel eller dispenseres til delvis fælles gavl i skel ved dobbelthuse.
3. at godkende, at den nuværende praksis for at meddele dispensation fra fastsatte bebyggelses- og udnyttelsesgrader ændres til, at dispensation meddeles efter en differentieret bebyggelsesprocent på 25 for bebyggelse i ét plan og 30 for bebyggelse i to plan, dvs. i bygninger med udnyttet tagetage og to etager. Disse dispensationer kan kun meddeles under visse betingelser jævnfør beregningsreglerne i Bygningsreglementet 2018 (BR18) og i de områder, hvor dispensationskompetencen ikke er begrænset jævnfør bestemmelser i de enkelte byplanvedtægter.

Sagsfremstilling

Dette dagsordenspunkt er udarbejdet af Center for Plan og Miljø.
Administrationen har gennem en årrække tilpasset sin håndhævelse, herunder dispensationspraksis, i overensstemmelse med de visioner for kommunens udvikling, som Kommunalbestyrelsen har givet udtryk for gennem vedtagelsen af nyere parcelhuslokalplaner siden 2020.
På den baggrund har administrationen været positivt indstillet over for at meddele dispensationer i konkrete og individuelle tilfælde, hvor det er vurderet, at dispensationen understøtter Kommunalbestyrelsens ønsker for kommunens udvikling.
Da en del af kommunen fortsat er omfattet af en række ældre og utidssvarende byplanvedtægter, forelægges den nuværende praksis for By- og Planudvalget med henblik på en beslutning om, hvorvidt praksis skal fastholdes eller ændres.
Sagen omfatter samtlige af kommunens gældende byplanvedtægter (vedlagt som bilag ”Oversigt over byplanvedtægter i Hvidovre Kommune”) med henblik på at sikre en ensartet og gennemsigtig fremadrettet administration og håndhævelse.
Sagsfremstillingen er opdelt i afsnit vedrørende henholdsvis forslag om fastholdelse af den nuværende praksis og forslag om ændret praksis.
Fortsat afslag på dispensation til to etager
I flere nye lokalplaner for parcelhusområder i Hvidovre har man ikke fuldt udnyttet muligheden for at planlægge for boliger i to etager jævnfør kommuneplanens rammer. I flere områder er det valgt at fastholde den tidligere byplanvedtægts bestemmelse om, at etageantallet ikke må overstige én etage med udnyttet tage​tage henset til områdets karakter.
Administrationen foreslår derfor, at den nuværende praksis om at meddele afslag på ansøgninger til boligbebyggelse i to etager fastholdes for områder, hvor byplanvedtægten alene muliggør bebyggelse i én etage med udnyttet tagetage. Denne praksis har senest været bekræftet for Byplanvedtægt H13 ved By- og Planudvalgets behandling af sag vedrørende Hvidovre Strandvej 53, den 2. september 2024.
Ved dispensation fra grundens facadebredde (adgangsvej) – minimum 4 meter til koteletben
Den 5. september 2022 besluttede By- og Planudvalget at godkende, at der fremadrettet indføjes en bestemmelse i nye lokalplaner for parcelhusområderne med krav om, at bredden af adgangsveje til bagvedliggende boliger på ejendomme med fritliggende enfamiliehuse og dobbelthuse fastlægges til minimum 4 m, og fastlagde samtidig en praksis for, som udgangspunkt, at kræve en bredde på minimum 4 m for adgangsveje til boliger ved godkendelse af fritliggende enfamiliehuse og dobbelthuse efter byggelovens § 10 A.

I flere af byplanvedtægterne er der fastsat krav om en minimumsfacadebredde mod vej på mellem 8 og 19 meter, afhængigt af boligtypen. For koteletgrunde med bagvedliggende boligbebyggelse har adgangsvejens bredde derfor i de fleste tilfælde medført behov for dispensation fra kravet om facadebredde.
Kommunalbestyrelsen har senest i de seneste lokalplaner for parcelhusområder fastlagt, at: Ved udstykning til bagvedliggende ejendomme, såkaldte kot​ eletgrunde, skal adgangsvejen have en matrikulær bredde på mindst 4 m.
Hensigten er, at der også i situationer med udvoksede levende hegn på begge sider af adgangsvejen skal kunne være en fribredde på mindst 3 m til køretøjer.
Administrationen foreslår, at den nuværende dispensationspraksis med krav om en matrikulær bredde på mindst 4 m for adgangsvej til bagvedliggende grunde fastholdes for områder, hvor nugældende plangrundlag kræver en facadelængde på mere end 4 m.
Fradrag for sekundær bebyggelse efter BR18
Administrationen har efter en tidligere politisk beslutning meddelt dispensation fra de fastsatte bebyggelses- og udnyttelsesgrader i boligområder i Hvidovre Kommune, som er reguleret af ældre byplanvedtægter. Administrationen har dispenseret op til det maksimal tilladte jævnfør indholdet i de gældende kommuneplanrammer og det gældende bygningsreglement (aktuelt BR18).
Årsagen til dette er, at kommuneplanens rammer er udtryk for den ønskede, maksimale bebyggelsestæthed i områderne. Kommuneplanens rammer er udgangspunktet, når der i fremtiden udarbejdes nye lokalplaner til erstatning for byplanvedtægterne. I den forbindelse vil man også overgå til regulering af bebyggelsens omfang gennem brug af en maksimal bebyggelsesprocent.
Beregningsreglerne, som ligger til grund for beregning af en ejendoms bebyggelsesprocent i BR18, er underlagt fradragsreglerne for sekundær bebyggelse jf. BR18 kap. 23, § 455, stk. 4:
For garager, carporte, udhuse, drivhuse, skure, hønsehuse, åbne overdækninger, herunder åbne overdækkede terrasser og lignende bygninger, medregnes kun den del af arealet, der overstiger:
1. 20 m² pr. bolig ved etageboligbebyggelser og ved samlede boligbebyggelser med både lodret og vandret lejlighedsskel samt ved rækkehuse, kædehuse, gruppehuse og lignende former for helt eller delvist sammenbyggede enfamiliehuse.
2. 50 m² pr. bolig ved fritliggende enfamiliehuse, dobbelthuse med lodret lejlighedsskel og sommerhuse, og
3. 25 pct. af bebyggelsens øvrige etageareal ved andre bebyggelser, herunder erhverv og institutioner, dog medregnes garage- og udhusarealer i kælder eller gårdkælder ikke.
Det vil sige, at en ansøgning om tilladelse til eksempelvis en carport kan forudsætte en dispensation fra byplanvedtægtens fastsatte maksimale bebyggelsesgrad, men vil samtidig ikke ændre på ejendommens bebyggelsesprocent, såfremt det samlede areal af sekundær bebyggelse på ejendommen maximalt er 50 m².

Administrationen har igennem årene tilladt yderligere dispensation fra bebyggelses- og udnyttelsesgraden til at opføre sekundær bebyggelse, uagtet ejendommens bebyggelsesprocent allerede er på 30. Dette skyldes, at sekundær bebyggelse ikke ændrer på ejendommens bebyggelsesprocent, såfremt den sekundære bebyggelse højst udgør 50 m². Det foreslås, at denne praksis fastholdes fremadrettet for de områder, hvor byplanvedtægten fastsætter maksimale bebyggelses- og udnyttelsesgrader.
Dobbelthuse med gavl i skel
Administrationen har igennem årene tilladt forskellige udformninger for dobbelthuse i boligområder i Hvidovre Kommune.
Der har således udviklet sig en praksis i kommunen for at tillade andre udformninger af dobbelthuse end den traditionelle udformning med fælles skel gavl. Fx delvis facade i skel, forskudt gavl i skel eller, hvor gavlbredde og facadelængder har haft tilnærmelsesvis samme længde, og det visuelt derfor kan være vanskeligt at definere, hvad der er gavl eller facade.
Administrationen foreslår, at der fremadrettet alene tillades fælles gavl i skel eller dispenseres til delvis fælles gavl i skel ved etablering af dobbelthuse i boligområder, hvor nugældende plangrundlag muliggør dobbelthuse med fælles gavl i skel.
Differentieret bebyggelsesprocent
Kommunalbestyrelsen har vedtaget en række nye lokalplaner for parcelhusområder, hvor man har valgt at differentiere bebyggelsesprocenterne, alt efter om der bygges i ét eller i flere plan.
Administrationen vurderer, at det ikke er hensigtsmæssigt at meddele dispensation til større overskridelse af byplanvedtægternes bestemmelser for bebyggelse end til det omfang, der må forventes at blive muliggjort efter ny lokalplanlægning.
Administrationen foreslår derfor, at den nuværende dispensationspraksis for dispensation fra byplanvedtægter med fastsat bestemmelse for bebyggelses- og udnyttelsesgrad, hvorfra det er muligt at dispensere jf. Planlovens § 19, ændres til at:
Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom ikke må overstige:
30 for bebyggelse i én etage med udnyttet tagetage eller to etager
25 for bebyggelse i én etage.
Den foreslåede praksisændring vil være i tråd med Kommunalbestyrelsens seneste stillingtagen til differeret bebyggelsesprocent for én og fleretages parcelhuse, dobbelthuse og rækkehuse.
Jævnfør den almindelige vejledningspligt i forvaltningslovens § 7, stk. 1 og princippet om god forvaltningsskik, skal der ske offentliggørelse af praksisændring. Såfremt der træffes beslutning om en praksisændring, vil denne blive beskrevet på Hvidovre Kommunes hjemmeside.
Politiske beslutninger og aftaler
På møde i By- og Planudvalget den 10. august 2026 punkt 10 blev dispensationspraksis i område reguleret af Byplanvedtægt H13 drøftet.
Økonomiske konsekvenser

Der er ingen økonomiske konsekvenser for Hvidovre Kommune.
Retsgrundlag Efter Planlovens § 19, stk. 1, jf. lovbekendtgørelse nr. 572 af 29. maj 2024, kan kommunalbestyrelsen dispensere fra bestemmelser i en lokalplan, hvis dispensationen ikke er i strid med planens principper.
Af Hvidovre Kommunes delegationsplan 2022-2026 fremgår det, at administration skal forelægge udvalget sager af principiel karakter under administration af planloven. Drøftelse af fastlæggelse af praksis vurderes at være af principiel karakter, idet det har betydning for områdernes karakter, fortætning mv.
Høring Der er ikke høringspligt i denne sag.
Klima-, miljø- og bæredygtighedsmæssige konsekvenser En differentieret bebyggelsesprocent kan alt andet lige fremme, at der bygges parcelhusboliger med et mindre bebygget areal, og at der dermed bliver friholdt større ubebyggede arealer til eksempelvis nedsivning, ophold mv.

Beslutning

Ad 1. a – c. Godkendt. Ad 2. Godkendt. Ad 3. Godkendt.

Et enigt udvalg understreger, at man i H13 fortsat har opmærksomhed på byggeri, som afviger fra normalen, jf. også drøftelserne på udvalgets møde 7. april 2026. Denne type byggeri skal i overensstemmelse med delegationsplanen forelægges udvalget.