7. Beslutning - byggetilladelse enfamiliehus Hvidovre Strandvej 67

Indstilling

Direktøren indstiller til By- og Planudvalget
1. at træffe beslutning om enten at: a. meddele byggetilladelse til det ansøgte enfamiliehus på Hvidovre Strandvej 67
eller
b. at igangsætte en proces vedrørende nedlæggelse af forbud efter planlovens § 14 mod opførelse af det ansøgte byggeri på Hvidovre Strandvej 67 fordi det ansøgte enfamiliehus med sit omfang afviger fra det sædvanlige for området og de fremadrettede ønsker for området.

Sagsfremstilling

Center for Plan og Miljø har udarbejdet dette dagsordenspunkt. Byggeansøgning Den 15. maj 2026 modtog administrationen ansøgning om byggetilladelse til opførelse af et nyt enfamiliehus på ejendommen Hvidovre Strandvej 67 (vedhæftet bilag ”Arealberegning_Hvidovre Strandvej 67” og ”Tegningsmateriale” (eftersendes)). Ejendommen er omfattet af Byplanvedtægt H13 og har et grundareal på 1.880 m², hvoraf en væsentlig del er beliggende inden for strandbeskyttelseslinjen, men kan stadig lægges til grund for opgørelse af ejendommens bebyggelses- og udnyttelsesgrad. Det ansøgte projekt omfatter et enfamiliehus med et samlet fodaftryk på 361,5 m² og et bruttoetageareal på 613,9 m², opgjort efter Bygningsreglementet 2018 (BR18), heraf:
et samlet boligareal på 439,2 m², heraf 165,4 m² på tagetagen en integreret overdækket terrasse på 33,7 m² i stueetagen, en integreret garage på 54 m² i stueetagen, en integreret overdækket terrasse på 20 m² på tagetagen, samt et uudnyttet loftsareal på samlet 67 m² i tagetagen.
Planforhold og bebyggelsesregulering Ejendommen er omfattet af Byplanvedtægt H13 fra 1964. Efter byplanvedtægtens § 3, stk. 3, litra d:
fastsættes bebyggelsesgraden til 1/5 af nettogrundarealet, inklusive garager, carporte og lignende, og må udnyttelsesgraden for villa‑ og dobbelthusbebyggelse ikke overstige 0,25.
Ved udnyttelsesgrad forstås forholdet mellem bebyggelsens bruttoetageareal (ekskl. kælder) og grundarealet med tillæg af eventuelt vejareal, jf. byplanvedtægtens definition. Da byplanvedtægten er vedtaget i 1964, skal beregningen af bebyggelsesgrad og udnyttelsesgrad ske efter de beregningsregler, der var gældende på vedtagelsestidspunktet, dvs. Bygningsreglementet af 1961. Det følger af praksis, at det er det bygningsreglement, der var gældende ved vedtagelsen af byplanvedtægten, som anvendes ved opgørelse af bebyggelsesprocent/udnyttelsesgrad i ældre lokalplaner og byplanvedtægter.

Efter de dagældende regler indgår de ansøgte uudnyttede loftsarealer på i alt 67 m 2 ikke i bruttoetagearealet, som er det areal der indgår i beregningen af ejendommens udnyttelsesgrad (se vedlagt bilag ”Beregning efter BR18 og BR61”).
I udnyttelsesgraden indgår 273,8 m2 beboelse fra stueplan, overdækket terrasse i stueplan 33,7 m2, 130,1 m2 beboelse fra tagetage (fratrukket 84 m2 uudnyttet loftsareal, 55,1 m2 loft til kip og korrigeret for trempelhøjde efter reglerne i BR61), overdækket terrasse på 20 m2 på tagetage samt 19 m2 garage, da BR61 har 35 m2 fradrag for garage. Det samlede udnyttede areal er dermed 476,6 m2 og med grundstørrelse på 1.980 m2inkl. vejtillæg resulterer det i en udnyttelsesgrad på 0,241.
I bebyggelsesgraden (fodaftrykket) indgår 273,8 m2 beboelse i stueplan, 33,7 m2 overdækket terrasse og 54 m2 integreret garage, svarende til i alt 361,5 m2 bebygget areal, der med en grundstørrelse på 1.880 m2 udgør en bebyggelsesgrad på 0,192.
På den baggrund vurderer administrationen, at det ansøgte projekt overholder bestemmelserne i Byplanvedtægt H13 om bebyggelsesgrad og udnyttelsesgrad.
Såfremt det ansøgte projekt skulle opgøres efter reglerne i BR18 ville det dog svare til en bebyggelsesprocent på 29,99%.
Den ansøgte overdækkede terrasse på tagetagen vurderes ikke at være i strid med Lokalplan 342 Strandvang (forbud mod tagterrasser). Lokalplanen tillader tagterrasser/opholdsareal på op til 20 m2 på ejendomme ud mod Kalveboden.
Eventuel senere udnyttelse af uudnyttet loftsareal
Administrationen bemærker, at en byggetilladelse til det ansøgte projekt indebærer, at det uudnyttede loftsareal på 67 m² (efter BR18) efterfølgende vil kunne inddrages til beboelse inden for den allerede godkendte bygningsvolumen.
Ved en sådan senere indretning til beboelse vil loftsarealet skulle medregnes til etagearealet efter det på det tidspunkt gældende bygningsreglement, og ejendommens bebyggelsesprocent vil dermed blive forøget.
Byggemyndigheden vil som udgangspunkt ikke kunne modsætte sig en sådan indvendig anvendelsesændring, når den sker inden for den lovligt opførte bygnings ydre rammer, og når ændringen i øvrigt opfylder byggelovgivningens krav.
En byggetilladelse til det ansøgte projekt vil derfor reelt indebære en accept af, at ejendommen på et senere tidspunkt kan opnå en højere bebyggelsesprocent end den, der følger af det nu ansøgte projekt, uden at kommunen kan regulere dette gennem planlægningen.
Planlægningsmæssige overvejelser og en eventuel proces for et § 14 ‑forbud
I januar 2026 meddelte administrationen byggetilladelse og dispensation fra byplanvedtægt H13 til opførelse af et dobbelthus på naboejendommen Hvidovre Strandvej 65 med et samlet

boligareal på 545 m2. Denne afgørelse medførte efterfølgende politisk opmærksomhed og på By- og Planudvalgets møde den 7. april 2026 redegjorde administrationen for sagsforløbet.
I forlængelse heraf tilkendegav udvalget på mødet, at ”Et enigt udvalg ønsker, at sager i området reguleret af Byplanvedtægt H13 vedrørende dobbelthuse og byggeri, som afviger fra det sædvanlige i området, forelægges til politisk behandling frem til byplanvedtægten er afløst af en ny lokalplan”. I tråd med udvalgets tilkendegivelse forelægges det ansøgte projekt for Hvidovre Strandvej 67 til udvalgets beslutning, da det af administrationen vurderes at være tale om en ansøgning af principiel karakter.
Administrationen vurderer, at det ansøgte projekt i sin samlede udformning og volumen umiddelbart ikke er i tråd med den hidtidige bebyggelseskarakter i området reguleret af Byplanvedtægt H13, idet bebyggelsen med et samlet bruttoetageareal på ca. 660 m² vurderes at ville fremstå væsentlig større end den eksisterende bebyggelse i området og på den måde afvige fra områdets sammenhængende udtryk.
Dog bør det bemærkes, at ansøger har indsendt et projekt, der stemmer overens med de gældende bestemmelser i byplanvedtægten, og at ansøger formentlig har erhvervet sig grunden med forventningen om at have ret til at bygge i det omfang som der belyses i sagsfremstillingen.
Kommunalbestyrelsen har igangsat arbejdet med forslag til Lokalplan 349 for parcelhusområdet ved Koralvej og Langhøj. På By- og Planudvalgets møde den 10. august 2026 drøftedes principperne for indholdet af et kommende lokalplansforslag, herunder udstyknings- og byggemuligheder for ejendommene beliggende ved kysten og inden for strandbeskyttelseslinjen. By- og Planudvalget udtrykte ønske om, at en fremtidig Lokalplan 349 for området begrænser byggemulighederne for ejendommene med strandbeskyttede arealer sammenlignet med mulighederne under nugældende byplanvedtægt H13.
Ved en senere evt. nedlæggelse af § 14-forbud vil det derfor være Lokalplan 349, som skal udarbejdes og fremlægges inden for et år efter udstedelse af forbuddet med henblik på at hindre den ønskede anvendelse og omfang.
Planlovens § 14 giver Kommunalbestyrelsen adgang til at nedlægge forbud mod, at der retligt eller faktisk etableres forhold, som kan hindres ved en lokalplan. Forbuddet kan højst nedlægges for ét år og skal følges op af udarbejdelse af lokalplan, idet § 14‑forbuddet er et foreløbigt retsmiddel.
Forbud kan nedlægges, når kommunen får kendskab til et projekt, der kan reguleres i en lokalplan, og hvor kommunen ønsker at ændre den gældende planlægning. Kommunen kan ikke nedlægge forbud mod forhold, der allerede er lovligt tilladt ved byggetilladelse eller bindende forhåndstilsagn, eller hvor projektet er lovligt påbegyndt.
Det følger af praksis, at et § 14‑forbud kan anvendes, selv om det ansøgte projekt er i overensstemmelse med en gældende lokalplan eller byplanvedtægt, hvis kommunen ønsker at ændre planlægningen og har en planlægningsmæssigt relevant begrundelse.
Politiske beslutninger og aftaler
Af delegationsplanen gældende for 2022-2026, der er vedtaget af Kommunalbestyrelsen den

22. februar 2022, fremgår det, at dispensationssager af principiel karakter skal forelægges til By- og Planudvalgets beslutning.
På By- og Planudvalgets møde den 7. april 2026 besluttede et enigt udvalg, at sager i området reguleret af Byplanvedtægt H13 vedrørende dobbelthuse og byggeri, som afviger fra det sædvanlige i området, skal forelægges til politisk behandling, indtil byplanvedtægten er afløst af en ny lokalplan.
På By- og Planudvalgets møde den 10. august 2026 drøftede By- og Planudvalget betydningen af klimasikring af området samt ønskerne til områdets karakter samt udstyknings- og byggemuligheder til brug for den kommende Lokalplan 349.
Økonomiske konsekvenser
Ingen økonomiske konsekvenser for Hvidovre Kommune
Retsgrundlag
Gældende plangrundlag for området er byplanvedtægt H13 vedtaget af Kommunalbestyrelsen den 26. marts 1965 samt Lokalplan 342 for Strandvang (forbud mod tagterrasser) vedtaget af Kommunalbestyrelsen den 21. december 2021.
Byggetilladelse til det ansøgte projekt kan meddeles med hjemmel i Byggeloven (Lovbekendtgørelse nr. 1178 af den 23. september 2016) og Bygningsreglement 2018 (BR18) samt dagældende Bygningsreglement 1961 (BR61).
En eventuel proces om nedlæggelse af et forbud mod byggeriet efter Planlovens § 14, vil skulle hjemles i Lovbekendtgørelse nr. 572 om planlægning af den 29. maj 2024 (Planloven).
Efter planlovens regler vil et forbud efter planlovens § 14 og en efterfølgende lokalplan som udgangspunkt udgøre en erstatningsfri regulering af ejendommens anvendelsesmuligheder. Det forudsætter, at reguleringen er sagligt planlægningsmæssigt begrundet, lovligt gennemført og ikke afskærer ejeren fra en økonomisk rimelig anvendelse af ejendommen.
Høring
Der er ikke gennemført partshøring af ansøger forud for forelæggelsen for udvalget. Ansøger er orienteret om at ansøgningen forelægges til udvalgets stillingtagen. Såfremt udvalget beslutter at igangsætte en proces vedrørende nedlæggelse af forbud efter planlovens § 14, vil der skulle ske partshøring og varsling i overensstemmelse med forvaltningslovens regler og praksis om § 14‑forbud inden endelig afgørelse kan træffes.
Ved igangsættelse af en proces for nedlæggelse af § 14-forbud vil partshøringen derfor indgå i sagen om udstedelse af forbuddet til senere politisk behandling.
Projektet har ikke været i naboorientering efter Planlovens §20, idet det ansøgte projekt ikke forudsætter dispensationer fra gældende plangrundlag, byplanvedtægt H13.
Klima-, miljø- og bæredygtighedsmæssige konsekvenser
Der er ikke umiddelbart klima-, miljø- eller bæredygtighedsmæssige konsekvenser i denne sag.

Beslutning

Administrationen gjorde på mødet opmærksom på, at bruttoarealet i dagsordenspunktets 3. sidste afsnit på side 3 ikke er konsekvensrettet fra ca. 660 m² til 613,9 m². Ad 1.a For: Gruppe I. Imod: Gruppe A og F. Undlod: Gruppe B. Ikke godkendt.
Ad 1.b. For: Gruppe A og F. Imod: Gruppe I.

Undlod: Gruppe B. Godkendt. Gruppe I gjorde brug af standsningsretten med henblik på behandling i Kommunalbestyrelsen.