2. Beslutning - Dispensation fra Lokalplan 476 for Tårnfalkevejområdet vedrørende parkeringsforhold

Indstilling

Direktøren indstiller til By- og Planudvalget
1. at godkende, at der meddeles dispensation fra Lokalplan 476, § 5.6, til at etablere parkeringshuset i P1 i seks etager med i alt 375 parkeringspladser som ansøgt.
2. at godkende, at parkeringshuset i P1 udnytter 8.500 m2 af den samlede byggeret til parkeringshusene på 10.200 m2, idet man er sindet at dispensere til en samlet overskridelse af byggeretten i forbindelse med et projekt for parkeringshuset i P2.
3. at godkende, at dispensationen meddeles på vilkår om, at antallet af parkeringspladser på terræn begrænses til højst 33 stk. for at sikre så attraktive byrum som muligt, hvilket samtidig sikrer, at der på ejendommen i alt anlægges en parkeringsplads pr. bolig.
4. at undlade at godkende en delebilsordning, hvor stampladserne reducerer antallet af regulære parkeringspladser jævnfør lokalplanens § 8.10.
5. at godkende, at det meddeles ansøger, at de kommende ca. 47 boliger i 2. etapen inden for byggefelterne 4 og 8 forudsættes at få parkeringsdækning i parkeringshuset i P2.

Sagsfremstilling

Dette dagsordenspunkt er udarbejdet af Center for Plan og Miljø.
AG Gruppen og Urban Partners har ansøgt om byggetilladelse til et projekt for den sydligste del af byudviklingsområdet ved Tårnfalkevej. Projektet omfatter Strandskadevej, matr.nr. 256 og ejendommene syd for, matr.nr. 15k, 6sv, 6lo, 6z og 6sx alle af Avedøre By, Avedøre. Ejendommene udgør den sydlige del af byudviklingsområdet, der er reguleret af Lokalplan 476.
Det ansøgte projekt omfatter 408 etageboliger i byggefelterne 1, 2, 3, 5, 6 og 7 og et parkeringshus i byggefelt P1. Inden for ejers ejendom giver lokalplanen desuden mulighed for at opføre ca. 47 almene boliger i byggefelterne 4 og 8. Selvom disse boliger ikke indgår i den aktuelle ansøgning, ønsker ansøger allerede nu at etablere den nødvendige parkering til dem som en del af det ansøgte projekt.
I lokalplanen fastlægges det, at størstedelen af områdets parkering skal håndteres i to parkeringshuse, et nordligt og et sydligt inden for byggefelterne P1 og P2. Derudover er der mulighed for at etablere højst 90 parkeringspladser på terræn som gadeparkering. Lokalplanen fastlægger, at der skal anlægges mindst en parkeringsplads pr. bolig ved nyt etagebyggeri. Dette afstedkommer et parkeringskrav på 455 pladser for det ansøgte projekt samt de almene boliger i 2. etape.
Lokalplanen indeholder flere reduktionsmuligheder, herunder at kravet til udlæg af parkeringspladser kan reduceres, såfremt der foreligger en af kommunen godkendt aftale om etablering af faste stampladser til delebiler. En fast stamplads kan erstatte fem regulære parkeringspladser. Dog må andelen af stampladser til delebiler maksimalt udgøre 10 % af det samlede antal parkeringspladser.
Ansøgning om dispensation fra Lokalplan 476
Ejer har indsendt en ansøgning om dispensation fra Lokalplan 476 for byudviklingsområdet ved Tårnfalkevej (vedlagt som bilag ”Ansøgning om dispensation fra Lokalplan 476”).
Der ansøges om en samlet løsning, hvor der tillades uoverdækket parkering på parkeringshusets tag.
Der søges konkret om dispensation fra § 5.6, der regulerer det maksimale etageantal, så der i byggefelt P1 kan etableres seks etager i parkeringshuset, frem for de maksimalt tilladte fem etager. Dette øger hverken bygningens ydre geometri eller bruttoetageareal.
Under forudsætning af, at der meddeles dispensation til at øge etageantallet, ansøges der om godkendelse af en delebilsløsning med syv stampladser til delebiler. Dette vil erstatte 35 almindelige parkeringspladser, hvilket bringer det samlede antal parkeringspladser op på 427, altså 28 færre end de for projektet krævede 455. Andelen af delebilspladser vil her svare til ca. 2 %.
Hvis der ikke meddeles dispensation til at øge etageantallet, ønsker ansøger en delebilsordning med 23 stampladser, hvilket i givet fald skal erstatte 115 almindelige parkeringspladser.

Forskellige scenarier
Nedenstående tabel viser fordelingen af parkeringspladser for den sydlige del af byudviklingsområdet i to scenarier, hvor antallet af terrænparkeringspladser fastholdes. Der er desuden vist et alternativt scenarie uden delebilsordning, hvor parkeringshuset øges til syv etager. Ansøger har søgt om at gennemføre scenariet med et seks etagers parkeringshus, men har på møder indikeret villighed til en løsning med et p-hus i syv etager.
Ejer har i en supplerende ansøgning belyst de fysiske muligheder for en sådan løsning i forhold til lokalplanens bestemmelser (Vedlagt som bilag ”Ansøgning om dispensation af 20. august 2026”).
Det oplyses, at dette kan gøres uden at parkeringshuset overskrider det fastlagte byggefelt jævnfør planbilag 2, lige som det heller ikke vil overskride bygningens maksimalt tilladte højde på 20 m jævnfør § 5.8.
Dog vil det samlede etageareal på i alt 10.200 m2 til de to parkeringshuse jævnfør § 5.2 blive endnu mere overskredet, når der også skal være rummelighed til parkering i konstruktion i tilknytning til bebyggelserne nord for Strandskadevej.

Parkeringsoversigt
Myndighedskrav Antal p-pladser Antal p-pladser på terræn - heraf delebiler Antal p-pladser i parkeringshus P1 Samlet antal anlagte parkeringspladser Bruttoetageareal i byggefelt P1, m2

P-hus i syd, 5 etager 455

P-hus i syd, 6 etager 455

P-hus i syd, 7 etager 455

Naboorientering
Den modtagne ansøgning om dispensation har været sendt i naboorientering i henhold til planloven. Der er i denne forbindelse modtaget to høringssvar fra advokater, der repræsenterer ejere og udviklere i området nord for Strandskadevej (vedlagt som bilag: ”Høringssvar fra DreistStorgaard Advokater” og ”Høringssvar fra Advokatfirmaet Rödstenen”).
DreistStorgaard Advokater repræsenterer ejeren af ejendommen på Søvangsvej 11, der i lokalplanen overvejende rummer byggefelt P2 til det nordlige parkeringshus. I dette høringssvar anmodes der om, at kommunen meddeler afslag på ansøgningen om dispensation med henvisning til, at området er planlagt som et samlet byudviklingsområde, hvor parkeringen altovervejende håndteres og fordeles i to parkeringshuse.
Advokatfirmaet Rödstenen repræsenterer NPV, der har betingede købsaftaler for

ejendommene på Strandskadevej 12 og 14, der i lokalplanen rummer byggefelterne 9 og 10 til boligformål og byggefelt 12 til en daginstitution. I dette høringssvar accepterer man en dispensation, forudsat at NPV får samme muligheder for at øge etagearealet til parkeringshuset i nord og at arbejde med en delebilsordning.
Samlet parkeringsløsning
Det er i lokalplanens § 8.10 fastlagt, at der skal anlægges det nødvendige antal parkeringspladser til sikring af, at parkeringen kan ske på egen grund eller i områdets parkeringshuse.
Efter § 5.2 må der opføres to parkeringshuse i byggefelterne P1 og P2 med et samlet etageareal på 10.200 m2. At der er anvist en samlet rummelighed til parkering afspejler, at lokalplanen skulle muliggøre et samlet byområde, hvor parkeringen blev håndteret under et.
Parkeringshusene skal hver især gives en bestemt højde for at kunne fungere som støjafskærmning for de bagvedliggende boliger og friarealer. Derfor er parkeringshuset i P1 fastlagt i fem etager og parkeringshuset i P2 i tre etager jævnfør planbilag 3.
En etage i de parkeringshuse, som udviklerne projekterer inden for byggefelternes afgrænsning, har et etageareal på ca. 1.700 m2, hvilket giver plads til ca. 62 parkeringspladser. Med i alt otte etager i de to parkeringshuse er der således fysisk mulighed for et samlet etageareal på ca. 13.600 m2 og i alt ca. 496 parkeringspladser.
Ud fra kendskabet til projekterne nord for Strandskadevej bliver der til disse behov for at anlægge 113 fælles parkeringspladser. Isoleret set kan behovet dækkes af kun to etager i parkeringshuset i P2 med i alt 124 parkeringspladser. Men parkeringshuset skal som nævnt opføres i en bestemt højde (mellem 11 og 13 m), hvilket nødvendiggør tre etager.
Administrationens vurdering af ansøgningen
En dispensation til at øge etageantallet i P1 og godkendelse af en delebilsordning, der reducerer antallet af regulære parkeringspladser, vil lette udviklingen af det sydlige område, idet ejeren så ikke er afhængig af en samtidig etablering af parkeringshuset i P2.
Men en dispensation vil samtidig vanskeliggøre etableringen af parkeringshuset i P2, hvilket er en forudsætning for udviklingen med boliger og institution i området nord for Strandskadevej.
Hvis der ikke meddeles dispensation og godkendes en delebilsordning som ansøgt, vil ansøger formentlig være nødt til at reducere antallet af boliger i 1. etape af projektet eller vente med at opføre de almene boliger i 2. etape indtil parkeringshuset i P2 er en realitet.
Administrationen anbefaler, at udvalget søger at fremme en udbygning af hele byudviklingsområdet og samtidig fremmer den ønskede 1. etape af bebyggelsen syd for Strandskadevej. Dette kan gøres ved:
At meddele dispensation fra § 5.6 som ansøgt til at etablere parkeringshuset i P1 i seks etager med i alt 375 parkeringspladser, hvorved ca. 92 % af de til bebyggelsens 1. etape hørende parkeringspladser etableres i konstruktion.
At godkende, at parkeringshuset i P1 udnytter 8.500 m2 af den samlede byggeret til parkeringshusene på 10.200 m2, idet man er sindet at dispensere til en samlet overskridelse af byggeretten i forbindelse med et projekt for parkeringshuset i P2.

At dispensationen meddeles på vilkår om, at antallet af parkeringspladser på terræn begrænses til højst 33 stk. for at sikre så attraktive byrum som muligt, hvilket samtidig sikrer, at der på ejendommen i alt anlægges en parkeringsplads pr. bolig.
At undlade at godkende en delebilsordning, hvor stampladserne reducerer antallet af regulære parkeringspladser jævnfør § 8.10, hvilket er i overensstemmelse med Kommunalbestyrelsens beslutning i tilknytning til forslaget til Kommuneplan 2026.
At meddele, at de kommende ca. 47 boliger i 2. etapen inden for byggefelterne 4 og 8 forudsættes at få parkeringsdækning i parkeringshuset i P2. Administrationen vil søge at sikre retten til at etablere parkeringspladserne i det nordlige parkeringshus gennem en bindende aftale mellem de berørte parter, herunder Hvidovre Kommune. Hvis en sådan aftale ikke kan opnås, vil retten i sidste ende kunne sikres ved ekspropriation af ejendommen.
Hvis der ikke meddeles dispensation
Hvis der ikke meddeles dispensation til at øge etageantallet i parkeringshuset, og hvis udvalget ikke ønsker at godkende den foreslåede delebilsordning, der reducerer antallet af regulære parkeringspladser, kan ejer ikke opfylde parkeringskravet ved det ansøgte projekt.
Projektet vil derfor skulle tilpasses, enten ved at etablere flere parkeringspladser i terræn, ved at nedbringe antallet af boliger og dermed sænke kravet til parkeringspladser eller ved at udnytte lokalplanens mulighed for erhverv, hvortil der i et vist omfang kan indgå dobbeltudnyttelse af parkeringspladserne sammen med boligerne.
Politiske beslutninger og aftaler
Kommunalbestyrelsen vedtog den 29. april 2025, punkt 10, Lokalplan 476 for byudviklingsområdet ved Tårnfalkevej endeligt.
Økonomiske konsekvenser
Der er ingen økonomiske konsekvenser for Hvidovre Kommune.
Retsgrundlag
Efter planlovens § 19, stk. 1, jf. lovbekendtgørelse nr. 572 af den 29. maj 2024, kan kommunalbestyrelsen dispensere fra bestemmelser i en byplanvedtægt eller lokalplan, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen.
Der kan fastsættes vilkår for en dispensation efter § 19, så længe vilkåret er sagligt og planlægningsmæssigt begrundet.
Naboorientering er foretaget i henhold til planlovens § 20, stk. 1.
Inden fem år efter at lokalplanen er offentliggjort, det vil her sige indtil den 5. maj 2030, kan Kommunalbestyrelsen efter planlovens § 47, stk. 1 og 4, ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen og for varetagelsen af almene samfundsinteresser.

Høring
Naboorienteringen er foretaget i perioden 6. – 21. august 2026 blandt alle grundejere inden for lokalplansområdet samt til ejer af ejendommen på Tårnfalkevej 17, der ligger over for det pågældende parkeringshus.
Der er i denne forbindelse modtaget to høringssvar fra advokater, der repræsenterer ejere og udviklere i området nord for Strandskadevej.
Klima-, miljø- og bæredygtighedsmæssige konsekvenser
Langt hovedparten af parkeringspladserne placeres i konstruktion. Alt andet lige vil det indebære et større forbrug af byggematerialer at opføre parkeringshusene, hvilket igen alt andet lige vil medføre en større klimabelastning ved byggeriet.

Beslutning

Ad 1.-3. og 5. Et enigt udvalg besluttede at sende sagen tilbage til administrationen med henblik på, at der kan gennemføres drøftelser med AG Gruppen og andre relevante ejere om en samlet parkeringsløsning, inden sagen forelægges udvalget på ny.

Ad 4. Udvalget tiltræder indstillingen.