Planlægning for boligudvikling i Ejstrupholm

Indstilling

Teknik- og Stabsdirektøren indstiller, at
det besluttes, om der skal udlægges nye arealer til boligformål i Ejstrupholm inden
næste kommuneplanrevision, og i givet fald hvilke.
såfremt det besluttes, at udlægge nye arealer til boligformål, skal planlægningen
igangsættes i overensstemmelse med den besluttede delegationsplan.

Sagsfremstilling

Udviklings- og Erhvervsudvalget godkendte på mødet den 3. december 2025 (pkt. 4) en proces
for dialog med Ejstrupholm Lokalråd om boligudviklingen i Ejstrupholm. Formålet med
dialogprocessen er, at drøfte byens udvikling og afklare hvilke behov og muligheder, der er for
nye boliger i Ejstrupholm.
Dialogen skulle afvikles over to aftenmøder med deltagelse af Udviklings- og
Erhvervsudvalget, administrationen og repræsentanter fra lokalrådet. På det første dialogmøde
den 19. februar 2026 blev byens udvikling og behovet for arealer til nye boliger drøftet.
Administrationen præsenterede udvalget og Lokalrådet for analyser om byens demografiske
udvikling samt planlægnings- og lovgivningsmæssige bindinger i og omkring byen. Det andet
og sidste dialogmøde var planlagt afviklet den 21. maj 2026, men blev rykket til den 21. oktober
På dialogmødet den 21. oktober 2026 gennemgik administrationen pointer og konklusioner
fra det første dialogmøde, og der blev givet en status på den igangværende planlægning i
byen, herunder lokalplanen for det nye boligområde ved Ahornvej og den eventuelle
planlægning for sommerhusområdet ved Søbrinken. Administrationen præsenterede en række
udviklingsscenarier med forskellige muligheder for boligudvikling i byen. Scenarierne dannede
grundlag for drøftelsen på mødet.
På udvalgsmødet den 4. november vil administrationen samle op på dialogmødet i oktober, og
gennemgå input og konklusioner fra drøftelserne om de forskellige udviklingsscenarier. På
baggrund af dette skal udvalget drøfte og beslutte, om der skal arbejdes på at udlægge nye
arealer til boligformål i Ejstrupholm, herunder et ansøgt område ved Enghavevej. Hvis udvalget
ønsker, at udlægge nye arealer til boligformål, skal udvalget beslutte, om det haster så meget,
at det skal ske i et tillæg til den gældende kommuneplan 2025-2037, eller om det skal afvente
den samlede kommuneplanrevision i 2029. Hvis man venter til den samlede
kommuneplanrevision, vil udlæg af nye boligområder ske i forbindelse med en samlet

prioritering af arealudlæg i kommunens seks byer. Såfremt udvalget vil udlægge nye arealer til
boligformål i Ejstrupholm inden næste kommuneplanrevision, vil administrationen starte den
normale planlægningsproces op. Hvis udvalget ønsker at udlægge et areal ved Enghavevej,
skal ansøger udarbejder et projektforslag som skal miljøscreenes for at afklare, om der er
forhold, som skal undersøges nærmere i en miljøvurdering. Derefter skal planlægningen
(kommuneplantillæg og lokalplan) igangsættes i Udviklings- og Erhvervsudvalget og Økonomiog Planudvalget.
Teknik og Miljø gør opmærksom på nedenstående forhold, som har indflydelse på
planlægningen for nye boligområder i Ejstrupholm:
Restrummeligheden i uudnyttede arealer i boligområder:
Teknik og Miljø vurderer, at der allerede er udlagt tilstrækkelige boligarealer i Ejstrupholm
til at dække det beregnede behov i en 12-årig periode. Behovet er beregnet til 57 nye
boliger. Selv ved en moderat stigning i byggeaktiviteten og boligefterspørgslen, vil der
være rummelighed til mange års boligudvikling indenfor de eksisterende boligudlæg i
byen. Teknik og Miljø har kortlagt de eksisterende arealudlæg, som ikke er udnyttet til
boligformål. Arealerne udgør en restrummelighed, som muliggør ca. 66 nye boliger. Tal
er baseret på beregninger og analyser, der blev lavet ved revisionen af Kommuneplanen i
2025, og tallene er opdateret marts 2026. De uudnyttede arealer fremgår af kortet
længere fremme og er:
Ahornvej: ca. 28 tæt-lave boliger og 6 åben-lave boliger (lokalplanlagt i år)
Vestergade 26-28: 5 tæt-lave boliger og 10 etageboliger (lokalplanlagt 2012)
Vestbanen: 5 tæt-lave boliger (ikke lokalplanlagt)
Udstykkede boliggrunde ved Vestbanen 21 og 27, Ahornvej 3, 35, 47, 55 og 59,
Nørrevang 21, 23 og 24 og Ågade 13A og 13B: 12 åben-lave boliger (delvist
lokalplanlagt).
Lokalplan nr. 448 for boliger ved Ahornvej:
Lokalplanen giver mulighed for et projekt med forventet udstykning af grunde til ca. 28
tæt-lave og 6 åben-lave boliger. Lokalplanen er ikke realiseret endnu. Teknik og Miljø
vurderer, at restrummeligheden i området kan dække en stor del af det beregnede behov
for boliger inden for den 12-årige kommuneplanperiode 2025-2037. Lokalplanen blev
vedtaget af Byrådet den 7. september 2026.
Ansøgt projekt ved Enghavevej:
Lodsejer af Enghavevej 28A ønsker at udvikle et nyt boligområde på arealer, der grænser
ned til Holtum Ådal. Projektet skal forventeligt tilbyde nuværende borgere i Ejstrupholm
og tilflyttere eksklusive, tæt-lave boliger, som et alternativ til de eksisterende boligtyper i
byen. Teknik og Miljø vurderer, at det oprindeligt fremsendte projekt med både åben-lave
og tæt-lave boliger på et areal på 5,9 ha ikke kan realiseres, som ansøgt. Der er
væsentlige natur- og lavbundsinteresser på store dele af det ansøgte område, og
størstedelen af arealet er omfattet af naturbeskyttelseslovens åbeskyttelseslinje. Teknik
og Miljø vurderer, at der sandsynligvis kan gennemføres en planlægning for ca. 25-35

tæt-lave boliger på et reduceret areal på ca. 2,4 ha på den sydligste del af området på
skråningen mod Birkevej. Ansøger har efter dialog med administrationen reduceret
projektområdet, og ønsker at udvikle området inden for en kort årrække. Ansøger
oplyser, at han imidlertid ikke er interesseret, hvis tidshorisonten er lang.
Igangværende planlægning for Søbrinken:
Økonomi- og Planudvalget har den 1. september 2026 igangsat ny planlægning for et
eksisterende sommerhusområde og for en del af et eksisterende boligområde ved
Søbrinken og Ågade. Såfremt det bliver politisk besluttet at gå videre med planlægningen
efter den indledende foroffentlighedsfase, skal der udarbejdes forslag til et
kommuneplantillæg og en lokalplan. Formålet med planlægningen er at overføre hele det
areal, som i dag ligger i sommerhusområde og boligområde i landzone, til byzone.
Områdets anvendelse vil delvist blive ændret til åben-lavt boligområde, og et mindre
areal vil blive ændret til nærrekreativt område i tilknytning til Midtjysk Efterskole. Der
lægges ikke op til en bebyggelsesmæssig fortætning i området. Der vil alene være tale
om en afrunding af byen og en begrænset boligudbygning inden for allerede udstykkede
grunde. Der er 2 ubebyggede grunde.
Potentiale for omdannelse af eksisterende arealer og byggeri til boligformål:
Ud over de ovennævnte, uudnyttede boligarealer, er der potentiale for at omdanne
og/eller nedrive ældre, nedslidte, åben-lave boliger, som grundlag for en boligfortætning
med opførelse af nye mindre, tæt-lave boliger. Derudover er der flere erhvervsarealer i
byen, nogle med tidligere erhvervsbyggeri, som man kan omdanne og/eller nedrive.
Kommunale byggegrunde:
Lokalrådet giver udtryk for, at de ønsker kommunale byggegrunde i Ejstrupholm. Alle de
uudnyttede arealer i kommuneplanen, på nær én byggegrund (Ahornvej 55), er privatejet
og muliggør derfor ikke umiddelbart kommunale byggegrunde. Byrådet har nedsat et §
17.4 udvalg, som bl.a. skal afklare kommunens rolle i udbud af boliggrunde i kommunen,
herunder om kommunen selv skal være udbyder i alle områder af kommunen, eller om
udbuddet nogle steder skal overlades til private aktører.

Kortet viser de ovenfor beskrevne arealer. Nord er opad. (større version er vedlagt som bilag)

Budgetmæssige konsekvenser
Ingen.