Forslag til proces for ny planlægning for Landekvarteret

Sagsfremstilling

Landekvarteret er et attraktivt sted at bo. Det har en særlig historie og karakter, og området er udviklet af én
gårdejer, Valdemar Larsen, som havde en samlet vision for området. De første boliger skød op omkring Østre
Hougvej. Derefter blev boligerne opført fra Brovejen og mod syd.
Der har tidligere været udsendt to lokalplanforslag for landekvarteret, som har mødt modstand fra grundejerne i
området. Indsigelserne har primært handlet om, at lokalplanforslagene var for restriktive, for detaljerede og uklare,
samt at der skulle ansøges om tilladelse ved selv små ændringer af bygningerne. Der har også været en kritik af
processen, hvor flere grundejere ikke har følt sig hørt.
Forvaltningen forslår, at et nyt lokalplanforslag indledes med en dialog med grundejere i området. Dialogen vil være
grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanforslaget og planens omfang og detaljering.
Det forslås, at det udvælges en række grundejere, som inviteres til en dialog om borgernes ønsker til deres del af

området, hvad de ser af kvaliteter i området, og hvordan de har oplevet den tidligere proces. Dialogen vil foregå i
mindre grupper eller med enkeltpersoner. De inviterede skal repræsentere en bred skare af borgere i området, men
alle, som ønsker det, vil få mulighed for et møde.
Landekvarteret kan deles op i områder med hver deres karakter. Næsten hver vej er opført i hver sin tidsperiode og
har hver sin karakter. Grundejerne udvælges, således de repræsenterer hvert område, og de udvælges, så de
repræsenterer både nye tilflyttere og grundejere, der har været i området længe.
Hensigten med processen er at sikre, at borgerne føler sig hørt, og at forvaltningen samt det politiske udvalg kan
bruge dialogen til at træffe beslutning om planens afgrænsning, indhold og omfang. Der er fokus på at lave et
forslag, som er mindre i omfang og mindre restriktiv end de to tidligere udsendte forslag. I dialogen med
grundejerne vil forvaltningen finde frem til de væsentligste værdier, der udgør den bebyggede helhed, således
områdets karakter kan fastholdes.
Dialogen vil omfatte drøftelser om:
Hvordan grundejerne ser, at området udvikler sig.
Hvad gør den enkelte vej og bygningerne særlige.
Hvordan bevares Landekvarterets overordnede karakter med de grønne forhaver og huse placeret på en lige
række.
Kan der udpeges særlige bevaringsværdige bygninger, som repræsenterer en stilart,

med fokus på at bevare de mest karaktergivende huse, samtidig med at der skabes mulighed for en
tidssvarende udvikling af den øvrige bebyggelse.
Dialogen vil omfatte grundejere fra Vestre Hougvej, Norgesvej, Finlandsvej, Sverigesvej, Islandsvej, Violvej og
Østre Hougvej.

Der vil desuden pågå en dialog med Civica, da området for de almene bygninger også har en særlig
karakter. Det drøftes med Civica, hvordan den karakter bedst bevares.
Grundejerne orienteres om, at det politiske udvalg skal godkende en ny proces, forventeligt den 31. august. Dette
er for at sikre, at grundejerne er orienteret inden sagen bliver offentlig.
Der udsendes invitationer til udvalgte grundejere efter en eventuel godkendelse af sagen. Udsendelse af
invitationer forventes at ske i september 2026. Herefter forventes dialogen med grundejerne at foregå i oktober og
november 2026. Der vil være en efterfølgende opsamling, og i starten af 2027 forventes et nyt udkast til lokalplanen
udarbejdet.
Der oprettes desuden en projekthjemmeside, hvor grundejerne og interesserede kan følge med i processen,
opsamlingen på borgerdialogen, samt finde svar på spørgsmål til lokalplanen.
Hvorfor er en lokalplan vigtig for dette område?
Landekvarteret afspejler både arkitektoniske idealer og samfundsmæssige forandringer over en relativ kort periode,
der knytter sig til udviklingen af det moderne danske velfærdssamfund. Landekvarteret har ikke en særlig eller unik
historie set på nationalt plan, for denne type kvarterer skød op i mange af landets byer. Området er derimod særligt
for Middelfart. Der findes kun to lignende områder fra samme tidsperiode - området mellem Adlerhusvej og
Kongebrovej samt området ved Rosenvænget. Disse områder har dog ikke samme klare opdeling i tidsperioder
som Landekvarteret, hvor hver vej stort set har sin egen tidsperiode.

Landekvarteret blev udviklet i perioden 1928-1948 på arealer, der tilhørte Houggården (idag Østre Hougvej 38A) og
gårdejeren Valdemar Larsen, som var initiativtageren til udstykningen. Han ønskede at skabe et velordnet og
attraktivt villakvarter, og ved salg af grundene blev der tinglyst villaservitutter for at sikre kvarterets karakter og
kvalitet. Kvarteret er dermed tænkt som en helhed fra starten.
Ny bebyggelse og ændring af eksisterende bebyggelse er fortsat styret af servitutterne, som fastsætter, at
bebyggelsen skal placeres i en bestemt afstand fra vejen, at det skal opføres som villa (én-families hus), husene
må ikke sammenbygges og der ikke må opføres baghuse (dvs. ingen tilbygninger i baghaven). Servitutterne sikrer,
at bebyggelsen langs vejene fremstår tilbagetrukket fra vejen og giver plads til de grønne forhaver, samt at
bebyggelsen fremstår som fritliggende huse. Servitutterne kan kun håndhæves i det omfang, hvor de er
tilstrækkeligt detaljeret beskrevet. Derfor sikrer de ikke bevaring af bygningernes udtryk og den stil, de er opført i,
og dermed kan områdets karakter og historie udviskes, hvis der sker for store ændringer af facader, tag og
bygningsdetaljer.

Bygningernes udtryk kan derimod sikres med en lokalplan, og lokalplanen gør det muligt at aflyse servitutterne, og
sætte tydlige bestemmelser for området.
En lokalplan for landekvarteret skal imødekomme både det moderne liv samtidig med, at det sikrer bevaring af et
stykke historie, som kan aflæses i områdets bygninger og struktur. Der skal findes en balance i bevaring og
muligheden for forandring med skiftende tiders boligbehov. Der skal i processen findes ind til det væsentligste, der
er vigtigt at bevare, så historien fremover også kan læses i den bebyggede helhed. Området har en tydelig og
helstøbt identitet, som fortsat vil være synlig, hvis der passes godt på området.

Økonomi

Ingen.

Høring
Dialogen med grundejere er forud for et lokalplanforslag. Efter udarbejdelsen af
lokalplanforslaget, vil forslaget blive sendt i offentlig høring.

Klima & bæredygtighed
En bevarende lokalplan understøtter Middelfart Kommunes Plan- og bæredygtighedsstrategi 2023 og Klimaplan
2.0. Plan- og bæredygtighedsstrategien lægger vægt på ansvarlig ressourceanvendelse, cirkulær økonomi,
bygninger med et lavest muligt miljømæssigt aftryk samt beskyttelse af bevaringsværdige bygninger (s. 8-9).
Klimaplan 2.0 peger samtidig på, at byggeriets klimabelastning skal reduceres gennem blandt andet øget genbrug
af byggematerialer, cirkulære løsninger og et styrket klimafokus i planlægning og byggeri (s. 25-26).
Ved at skabe rammer for bevaring og fortsat anvendelse af eksisterende bygninger understøtter lokalplanen disse
strategiske målsætninger. Bevaring kan medvirke til at begrænse ressourceforbrug, byggeaffald og
klimabelastning, som ellers kan være forbundet med nedrivning og opførelse af nyt byggeri. Lokalplanen bidrager
dermed til kommunens ambition om en mere bæredygtig og cirkulær udvikling af den eksisterende bygningsmasse.

Behandlingsplan:
Teknisk Udvalg den 31. august 2026

Beslutning

Godkendt

Præsentation
I august 2025 godkendte Økonomiudvalget en aflysning af lokalplanforslag for Landekvarteret. Samtidig igangsatte
udvalget arbejdet med en ny lokalplan, som skal forenkle det tidligere forslag og som særligt lægger vægt på
områdets ensartethed i bygningstyperne og bygningsformen og områdets struktur. Endvidere godkendte
Økonomiudvalget, at der skal være en inddragelsesproces af offentligheden forud for høringen af et nyt
lokalplanforslag.
Forvaltningen indstiller, at der træffes beslutning om en proces, der indeholder en forudgående dialog med
grundejerne i Landekvarteret, inden der udarbejdes et nyt lokalplanforslag, der har afsæt i områdets overordnede
kvaliteter.

Forvaltningen indstiller
at der afholdes dialogmøder med repræsentanter for grundejerne forud for udarbejdelsen af et nyt
planforslag,
at dialogmøderne anvendes til at fastsætte lokalplanens afgrænsning, indhold og omfang.
at der arbejdes for at forenkle lokalplanens bestemmelser og gøre dem mindre restriktive end tidligere
forslag,
at der søges at finde ind til de væsentligste bevaringsværdier, der kan sikre, at Landekvarterets historie
fortsat kan aflæses i områdets bygninger og struktur som de mange ensartet hustyper og en ensartethed i
bygningsformen, og boligernes placering ift. vej, der giver åbne og grønne gaderum.