Lokalplan for Hotel Marina-grunden – Igangsættende redegørelse

Sagsfremstilling

Projektet omfatter en transformation af den eksisterende bebyggelse, hvor den bærende
konstruktion bevares. Bevarelsen af den eksisterende bygningsstruktur bidrager samtidig til at
reducere ressourceforbrug og klimaaftryk sammenlignet med et tilsvarende projekt baseret på
nedrivning og nyopførelse. Transformationen understøtter dermed en mere bæredygtig
udvikling af ejendommen.
Facaden transformeres og kommer fremover til at bestå af træ, større glaspartier, fritlagt beton
og eksisterende tegl. Det endelige arkitektoniske udtryk fastlægges i den videre projektering.
Derudover omfatter projektet en bearbejdning af udearealerne med henblik på at skabe grønne
overgange, invitere besøgende ind på grunden samt øge områdets og bebyggelsens
tilgængelighed for alle.
Projektet omfatter desuden ca. 2.000 m² nybyggeri i form af tagetager og en pavillon. Samlet
vil bebyggelsen rumme 151 hotelværelser og 13 boliger samt publikumsorienterede funktioner
som restaurant og spa. De 13 boliger udgør samlet ca. 2.164 m². Projektet omfatter seks
boliger langs Olesvej samt syv penthouselejligheder. Boligernes nettoarealer varierer fra ca.
Ansøger ønsker boliger uden bopælspligt for at sikre langsigtet fleksibilitet og mulighed for, at
boligerne kan indgå i samspil med hotellets overnatnings- og servicefunktioner, uden at
projektets primære anvendelse som hotel ændres.

Det ansøgte projekt indeholder boliger svarende til maksimalt 22 procent af det samlede
etageareal. Ansøger ønsker dog, at lokalplanen giver mulighed for op til 25 procent boliger for
at sikre en mere fleksibel lokalplan, der kan rumme fremtidige justeringer i projektets
disponering. Hotel- og destinationsfunktionerne vil fortsat udgøre den dominerende
anvendelse.
Ansøger ønsker, at parkeringskravet for hotelanvendelsen reduceres ift. kommuneplanens
krav. Helt konkret foreslås det at beregne parkeringsnormen på baggrund af de arealer, der
anvendes til publikumsrettede funktioner, herunder hotelværelser, restaurant, bar samt spa- og
wellnessfaciliteter. Interne gangarealer, trapper, elevatorer, teknikrum, produktionskøkken,
lager og øvrige drifts- og servicearealer foreslås ikke at indgå i beregningsgrundlaget.
Som grundlag for den videre planlægning har forvaltningen udarbejdet en startredegørelse, der
udfolder de eksisterende forhold, projektet og forvaltningens forslag til principper.
Startredegørelsen og skitseprojekt er vedlagt som bilag.
Eksisterende forhold og plangrundlag
Ejendommen har et grundareal på 10.946 m² og et eksisterende etageareal på 8.434 m²,
svarende til en bebyggelsesprocent på ca. 77. Kommuneplanrammen giver mulighed for en
bebyggelsesprocent på op til 90 og byggeri i op til seks etager, hvor sjette etage skal være
tilbagetrukket. Ejendommen er omfattet af Lokalplan 139 for Hotel Marina, som ikke giver
mulighed for det ansøgte projekt.
Parkering
Kommuneplanen fastlægger en parkeringsnorm for hotel på 1 p-plads pr. 50 m² og 1,5 p-plads
pr. bolig. Kommuneplanen fastsætter en parkeringsnorm for hoteller på 1 parkeringsplads pr.
50 m² etageareal og 1,5 parkeringsplads pr. bolig. Området er placeret centralt i Vedbæk med
nærhed til station, busforbindelser og øvrige byfunktioner. Ejendommen råder i dag over 137 ppladser. Det aktuelle skitseprojekt indeholder i alt 145 p-pladser ved projektets realisering.
Dermed øges parkeringskapaciteten samlet set med otte p-pladser i forhold til situationen i
dag.
I skitseprojektet er størstedelen af parkeringen placeret i parkeringskælder. Der disponeres
med ca. 97 parkeringspladser i kælder og ca. 48 parkeringspladser på terræn svarende til i alt
145 p-pladser.
Forvaltningen vurderer derfor, at det er hensigtsmæssigt at arbejde med en let reduceret
parkeringsnorm. Samtidig er det et væsentligt hensyn i projektet at begrænse omfanget af
parkering på terræn og i stedet prioritere parkering i parkeringskælder. Herved frigøres arealer
til ophold, og der skabes mulighed for plads til begrønning og ophold mod Strandvejen, hvilket
understøtter en bedre sammenhæng mellem Hotel Marina og Vedbæk Havn og nord- og
sydstranden.
Ved anvendelse af kommuneplanens generelle parkeringsnorm på projektets samlede
etageareal og boligantal udløser projektet et krav om 174 parkeringspladser. Ved anvendelse

af den justerede beregningsmodel udløser projektet et krav om 145 parkeringspladser, hvilket
svarer til en parkeringsnorm på 1 parkeringsplads pr. 65 m², som forvaltningen anbefaler at
arbejde videre med i en lokalplan.
Principper for ny planlægning
Forvaltningen anbefaler, at der udarbejdes en ny lokalplan for Hotel Marina-grunden med
udgangspunkt i det vedlagte skitseprojekt, startredegørelsen og nedenstående principper.
Lokalplanen foreslås udarbejdet som en projektlokalplan med detaljerede bestemmelser for
transformation og udvidelse af den eksisterende bebyggelse, herunder materialevalg,
overgange mellem bygningsdele samt udformning af vinduespartier, terrasseværn og øvrige
arkitektoniske elementer med henblik på at sikre en høj arkitektonisk kvalitet i den samlede
transformation. Projektet vil blive videreudviklet og kvalificeret gennem lokalplanprocessen.

a. Lokalplanen skal fastlægge områdets primære anvendelse til hotel og
publikumsorienterede servicefunktioner med tilknytning til hotellet. Hotelanvendelsen,
herunder publikumsorienterede servicefunktioner med tilknytning til hotellet, skal
min. udgøre 78 pct. af etagearealet.
b. Der må maksimalt etableres 13 helårsboliger. Boliger må højst udgøre 22 procent af
etagearealet, og lokalplanen vil stille krav om bopælspligt for at sikre det lokale liv i
området.
c. Der må maksimalt etableres 155 hotelværelser.
d. Bebyggelsesprocenten fastsættes til 90. Det bebyggede areal må højst udgøre 35
procent af grundarealet.
e. Der kan maksimalt ske opførelse af 2.000 m² nybyggeri i form af tagetager og en pavillon.
f. Transformation af bebyggelse skal tage afsæt i og videreføre elementer fra den
oprindelige bebyggelses arkitektoniske kvaliteter. Der skal sikres et sammenhængende
arkitektonisk greb for bebyggelsens facader, materialer og detaljer. Facaderne skal
fremstå harmoniske og varierede inden for en begrænset og sammenhængende
materialepalet af træ, glas, tegl, beton, metal og andre robuste materialer. Materialerne
skal vælges med henblik på lang levetid, smuk patinering og begrænset vedligeholdelse,
så den arkitektoniske kvalitet fastholdes over tid. Tage skal begrønnes.
g. Opholds- og udearealerne skal udformes som sammenhængende, grønne og attraktive
opholdsarealer. Kantzoner, ankomstarealer og forbindelser skal understøtte
sammenhængen med havnen, kysten og byen.
h. Lokalplanen skal fastlægge en parkeringsnorm på 1 parkeringsplads pr. 65 m² hotelareal
og publikumsorienterede servicefunktioner samt 1,5 parkeringsplads pr. bolig. For at sikre
en hensigtsmæssig arealdisponering skal størstedelen af parkeringen etableres i den
udvidede parkeringskælder. Herved kan omfanget af parkering på terræn begrænses, og
der skabes bedre muligheder for opholdsarealer, regnvandshåndtering og grønne
overgange mellem hotellet, Strandvejen, havnen og kysten.

Tidlig borgerinddragelse og videre proces
Forvaltningen foreslår, at der planlægges en tidlig borgerinddragelse, hvor projektets
hovedgreb, anvendelser, arkitektur, byggemuligheder, trafik, opholdsarealer samt
sammenhængen med Vedbæk Havn og kysten præsenteres og drøftes. Bygherre og rådgiver
skal forud herfor konkretisere projektet gennem tilstrækkeligt detaljerede skitser,
arealopgørelser og visualiseringer.
Bemærkningerne fra borgerinddragelsen forelægges Arkitektur- og Byplanudvalget såfremt de
giver anledning til justeringer ift. ovenstående principper for ny planlægning.
Forvaltningens vurdering
Forvaltningen foreslår, at der udarbejdes en detaljeret projektlokalplan, som sikrer et entydigt
grundlag for den efterfølgende projektering og myndighedsbehandling. Lokalplanen skal
samtidig fastholde projektets bærende principper og sikre høj arkitektonisk kvalitet i både
bebyggelsen og de omkringliggende byrum, herunder sikre at overgange til Vedbæk Havn
sikres og sammentænkes med visioner og plan for Vedbæk Havn.

Indstilling

Sagen forelægges Arkitektur- og Byplanudvalget til beslutning.
Direktionen foreslår,

1. at arbejdet med en ny lokalplan for Hotel Marina-grunden igangsættes med afsæt i
startredegørelsen og principperne a) - h) i sagsfremstillingen, og
2. at der som led i lokalplanprocessen afholdes en tidlig borgerinddragelse primo 2027.