Kommuneplanramme 10.B.01 Østergade og Kr. Kielbergskvarteret – tidlig borgerdialog

Baggrund

Med vedtagelse af Kommuneplan 25 i december 2025 (Byrådet pkt. 183) blev Rammeområde
10.B.01 ændret. Muligheden for etageboligbebyggelse blev fjernet (med undtagelse af de
vejstrækninger, hvor der allerede er etageboliger), mens bebyggelsesprocenten for tæt-lav
boligbyggeri blev hævet fra 40 % til 50 % med henblik på at muliggøre en mere tilpasset
byfortætning i området. Området ligger stationsnært på kanten af den tætte by, hvorfor området
har potentiale for flere boliger til yngre familier eller seniorer. En fortætning vil udnytte
eksisterende infrastruktur, og nye beboere kan understøtte livet i byen og kollektiv transport.
Ved høringen af Kommuneplan 25 indkom flere høringssvar med bemærkninger til den
foreslåede ændring af kommuneplanrammen for området og det projektmateriale, der var
indsendt vedrørende Enghavevej 3-7. Projektmaterialet viste en tæt/lav bebyggelse i to etager
på ejendommes for- og bagareal. Borgerne i kvarteret havde særligt opmærksomhed på højden
af nyt byggeri samt den forandring af kvarteret, som kunne følge af rammeændringen.
Det skal her oplyses, at kommuneplanrammen oplyser en maksimal bygningshøjde på 12 meter.
Den maksimale bygningshøjde sikrer mulighed for etageboligbebyggelse i 2,5 etager på enkelte
vejstrækninger i området. Dette skabte tvivl om højden på byggeriet i projektmaterialet, som reelt
ikke var 12 meter, men to etager med en højde på 8,75 meter. Link til Kommuneplan
rammeområdet 10.B.01: Skanderborg - Kommuneplan 2025 - 2036 - Skanderborg Kommune
I forbindelse med vedtagelsen af Kommuneplan 25 blev det besluttet at fastholde 1,5 etage på
bagarealer og gennemføre en tidlig dialog før lokalplanlægning, samt at en eventuel ændring af
etageantallet skulle ske på baggrund af en supplerende borgerdialog om projekt på Enghavevej.
Det skal bemærkes, at ved ændring af etageantallet kan bygningshøjden for tæt/lav bebyggelse
præciseres. Dette kræver et kommuneplantillæg, se nedenfor.

I sommeren 2026 indkom anmodning om en forhåndsdialog om et projekt på Nørre Allé med
henblik på ansøgning om byggetilladelse. Administrationen har i den forbindelse varslet, at dette
projekt skal indgå i samme borgerdialog som projektet for Enghavevej, idet projekterne ligger tæt
på hinanden i samme kvarter og er sammenlignelige i typologi, omend antallet af boligenheder er
forskelligt. Administrationen foreslår således, at forestående borgerdialog skal omhandle begge
projekter. Se bilag 1 med projektområdernes lokationer.
Administrationen forventer desuden, at borgerdialogen vil belyse, om der foreligger
problemstillinger ved projektet på Nørre Allé, som betinger, at det bør indgå i en samlet
lokalplanlægning med projektet på Enghavevej. Alternativt vil Nørre Allé blive behandlet som en
byggesag.
Præsentation af projektforslag
Ejergruppen har, efter kommuneplanens vedtagelse, bearbejdet projektet på Enghavevej og
Nørre Allé i dialog med administrationen. Der er her lagt vægt på at tilpasse byggerierne til det
eksisterende kvarter. Med udgangspunkt i arkitekturpolitikken er der udarbejdet en stedsanalyse,
der danner grundlag for bearbejdning af projekterne, herunder husenes placering, karakter,
detaljering og kantzoner.
Projektforslagene er vedlagt som bilag 2 og 3.
Enghavevej 3-7:
Arealet har en størrelse på 2.200 m 2. Her ønskes mulighed for opførelse af otte tæt-lav boliger.
Boligerne opføres som en rækkehusbebyggelse med karakter af byhuse, der disponeres med to
grupper af tre boliger samt et dobbelthus. Tre af boligerne placeres tæt mod Enghavevej, og fem
boliger placeres tilbagetrukket på arealet. Boligerne er i to etager med saddeltag, hvor både
facade og tag gives en klassisk beklædning med røde tegl. Murede facadedetaljer skal give
karakter til bebyggelsen og danne reference til eksisterende huse i kvarteret.
Hver bolig får en mindre for- og baghave. Desuden indrettes arealet mod vest til fællesareal, hvor
et større trædæk giver mulighed for ophold på områdets lavere liggende areal. Samtidig kan
dette areal fungere som et oversvømmelsesareal i tilfælde af ekstremregn.
Parkering etableres som et fælles parkeringsareal mod Enghavevej. Det placeres lavt i terrænet
og muliggør opstuvning af vand ved ekstremregn. Parkeringsarealets lave placering i terrænet
samt, for kvarteret genkendelige bygværker og beplantning, medvirker til, at det integreres i
projektet og ikke skaber et skår i kvarteret.
Nørre Allé 25-27:
Arealet har en størrelse på 1.156 m 2. Her ønskes tilladelse til opførelse af fire boliger. Boligerne
opføres som to dobbelthuse. Projektet er ikke bearbejdet i samme grad som projektet på
Enghavevej, hvilket projektmaterialet afspejler. Det er dog ejergruppens hensigt, at de to
boligprojekter skal være ens i form, facadeudtryk og kvalitet. Tilsvarende projektet på
Enghavevej får hver bolig en mindre for- og baghave, og hertil skal der indrettes et areal til fælles
ophold eller aktivitet.
Kommuneplantillæg – ændring af etagehøjde

Projektforslaget på Enghavevej kræver en ændring af Kommuneplanramme 10.B.01. Af den
nuværende rammetekst fremgår: "Tæt-lav boligbebyggelse må kun opføres i 2,5 etage mod
vejareal. Mod bagareal må bebyggelsen kun opføres i 1,5 etage." Den ønskede rammeændring
skal muliggøre opførelse af byggeri i to etager over hele arealet. Projektforslagets bebyggelse
har en højde på 8,75 m, målt fra terræn til tagryg. I den ønskede rammeændring kan
bygningshøjden for tæt-lav bebyggelse samtidig præciseres til eksempelvis maksimalt ni meter.
Det bemærkes, at eksisterende enfamiliehuse i kvarteret generelt er forholdsvis høje, da
terrænet har nødvendiggjort høje sokler.
Ejergruppen har sandsynliggjort, at et byggeri i 1,5 etage vil blive godt en meter højere til tagryg
end det skitserede byggeri i to etager grundet taghældningen. Derimod vil facadehøjden naturligt
blive lavere. Se illustrationen "Snit" i projektmaterialet vedlagt som bilag 2.
Af ejergruppen fremhæves det desuden, at boliger i 1,5 etage vil få et mindre boligareal,
medmindre der afsættes et større fodaftryk, således boligerne får en relevant størrelse for en
bred målgruppe. Desuden vil det være sandsynligt, at der etableres større kviste i tagfladen for at
opnå velegnede boligkvadratmeter i tagetagen.
Det pågældende areal på Enghavevej 3-7 ligger lavere i terrænet end naboejendommene. Det
vurderes derfor, at bebyggelsen ikke vil opleves højere end naboejendommene, samt at
indbliksgener gennem lokalplanlægningen kan begrænses, eksempelvis ved krav om mindre
vinduesformater i gavlene. Samtidig vil tæt-lav bebyggelse i to etager naturligt indrettes med de
primære opholdsrum i stueplan, og gennem lokalplanlægningen kan det sikres, at der ikke kan
etableres altaner på 1. sal. Se illustrationen "Snit" i projektmaterialet vedlagt som bilag 2.
Projektet på Nørre Allé er i overensstemmelse med den omtalte kommuneplanramme.
Vandhåndtering
Den vestligste del af arealet på Enghavevej ligger lavt i terrænet. I forbindelse med den
indledende dialog om projektet er der udarbejdet en vandhåndteringsplan, der har
sandsynliggjort, at regnvand og spildevand kan håndteres. Dette også uden at forværre
situationen for naboer. Den endelige vandhåndteringsplan er afhængig af det endelige projekt.

Økonomi

Boligprojekterne afleder ikke kommunale anlægs- eller driftsudgifter.

Dialog og høring
Ved godkendelse af indstillingen afholdes tidlig borgerdialog for boligprojekterne på Enghavevej
3-7 og Nørre Allé 25-27, Skanderborg.

Indstilling

Chefen for Plan, Teknik og Miljø indstiller,

at der afholdes tidlig dialog om de to projekter
at ønsket om rammeændringen behandles i forbindelse med den efterfølgende
igangsætning af lokalplanen.
Sagen fremsendes til Økonomi- og Erhvervsudvalget.

Forudgående beslutninger
Beslutning fra Direktionen, den 29. september 2026, punkt 207:
Direktionen vedtog
at tiltræde indstillingen fra chefen for Plan, Teknik og Miljø.
Sagen fremsendes til Økonomi- og Erhvervsudvalget.

Beslutning

Økonomi- og Erhvervsudvalget vedtog
at afholde tidlig dialog om de to projekter
at ønsket om rammeændringen behandles i forbindelse med den efterfølgende
igangsætning af lokalplanen.
Fraværende:
Christina Bottke